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Erwerb einer Eigentumswohnung- die Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft

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Der Traum von den eigenen vier Wänden ist groß – viele möchten sich gerne das „mietfreie“ Wohnen ermöglichen. Nicht immer muss man diesen Traum durch den Bau eines Eigenheimes verwirklichen. Es besteht darüber hinaus die Möglichkeit, eine Eigentumswohnung zu erwerben.

Der Erwerber sollte sich vorab jedoch darüber informieren, dass mit der Eigentumswohnung nicht nur der Vorteil des mietfreien Wohnens einhergeht. Als Teil einer Eigentümergemeinschaft obliegen dem Wohnungseigentümer auch Pflichten.

Darüber hinaus ergeben sich gerade Besonderheiten, wenn eine noch vermietete Eigentumswohnung erworben wird.

Der Erwerb

Voraussetzung ist zunächst, dass die passende Wohnung gefunden wurde. Hier sollte bereits unterschieden werden, ob eine Wohnung in einer neueren Immobilie oder in einem Bauwerk älteren Alters erworben wird. Dies ist ausschlaggebend für die Lasten, die einen in der Wohnungseigentümergemeinschaft auch in Bezug auf die Instandhaltungspflichten treffen.

Ist eine passende Immobilie gefunden und auch ein zufriedenstellender Preis verhandelt, so geht es erst einmal für die Vertragsunterzeichnung zum Notar.

Die Aufgabe des Notars darf hier jedoch nicht missverstanden werden.

Dessen Aufgabe ist es, neutral und unabhängig die einzelnen Vertragspunkte durchzugehen und am Ende die geleisteten Unterschriften zu beurkunden. Es ist jedoch nicht die Aufgabe des Notars die jeweilige Partei hinsichtlich des Erwerbs bzw. der Veräußerung zu beraten. Der Notar würde dadurch seine Verpflichtung zur Neutralität verletzen.

Sobald der Kaufvertrag bei dem Notar unterzeichnet ist, kann sich der Erwerber jedoch noch nicht als Eigentümer bezeichnen.

Für den Eigentumserwerb ist noch die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Die dafür erforderlichen Anträge stellt der Notar.

Zunächst wird zur Sicherung der Ansprüche des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Damit ist der Erwerber jedoch immer noch nicht der Eigentümer. Es wird ihm lediglich seine künftige Eigentümerstellung gesichert.

Damit der Erwerber als Eigentümer eingetragen werden kann, bedarf es zunächst des Nachweises, dass der Kaufpreis gezahlt worden ist. Diese wird häufig auf ein sog. „Anderkonto“ des Notars geleistet. Der Kaufpreis wird aufgrund eines Treuhandauftrages dem Notar „zu treuen Händen“ gezahlt. Ist dies erfolgt, wird der Erwerber aus dem Treuhandauftrag entlassen, d.h. er hat seine Verpflichtung erfüllt.

Weiterhin muss die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt gezahlt werden. Diesbezüglich erhält der Erwerber einen Steuerbescheid des Finanzamtes.

Soweit die Grunderwerbssteuer bezahlt ist, erteilt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitserklärung und bestätigt dadurch, dass keine Zahlung offen ist.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Die Zeitspanne zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrages bis zur endgültigen Eintragung in das Grundbuch hängt von der Mitwirkung des Erwerbers bei der Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbssteuer und der Schnelligkeit von Finanzamt und Notar ab. Allerdings sollte hier mit mindestens 3 Monaten gerechnet werden.

Die Eigentümergemeinschaft

Ab der Eintragung in das Grundbuch ist der Erwerber Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit gehen Recht und Pflichten einher.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist zunächst zwischen dem Sondereigentum – der Wohnung des Eigentümers – und dem Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden.

Angelegenheiten des Sondereigentums betreffen grundsätzlich den jeweiligen Eigentümer. Dieser ist jedoch in Höhe seiner Miteigentumsanteile auch an dem Gemeinschaftseigentum beteiligt.

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Eigentümern.

Als ihre Vertretung wird in den meisten Fällen ein Verwalter bestellt. Der Hausverwalter kümmert sich um die Angelegenheiten der Gemeinschaft. Bedeutende Entscheidungen sind jedoch vorher durch einen Beschluss von den Wohnungseigentümern zu entscheiden. Erst durch den Beschluss erlangt der Verwalter z.B. für bauliche Maßnahmen seine Kompetenz zum Handeln und vertritt die Interessen der Eigentümer.

Mit der Eintragung in das Grundbuch hat der Wohnungseigentümer das Recht, an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen und über Angelegenheiten der Gemeinschaft Beschlüsse zu fassen.

