Formelle Anforderungen an Modernisierungs mieterhöhungserklärung nach § 555b BGB

Leitsatz

Die Gesamtkosten der Modernisierung brauchen nicht nach Gewerken aufgeschlüsselt zu werden, damit die Erhöhungserklärung formell wirksam ist.

Zum Problem:

Gemäß Ankündigung vom Januar 2018 führte die Vermieterin eine Modernisierung durch und erhöhte im Juli 2019 aufgrund der durchgeführten Arbeiten die Miete um 179,25 € auf 569,13 €. Die der Erhöhungserklärung beigefügte Kostenzusammenstellung und Berechnung teilte die einzelnen Maßnahmen mit („Aufwendungen für alle Wohnungen“) sowie Maßnahmen, die nur die Wohnung des Mieters betrafen, die hierauf entfallenden Gesamtkosten, separat ausgewiesene Baunebenkosten und abzuziehende Instandhaltungskosten, sowie den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kosten der allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen und den gesamten geforderten Erhöhungsbetrag. Der Mieter erhob negative Feststellungsklage darauf, zur Zahlung nicht verpflichtet zu sein. 

Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die hiergegen gerichtete Berufung zurück. Der Mieter könne anhand der mitgeteilten Informationen nicht nachvollziehen, welche konkreten Positionen in den Gesamtkosten enthalten seien; es müsse eine Untergliederung nach einzelnen Handwerksleistungen erfolgen, insbesondere dann, wenn auch umfangreiche Instandsetzungskosten angefallen seien. Dies gelte insbesondere für die umfangreichste Position

„Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten“.

Zur BGH Entscheidung

Der VIII. Senat entschied, das Berufungsgericht habe das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Er referiert den Gesetzeswortlaut sowie die Anforderungen des § 555b BGB nebst seiner dazu ergangenen Urteile. Beinhaltet eine bauliche Veränderung auch Erhaltungsmaßnahmen, sind die ersparten Instandsetzungskosten zu nennen; da auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen seien, reiche hier die nachvollziehbare Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten. Die Erhöhungserklärung sei auch nicht deswegen formell unwirksam, weil die Vermieterin die jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt habe. Die gegenteilige Auffassung, die allerdings in Rechtsprechung und Literatur verbreitet vertreten werde, überspanne die formellen Anforderungen.

Im Folgenden nimmt der Senat auf seine Rechtsprechung hierzu Bezug, insbesondere durchgehend auf das Urt. v. 20.7.2022 (BGH v. 20.7.2022 - VIII ZR 361/21 u. VIII ZR 339/21,[Börstinghaus]), und wiederholt, dass die Frage, ob die angefallenen Modernisierungs- und Instandhaltungskosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stelle. Eine Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken biete keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn. Zudem habe der Mieter einen umfassenden Auskunfts- und Belegeinsichtsanspruch und könne die Mieterhöhung gerichtlich prüfen lassen (Herv. d. Verf.). Bei einer reinen Modernisierungsmaßnahme bestehe erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung nach Gewerken.

Die Frage, ob die Mieterhöhung auch sachlich gerechtfertigt sei, betreffe allein deren materielle Begründetheit. Das angefochtene Urteil ist aufgehoben und die Sache zur materiellen Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.

Fazit:

Die Anzahl der BGH-Urteile zu diesem Thema nimmt weiter zu, und eine Änderung ist vorläufig nicht abzusehen. Die mit Erhöhungsverlangen in der Berufungsinstanzen befassten Landgerichte werden sich bis auf weiteres an diese Rechtsprechung halten müssen, schon um keine überflüssigen Kosten von Revisionsverfahren zu produzieren.

Das verfassen eine Mieterhöhungsverlangen ist kein Selbstgänger

RA Robin Wulff