Gebäudeenergiegesetz (GEG) neu verabschiedet

Am 18.06.2020 hat der Deutsche Bundestag das neue Gebäudeenergiegesetz verabschiedet. Es wird in einigen Monaten (nach 2. Lesung im Bundesrat und Verkündung) in Kraft treten und das Recht des Energieverbrauchs und der Energieeinsparung bei Gebäuden vollständig neu regeln. So werden das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt. Der geltende Standard der EnEV wird im Wesentlichen nicht verschärft. Gleichwohl gibt es im GEG zahlreiche Neuregelungen, die in Zukunft für alle mit Immobilieneigentum agierenden Beteiligten relevant sein werden. Die wesentlichen Änderungen sind – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – für die folgenden Bereiche vorgesehen:

• Referenzgebäudebeschreibung
• Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz
• Primärenergiefaktoren
• Anrechnung erneuerbarer Energien
• Energieausweis
• Beratungsgespräche
• Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• Sanierungen im Bestand
• Bestandsgebäude der öffentlichen Hand
• Ölheizung
• energetische Inspektion von Klimaanlagen
• Wärmeversorgung im Quartier

Von diesen Neuregelungen und den sich daraus ergebenden Verpflichtungen sind auf Antrag des Eigentümers oder Bauherrn im jeweiligen Einzelfall Befreiungen von den Anforderungen des GEG zu erteilen, soweit

1. die Ziele des GEG durch andere als in diesem Gesetz vorgesehene Maßnahmen in gleichem Umfang erreicht werden oder

2. die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen.

Vorschriften des Brandschutzes, des Schallschutzes oder auch des Arbeitsschutzes sind immer vorrangig. Stehen sie entgegen, sind die Anforderung an Neubauten nach dem GEG nicht einzuhalten. Das gilt ebenso für Vorschriften zur Standsicherheit und zum Schutz der Gesundheit. U. a. bei Baudenkmälern kann außerdem von den Vorschriften des GEG abgewichen werden, wenn anderenfalls die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt würde.

Schließlich stehen die im GEG geregelten Anforderungen und Pflichten insgesamt unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit. Anforderungen und Pflichten gelten als wirtschaftlich vertretbar, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können: Unwirtschaftlich im Sinne des GEG ist eine Maßnahme also erst dann, wenn sie sich nicht innerhalb ihrer Lebensdauer – mitunter also erst nach Jahrzehnten – amortisiert.

Wann die Voraussetzungen für eine Befreiung, eine Abweichung oder den Vorrang anderer Vorschriften erfüllt sind, wird im Einzelfall mitunter schwer festzustellen und jedenfalls aufwendig zu begründen sein. Gleichwohl kommen Eigentümer, Bauherren, Planer, Unternehmen und Betreiber nicht umhin, sich detailliert mit den Anforderungen des GEG zu befassen.

Die Nichteinhaltung der Vorgaben des GEG ist gemäß § 108 GEG bußgeldbewehrt und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Je nachdem können Geldbußen bis zu 5.000 EUR, 10.000 EUR oder 50.000 EUR verhängt werden.

Dr. Thomas Gutwin

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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