Fehler beim Abschluss eines Bauvertrages

Durch den Bauvertrag legen die Vertragsparteien die maßgeblichen Regeln ihrer Zusammenarbeit fest. Bereits beim Abschluss des Bauvertrages sollte den Vertragsparteien in einem hohen Maße daran gelegen seinFehler zu vermeiden, denn diese lassen sich oftmals nachträglich nicht mehr beheben. Ein schlechter Bauvertrag kann den gesamten Erfolg eines geplanten Bauvorhabens gefährde

Welche Fehler sind also dringend zu vermeiden:

1. Keine klare Definition des Bausolls

Folgenschwere Fehler sind immer wieder bei der Definition des Bausolls in Bauverträgen zu finden. Fehler in diesem Bereich haben nicht nur schwerwiegende finanzielle Konsequenzen sondern führen stets zu einer Verzögerung der Fertigstellung mit allen sich daran anschließeneden Folgen. Fehlende Derfinitionen des Bausolls münden nämlich stets in langwierige Streitigeiten zwischen den Vertragsparteien über die Frage der Leistungspflicht.

Das Bausoll ist stets dann eindeutig definiert, wenn sie doch eindeutig funftional  eindeutig funktional beschrieben ist.

2. Rangfolge der Vertragsgrundlagen

Oft werden alle vorhandenen technischen Unterlagen zur Vertragsgrundlage erklären. So werden im Bauvertrag neben einer Baubeschreibung , Leistungsverzeichnisse,  die Baugenehmigung, Protokolle, Grundrisse, Angebote des Auftragnehmers, Materiallisten, Pläne und andere Unterlagen bestimmt.

Die Planung eines Bauvorhabens ist sehr komplex und umfangreich, so dass es häufig zu Widersprüchen in den Verträgen kommen kann. Die Anzahl der Veträge sollte daher so gering wie möglich gehalten werden. Besonderes Augenmerk sollte darauf gelegt werden zu regeln, in welchem Verhältnis die Verträge zueinander stehen. Welche Unterlagen sollen bei einem Widerspruch vorgehen.

Allgemeine Aussagen über die Reihenfolge verbieten sich und sind nicht möglich. Die Reihenfolge ist stets vom Einzelfall abhängig und von Fall zu Fall zu prüfen und zu beurteilen.

3. Achtung beim Pauschalpreisvertrag

Viele Auftraggeber meinen, dass der Auftragnehmer bei einem Detail-Pauschalpreisvertrag alle Leistungen schuldet. Sogar Leistungen, die der Auftraggeber nicht oder anders beauftragt hat.

Ist ein Pauschalpreisvertrag mit einem detaillierten Leistungsverzeichnisses vereinbart worden, so ist dies ein Detail-Pauschalpreisvertrag. Hier hat der Auftragnehmer das Mengenrisiko. Es wird also mengenunabhängig abgerechnet. Das Risiko, der Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit des vom Auftraggeber vorgehaltenen Leistungsverzeichnis trägt der Auftragnehmer hingegen nicht . Sind nach Vertragsabschluss nicht vereinbarte  Leistungen erforderlich, die das Leistungsverzeichnis nicht nennt, hat der Auftraggeber diese zusätzlich zu zahlen. Wenn Fehler des Leistungsverzeichnisses Planungsänderungen bedingen, sind diese Mehrkosten auch vom Auftraggeber zu übernehmen. 

Der Global-Pauschalpreisvertrag bedingt eine andere Risikoverteilung. Hier übernimmt der Auftragnehmer die Planung und muss daher für die Mengen als auch für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Bauplanung  "garantieren".

Ob der Auftragnehmer sämtliche Leistungen schuldet, die zur vollständigen und mangelfreien Herstellung des Bauwerks notwendig sind, Abhängig von der Art des Pauschalpreisvertrages (Detail- oder Globalpauschalpreis) ist die Frage nach Leistungspflicht des Auftragnehmers.

4. Komplettheitsklauseln

Sog. Komplettheitsklauseln sind in vielen Bauverträgen zu finden. Der Auftragnehmer schuldet hiernach in der Regel sämtliche Leistungen, die zur Herstellung des vereinbarten Bauwerks notwendig sind. Nach der Formulierung solcher Komplettheitsklauseln soll dies meist auch dann gelten, wenn die Leistungen nicht einmal richtig vom Auftraggeber ausgeschrieben worden waren. 

Solche Komplettheitsklauseln sind bei Detail-Pauschalpreisverträgen und bei Einheitspreisverträgen grundsätzlich unwirksam, zumindest dann, wenn sie zwischen den Parteien nicht konkret ausgehandelt worden sind. Das ist dann der Fall, wenn sie von einer Vertragsseite vorgegeben worden sind. In Detail-Pauschalpreisverträgen und in Einheitspreisverträgen sind die Komplettheitsklauseln unwirksam, weil sie die gesetzliche Risikoverteilung verschieben.