Für Vermieter und Mieter – zur Aufrechnung mit Anspruch auf Rückzahlung der Kaution

1. Zum Fall

Das AG München weist in einer Pressemitteilung vom 27.08.2012 auf eine bemerkenswerte Entscheidung des AG München in einem Räumungsprozess hin (AG München, Urteil vom 14.02.2012 AZ 415 C 31694/11). Das Urteil ist rechtskräftig.

Nachdem der Mieter einer Wohnung zum zweiten Mal mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten zahlungssäumig geblieben ist und nach der Kündigung der Vermieterin nicht auszog, hat die Vermieterin Räumungsklage beim AG München eingereicht. Im Vorfeld hatte der Mieter die Vermieterin gebeten, die Mietrückstände mit seiner Kaution zu verrechnen. Auch im Prozess vertrat der Mieter die Auffassung, ihm stünde eine solche Aufrechnungsmöglichkeit zur Seite; zudem berief sich der Mieter auf ein Zurückbehaltungsrecht, da die Vermieterin ihm keine Auskunft darüber erteilt habe, wie die Kaution angelegt sei und welche Zinsen angefallen seien.

Das AG München gab allerdings der Vermieterin Recht und verurteilte den Mieter zur Räumung.

„Der Mieter habe sich mit zwei Monatsmieten in Verzug befunden, so dass die fristlose Kündigung wirksam sei. Während eines laufenden Mietverhältnisses habe der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, so dass er gegen die Mietzinsforderungen nicht aufrechnen könne. Ein mögliches Zurückbehaltungsrecht wegen eines Auskunftsanspruches gegen die Vermieterin im Hinblick auf die Höhe der Kautionszinsen würde einen Verzug nur dann ausschließen, wenn es vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt würde. Hier habe der Mieter das Zurückbehaltungsrecht zu einem Zeitpunkt vorgetragen, als er sich bereits in Verzug befunden hat und die Kündigung damit wirksam geworden ist." 

2. Anmerkung von Rechtsanwalt Roland Faust

Unter dem Rechtsakt einer Aufrechnung versteht man die Tilgung zweier Geldforderungen durch die Erklärung einer Partei. Die Aufrechnung hat dabei durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil zu erfolgen, vgl. § 388 BGB. Die Aufrechnung bewirkt grundsätzlich, dass die Forderungen soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt für erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind, vgl. § 389 BGB.

Im Mietrecht besteht allerdings die Besonderheit, dass die Mietpartei mit der Rückzahlungsforderung im Hinblick auf die Kaution während der Abrechnungsfrist nicht aufrechnen darf (vgl. BGH, NJW 72,721). Soweit Nachforderungen des Vermieters wegen Betriebskosten möglich sind, muss der Mieter unbedingt die Abrechnungsfrist - bei Wohnraum i.d.R. 3-6 Monate, was nicht ganz unumstritten und eine Frage des Einzelfalls ist- abwarten (vgl. BGH, NJW 2006, 1422).

Anders als beim Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB muss das Zurückbehaltungsrecht beim gegenseitigen Vertrag (wie z.B. Miete, Pacht, Kauf) regelmäßig nicht geltend gemacht werden. Denn nach Auffassung des BGH soll das bloß objektive Bestehen des Zurückbehaltungsrechts den Eintritt des Schuldnerverzuges hindern (vgl. BGH 84,44).

3. Rechtsanwalt Faust empfiehlt

Jede Vertragspartei sollte sämtliche in Betracht kommende Einreden  gegen etwaige Ansprüche des Vertragspartners in jedem Fall rechtzeitig geltend machen, damit diese nicht als verspätet zurückgewiesen werden können. Im Mietrecht sollten hierbei immer die Besonderheiten bedacht werden, insbesondere wenn es um die Aufrechnung mit dem Rückzahlungsanspruch bezüglich der Kaution geht.

Autor: Rechtsanwalt Roland Faust - BMF- Rechtsanwälte/ Fachanwälte