In Bezug auf die Angelegenheiten der Gemeinschaft fallen auch Kosten an. Z. B. muss der Verwalter bezahlt werden und für anfallende bauliche Maßnahmen müssen Gelder vorhanden sein. Dafür zahlt der Wohnungseigentümer z. B. eine Instandsetzungsumlage. Hierüber beschließt die Eigentümerversammlung im Rahmen des Wirtschaftsplans. Diese wird im Rahmen des zu zahlenden „Hausgeldes“ mit abgerechnet, welches der Eigentümer monatlich an die Hausverwaltung zu zahlen hat.

Mit dem Hausgeld zahlt der Wohnungseigentümer auch die bekannten Betriebskosten wie Allgemeinstrom, Hausmeister, Aufzug, Müllabgaben, Straßenreinigung etc. Allerdings ist die Hausgeldabrechnung – im Vergleich zur normalen Betriebskostenabrechnung – um die Instandsetzungsumlage und die Verwalterkosten erweitert. Nur die Beträge, die tatsächlich Betriebskosten darstellen, kann der Wohnungseigentümer auf den Mieter umlegen.

Der neue Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an den in der Vergangenheit beschlossenen Wirtschaftsplan gebunden. Alle Beschlüsse wirken unmittelbar gegenüber dem neuen Eigentümer. Die betrifft auch alle anderen Beschlüsse, die in der Vergangenheit gefasst wurden.

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, Beschlüsse in einer Beschluss-Sammlung aufzubewahren. Dies ist für einen Erwerber von Bedeutung, damit er sich umfassend über bereits beschlossene Angelegenheiten informieren kann.

Im Unterschied zu Beschlüssen bindet eine Vereinbarung den Erwerber nur dann, wenn diese ins Grundbuch eingetragen ist. Der neue Eigentümer sollte einen Blick in die Beschluss- Sammlung und in das Grundbuch werfen, damit er sich einen Überblick über die bisherigen Verpflichtungen und Rechte verschaffen kann.

Die vermietete Eigentumswohnung

Besondere Vorsicht ist geboten bei dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung, wenn man den Wunsch hat, selbst in der Wohnung zu wohnen. Hier sind Besonderheiten zu beachten.

Wenn man in seiner eigenen Wohnung selber wohnen möchte, besteht ein Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Hier sollte jedoch folgendes beachtet werden.

Der Eigenbedarf besteht erst ab dem Zeitpunkt, in welchem der Erwerber ins Grundbuch eingetragen ist. Vor allem die zeitliche Abfolge sollte bei dem Wunsch des eigenen Einzugs berücksichtigt werden, denn die Eintragung kann sich hinziehen.

Nach der Eintragung kann dann die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen werden. Diese sollte umfassend begründet werden.

Zu beachten ist hierbei die Kündigungsfrist.

Sie treten als Erwerber in das laufende Mietverhältnis ein. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Zeit des bestehenden Mietverhältnisses. Bis 5 Jahre beträgt die Frist 3 Monate, danach erhöht sie sich um weitere 3 Monate und nach 8 Jahren Mietverhältnis erneut um weitere 3 Monate. Bestand das Mietverhältnis über 8 Jahre, kann die Frist daher bis zu 9 Monate betragen.

Es gibt zudem Sperrfristen für den Fall, dass ein Mietverhältnis in einem Miethaus bestand, für welches es keine Teilungserklärung gab. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn das gesamte Haus einer einzelnen Person gehört hat. Es bedarf dann keiner Teilung der einzelnen Wohnungen.

Wird das Haus dann verkauft und der neue Eigentümer teilt das Haus erst nach dem Erwerb in einzelne Sondereigentumseinheiten, besteht eine besondere Situation.

Der neue Eigentümer kann z. B. ein Investor sein, der das Haus renoviert und danach die einzelnen – auch noch vermieteten Wohnungen – verkauft. Erwirbt jemand dann eine vermietete Eigentumswohnung, ist er der erste Erwerber nach der Teilungserklärung. Es besteht dann eine Sperrfrist von 3 Jahren ab der Eintragung. Erst nach Ablauf der 3 Jahre kann die Wohnung gekündigt werden.

Der Erwerber einer vermieteten Wohnung sollte sich daher auch über die Frage des Zeitpunktes der Teilungserklärung erkundigen.

Wichtig ist auch der Umstand, dass für die Zeit bis zum Wirksamwerden der Kündigung der Eigentümer die Miete erhalten kann. Da sich die Zeit bis zur Eintragung in das Grundbuch hinziehen kann, sollte in dem Kaufvertrag dringend eine Regelung zum Kosten-Nutzen-Übergang getroffen werden. Hier kann geregelt werden, dass auch schon vor der Eintragung in das Grundbuch die Miete von den neuen Eigentümern vereinnahmt werden kann.

Die vielen Punkte, die zu beachten sind, machen es für den Erwerber unerlässlich, sich im Vorfeld anwaltlich zu beraten. Anders als viele Erwerber denken ist dies nicht die Aufgabe des Notars.

Gerne beraten wir Sie in unserer Kanzlei bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung.

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen


Rechtstipp vom 06.04.2016
aus der Themenwelt Eigenheim und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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