Mietminderung im Gewerbe: Was gilt bei Mängeln in gemieteten Gewerberäumen?

Wird die Miete gemindert, weil die Heizung im angemieteten Gewerberaum nicht geht oder eine Baustelle davor die Arbeit stört? Hier lesen Sie, wann eine Mietminderung im Gewerbe möglich ist und ob sie vom Vermieter vertraglich ausgeschlossen werden kann. Außerdem finden Sie eine Mietminderungstabelle mit Urteilen zur Orientierung, um Ihre eigene Mietminderungsquote festlegen zu können.

Wann kann eine Mietminderung geltend gemacht werden?

Generell gilt: Damit eine Mietminderung im Gewerbe geltend gemacht werden kann, muss ein erheblicher Mangel vorliegen, der die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Räume einschränkt. Das bedeutet, dass der Istzustand einer Sache – in diesem Zusammenhang ein gemieteter Gewerberaum – von dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand abweicht. In folgenden Situationen ist eine Mietminderung zulässig:

• Zugesicherte Eigenschaften der Mietsache fehlen oder fallen nach Vertragsabschluss weg. Hierzu zählt etwa der Ausfall von Heizung oder Strom, ein Wasserschaden oder eine Abweichung der vertraglich zugesicherten Gewerbefläche. Aber auch die Vermietung von benachbarten Flächen an Konkurrenz kann als Mangel angesehen werden, sofern eine Konkurrenzschutzverpflichtung vereinbart wurde. Damit zugesicherte Eigenschaften nachweisbar sind, sollten diese immer schriftlich – beispielsweise innerhalb des Gewerbemietvertrags – festgehalten werden.
• Der Vermieter hat arglistig einen Mangel verschwiegen.
• Die vertragsgemäße Gebrauchsmöglichkeit wird entzogen. Hierzu zählt etwa der Entzug der Betriebserlaubnis wegen zu weniger Toiletten in einem Gastronomiebetrieb oder die Neuausweisung eines Wasserschutzgebietes, in dem sich die Räumlichkeiten einer Kfz-Werkstatt befinden.
• Es liegt ein Rechtsmangel vor – wie zum Beispiel, wenn der Vermieter wissentlich die Räumlichkeit vermietet, obwohl diese nicht gewerblich genutzt werden darf.

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Ausschluss der Mietminderung im Gewerbe

Nicht jeder Mangel berechtigt zur Mietminderung. In diesen Fällen ist sie nicht zulässig:

• Der Mangel war dem Mieter bereits vor Mietvertragsabschluss bekannt und er hat sich nicht sein Recht nach § 536b BGB vorbehalten.
• Es handelt sich um einen offensichtlichen Mangel, der vom Mieter nicht gesehen wurde, da dieser grob fahrlässig gehandelt hat. Das kann beispielsweise bedeuten, dass der Mieter sich die Räumlichkeiten nicht vor Ort angeschaut hat und nicht gesehen hat, dass in einem Einkaufszentrum aktuell Leerstand herrscht.
• Der Mieter hat selbst einen Mangel verursacht.
• Im Vertrag ist eine Kleinreparaturklausel enthalten, unter die der betreffende Mangel fällt.
• Der Mangel ist unerheblich. Das heißt, er schränkt nicht die Gebrauchstauglichkeit des Gewerberaums ein.
• Eine Schönheitsreparaturklausel im Vertrag schreibt vor, dass der Mieter den Mangel selbst durch Renovierungen beseitigen muss.

Wann tritt eine Mietminderung ein?

Eine Mietminderung tritt automatisch mit dem Auftreten des Mangels ein und ist so lange gültig, wie die Situation, die zur Mietsenkung berechtigt, weiterbesteht. Jedoch kann eine Minderung der Miete erst erfolgen, wenn die Räume überlassen wurden, da zuvor noch keine Miete gezahlt wird. Ebenso gilt, dass ein Mangel sofort nach Feststellung an den Vermieter gemeldet werden muss, sodass dieser den Mangel in angemessener Zeit beheben kann.

Höhe der Mietminderung im Gewerbe: Tabelle und Berechnung

Für die Minderungshöhe der Miete gilt, dass diese dem Mangel angemessen sein muss. Das bedeutet, je stärker die Einschränkung des Mieters durch den Schaden ist, desto höher kann die Mietminderung sein. Als Basis gelten dabei die Vereinbarungen im Mietvertrag.

Da die Höhe der Mietminderung stets individuell zu bemessen ist, können bisherige Gerichtsentscheidungen – wie in der nachfolgenden Mietminderungstabelle beispielhaft aufgeführt – als Orientierung herangezogen werden.

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Mietminderung im Gewerbemietrecht: Gesetzliche Grundlage und Unterschied zum Wohnraummietrecht

Wie im Wohnraummietrecht regelt auch im Gewerbemietrecht § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Rechte zur Mietminderung im Falle von Sach- oder Rechtsmängeln. Jedoch ist der Mieterschutz für Gewerbetreibende geringer als für Wohnräume, da Vermieter dieses Recht durch vertragliche Vereinbarungen einschränken können. Ein vollständiger Ausschluss ist in der Regel nicht möglich. Ebenso unterscheidet sich die Berechnung einer Gewerbefläche von der Berechnung nach Wohnflächenverordnung, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde (BGH, 6 U 134/13).

(KGR)

Häufige Fragen und Antworten zur Mietminderung im Gewerbe