Eigentümer muss über Betriebskosten auch ohne Vorauszahlungen spätestens nach 12 Monaten abrechnen

Auch wenn keine Vorauszahlung von Betriebskosten vereinbart ist, muss der Vermieter die Abrechnung über die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nach dieser Frist ist die Geltendmachung von Nachforderungen ausgeschlossen. Das gilt auch, wenn ein dingliches Wohnungsrecht vereinbart wurde, wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16. März 2018 entschied (Az.: V ZR 60/17).

Der BGH schloss mit diesem Urteil eine Regelungslücke und stellte in Analogie zu den mietrechtlichen Regelungen klar, dass die Abrechnung der Betriebskosten auch dann spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzuliegen hat, wenn der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet ist, aber keine Vorauszahlungen vereinbart wurden.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin von dem Beklagten eine Eigentumswohnung gekauft und diesem dann ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht eingeräumt. Die auf ihn umlegbaren Nebenkosten sollte der Beklagte tragen. Vorauszahlungen wurden allerdings nicht vereinbart. Für das Kalenderjahr 2010 legte die Klägerin im Dezember 2014 die Nebenkostenabrechnung vor und verlangte die Zahlung von knapp 4.000 Euro. Ihre Klage scheiterte in allen Instanzen.

Der BGH bestätigte das Urteil des Landgerichts und stellte klar, dass die Klägerin die Nebenkosten nicht fristgerecht innerhalb von 12 Monaten abgerechnet habe. Diese Frist gelte nicht nur bei Mietverhältnissen, sondern auch bei dinglichen Wohnungsrechten und auch dann, wenn keine Vorauszahlungen der Betriebskosten vereinbart waren. „Hier hat der BGH eine Regelungslücke geschlossen und für Klarheit gesorgt. Bisher war umstritten, ob die Frist aus § 556 Abs. 3 BGH auch anwendbar ist, wenn keine Vorauszahlung der Betriebskosten vereinbart ist“, erklärt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss. Durch die Frist von 12 Monaten solle dem Mieter Abrechnungssicherheit gegeben werden. Entsprechendes gelte für den dinglich Wohnungsberechtigten, so der BGH.

Wenn keine Vorauszahlungen geleistet werden, kann der dinglich Wohnungsberechtigte zwar kein Guthaben erlangt haben, er muss aber damit rechnen, dass Forderungen auf ihn zukommen. Daher habe er ein Interesse daran, in einem angemessenen Zeitraum Klarheit über die Höhe der Forderungen zu haben. Könnte der Eigentümer die Nebenkosten nach Belieben abrechnen, könnten sich über mehrere Abrechnungszeiträume hohe Forderungen ansammeln. Daher sei die zwölfmonatige Frist zur Abrechnung analog § 556 Abs. 3 BGH anzuwenden.

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