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Fristlose Kündigung des Mieters bei Zahlungsrückständen in der Verbraucherinsolvenz?
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Die Anzahl der Verbraucherinsolvenzen nimmt seit geraumer Zeit von Jahr zu Jahr zu.
Für Vermieter stellen die sich aus der Verbraucherinsolvenz ergebenden Rechtsfolgen oft ein erhebliches Problem dar.
Hauptproblem ist hier grundsätzlich die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO.
Dort ist geregelt, dass die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstände nicht auf solche Mietrückstände gestützt werden darf, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.
Dies bedeutet in der Praxis, dass ein Vermieter nach Eröffnung eines Privatinsolvenzverfahrens daran gehindert ist, wegen der bisherigen Rückstände, mögen diese auch noch so hoch sein, eine fristlose Kündigung auszusprechen und zunächst solange abwarten muss, bis nach Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens ggf. weitere, eine Kündigung rechtfertigende Rückstände entstanden sind.
Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über einen Fall zu entscheiden, bei dem sich ein Wohnungsmieter mit Mietzahlungen in Höhe von insgesamt 14.806,36 € vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens in Rückstand befand. Der Insolvenzverwalter/Treuhänder hatte bereits einige Wochen nach Stellung des Antrag des Verbraucherinsolvenzverfahrens die „Freigabe“ des Mietverhältnisses im Sinne des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO erklärt.
Nach Erhalt dieser Freigabeerklärung sprach der Vermieter gegenüber dem in Insolvenz befindlichen Mieter eine fristlose Kündigung wegen der vor Insolvenzeröffnung aufgelaufenen Rückstände von rund 14.000,00 € aus.
Die hierauf gestützte Räumungsklage des Vermieters war vom Landgericht Kassel als Berufungsgericht zurückgewiesen worden, im Hinblick auf die Sperrwirkung des § 112 Nr. 1 InsO, da es sich um Rückstände handle, die vor der Insolvenzeröffnung aufgelaufen seien.
In der hiergegen gerichteten Revision hat der BGH dem Vermieter Recht gegeben und entschieden, dass die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO durch Wirksamwerden der Enthaftungserklärung/Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters entfalle und somit eine fristlose Kündigung ab diesem Zeitpunkt auch (wieder) auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind.
Quelle: BGH-Urteil vom 17. Juni 2015 Az.: VIII ZR 19/14
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