Falschangabe über Wohnfläche im Immobilienkaufvertrag

In seiner jüngsten Entscheidung zur Rückabwicklung von Immobilienkaufverträgen musste sich der BGH (Urteil vom 14.03.2019, Az.: V ZR 186/18) mit der Frage der Angabe von Wohnfläche im Rahmen einer Immobilienveräußerung beschäftigen. Die klagende Käuferin erwarb eine Eigentumswohnung mit der Beschreibung im Exposé: „4-Zimmer-Terrassenwohnung über zwei Etagen ... Wohnfläche 125 qm, 4 Zimmer“. In den vorvertraglichen Verkaufsgesprächen pries die Beklagte, welche beruflich als Maklerin tätig war, den Souterrain-Bereich als Wohnfläche an. Die Käuferin erhielt vor Vertragsschluss einen Grundriss und die Teilungserklärung, aus der sich ergab: „Wohnfläche 68,66 qm und zusätzliche Nutzfläche (Souterrain bzw. Spitzboden) von 55,20 qm.“ 

Unstreitig war, dass der Souterrain wegen einer zu geringen Deckenhöhe von unter 2,2 m nicht zu Wohnzwecken nutzbar war. Zwischen den Parteien war streitig, ob die Beklagte die Klägerin arglistig über die Wohnfläche bzw. die Wohnraumnutzung des Souterrains getäuscht hat, mit der Folge, dass die Klägerin zur Rückabwicklung des Vertrages berechtigt war. 

Die auf Rückabwicklung gerichtete Klage blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos. Erst der BGH stellte die arglistige Täuschung über die Angabe der Wohnfläche fest und verurteilte die Beklagte zur Rückabwicklung des Kaufvertrages. 

Wie in einem Großteil der Kaufverträge von Bestandsobjekten war auch in dem vorliegenden Fall ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart. In einem solchen Fall kann sich die Käuferin nur dann auf einen den Rücktritt begründenden Sachmangel berufen, wenn sie arglistig über die Wohnfläche getäuscht wurde. Für diesen Umstand ist die Klägerin als Käuferin beweisbelastet. Im vorliegenden Fall konnte sich die Klägerin auf die Abweichungen zwischen den Aussagen der Beklagten und den Inhalten des Grundrisses und der Teilungserklärung berufen. Aus der Teilungserklärung ging eindeutig hervor, dass die Wohnfläche 68,66 qm betrug und eine weitere Nutzfläche von 55,20 qm bestand. Nach diesen Angaben hatte nach der Überzeugung des Gerichts die Verkäuferin daher gewusst, dass der Souterrain nicht zur Wohnfläche gezählt wird und daher auch nicht als solche verkauft werden durfte.

Die Beklagte konnte sich auch nicht dadurch entlasten, dass die Klägerin aus dem Grundriss und der Teilungserklärung habe erkennen können, dass der Souterrain die erforderliche Deckenhöhe von 2,2 m unterschreitet und daher nicht als Wohnfläche nutzbar war. Nach Ansicht des BGH muss die Verkäuferin, die eine Flächenangabe als Wohnfläche deklariert, ihre Angabe durch eine korrigierende Aussage und nicht durch Überreichung weiterer Unterlagen nachbessern. Die Klägerin habe daher nicht von allein erkennen müssen, dass der Souterrain nicht als Wohnfläche nutzbar sei. 

Die Erklärung des Rücktritts vom Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung führte daher zur Rückabwicklung des Vertrages.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen