Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht gehört mit zu den kompliziertesten Rechtsgebieten im zivilrechtlichen Immobilienbereich. Die Einzelheiten sind im Erbbaurechtsgesetz geregelt. Verträge über ein Erbbaurecht sind notariell zu beurkunden. 

Das Erbbaurecht ist ein Teilrecht aus dem Eigentum an einem Grundstück. Wichtig ist zunächst zu verstehen, dass sich alle Eigentumsrechte auf das Grundstück beziehen. Darauf errichtete Bauten sind Bestandteil des Grundstücks und gehören automatisch zum Eigentum des Grundstückseigentümers. Vereinfacht gesprochen: Ich habe ein Stück Land und darauf wächst ein Baum. Wenn mir das Land gehört, wird mir auch der Baum. Mit Gebäuden ist das nicht anders.

Das Erbbaurecht gibt dem Berechtigten die Befugnis, auf fremden Grund zu bauen und dort errichtete Gebäude für die vereinbarte Dauer zu nutzen. Eigentum am Gebäude erwirbt aber der Grundstückseigentümer  die allein durch den Akt der Errichtung des Gebäudes, ohne dass es eine besonderen Übertragung bedarf. Das Gebäude gehört zum Grundstück. Das Erbbaurecht schneidet also sozusagen ein Stück dem Eigentum heraus und überträgt es für eine gewisse Zeit auf eine fremde Person. Die Befugnisse des Erbbauberechtigten beschränken sich auf die Bebauung des Grundstücks und die Nutzung der errichteten Gebäude. Diese Rechte befristet. Ein Erbbaurecht kann bis zu maximal 99 Jahren eingerichtet werden. Nach Ablauf der Nutzungsdauer verliert der Erbbauberechtigter also auch das Recht an der Nutzung des Gebäudes, auch wenn es von ihm errichtet wurde. Das Gebäude fällt ersatzlos in das Vermögen des Grundstückseigentümers.

Eventuell hat der Erbbauberechtigte die Möglichkeit, Grund und Boden nach Ablauf des  Erbbaurechts zu erwerben. Oder er hat einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen. Das muss aber gesondert vereinbart werden. Das deutsche Zivilrecht unterscheidet einmal die eigentumsrechtliche Zuordnung (in diese Kategorie gehört auch das Erbbaurecht) und zum anderen die sich aus einer solchen Zuordnung ergebenden schuldrechtlichen Pflichten. Ein Erbbaurecht kann also eingerichtet werden, ohne dass damit irgendwelche Vergütungsansprüche ausgelöst werden. Das Erbbaurecht bezieht sich rein auf das Grundstück.

Wenn der Eigentümer für die Überlassung des Erbbaurechts eine Vergütung beanspruchen will, muss er das gesondert vereinbaren. Das verlangt einen Vertrag, durch den eine Zahlungspflicht überhaupt erst begründet wird. Die Bestellung von Erbbaurecht und die Einrichtung einer Zahlungspflicht müssen also getrennt betrachtet werden. Das eine hat mit dem anderen juristisch nichts zu tun, auch wenn beide Fragen wirtschaftlich natürlich zusammenhängen.

Die Einräumung des Erbbaurechts unterliegt der notariellen Form. Die Vereinbarung über die Nutzungsvergütung kann dagegen frei gestaltet werden.

Das Erbbaurecht kann als eigenständige Rechtsposition verkauft oder vererbt oder verschenkt werden. Kommt es zu einer Übertragung des Erbbaurechts, betrifft diese Übertragung nur die Position aus dem Erbbaurecht, nicht aber auch die schuldrechtliche Situation hinsichtlich der Nutzungsvergütung. Diese vertragliche Verpflichtung geht im Prinzip mit der Übertragung des Erbbaurechts unter. Oft wird deshalb für eine solche Übertragung die Zustimmung des Eigentümers notwendig sein. Unter keinen Umständen kann dem Eigentümer einen neuen Erbbauberechtigten aufdrücken und ihn zwingen, die alten Vertragsbedingungen zu übernehmen. In einem solchen Fall ergeben sich vielfältige Fragen, die nicht einfach zu lösen sind.

Bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb eines Erbbaurechts geht es also nicht nur um eine Vereinbarung zwischen dem bisherigen Erbbauberechtigten und dem Erwerber, sondern auch um eine Regelung der Nutzungsvergütung, die an den Eigentümer zu zahlen ist. Um allen Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich, eine dreiseitige Vereinbarung zu suchen.