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Gewerberaummiete: Formzwang, außerordentliche Kündigung und Kündigungsfrist

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Schließt ein Inhaber von Büro- und Praxisräumlichkeiten einen Vertrag mit einem Arzt, Rechtsanwalt oder Steuerberater, so sollten sich beide Parteien der rechtlichen Einordnung dieses Vertrages bewusst sein. Es handelt sich um einen Gewerberaummietvertrag.

Diese rechtliche Einordnung ist gerade für etwaige Kündigungspflichten oder Ausschlüsse von ordentlicher Kündigung für einen bestimmten Zeitraum relevant.

Der BGH musste im November 2015 über derartige Fragen entscheiden. In dem Sachverhalt der Entscheidung des BGH vom 25.11.2015, Az.: XII ZR 114/14, wurden von den Klägern Räumlichkeiten zum Betrieb einer Zahnarztpraxis von dem Rechtsvorgänger der beiden Beklagten im Jahr 2001 gemietet.

Im Wege der Vergrößerung der Praxis schlossen die Kläger mit dem Erblasser am 02.05.2015 einen neuen Vertrag, der neben den Erdgeschossräumen auch das Obergeschoss umfasste. Es wurden umfassende Umbauarbeiten vorgenommen – Ober- und Untergeschoss wurden durch eine Treppe verbunden. In dem Mietvertrag war eine Miete von 1.350 € und eine feste Mietdauer bis 2020 vereinbart. Alle Parteien unterzeichneten den schriftlichen Vertrag.

Acht Monate nach dem Vertragsschluss wurde zwischen dem Kläger und den Beklagten mündlich vereinbart, dass die Miete ab dem 01.01.2006 um 20 € erhöht werden sollte. Dies wurde nur handschriftlich auf dem Mietvertrag der Kläger vermerkt.

Nachdem der Erblasser verstarb und von den beiden Beklagten beerbt wurde, kündigten die Kläger am 26.10.2013 das Mietverhältnis aus wichtigem Grund zum 31.07.2014. Begründet wurde die Kündigung mit einem erhöhten Platzbedarf, den die Räumlichkeiten nicht hergeben würden, und der Änderung von Hygienebestimmungen, die in den derzeitigen Räumen nicht umgesetzt werden könnten.

Mit der Klage vor dem LG Hechingen begehrten die Kläger Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.07.2014. Kernpunkt des Rechtsstreits war unter anderem die Frage, ob der Zusatz über die Miethöhe einen formbedürftigen Zusatz darstellte. Entscheidend ist diese Frage für eine ordentliche Kündigung.

Nachdem die Klage erfolglos war, verfolgten die Kläger ihre Feststellungsklage vor dem OLG Stuttgart weiter, welche ebenfalls abgewiesen wurde. Der Senat erachtete die Revision als begründet, kam hinsichtlich des Beendigungszeitpunktes jedoch zu einem anderen Ergebnis.

Das Berufungsgericht erachtete die Befristung des Mietvertrages bis 2020 trotz des formlosen Zusatzes als wirksam. Die Kläger seien mit der ordentlichen Kündigung daher bis zum Jahr 2020 ausgeschlossen. Für eine außerordentliche Kündigung fehle es am Kündigungsgrund. Der erhöhte Platzbedarf und die geänderten Hygienebedingungen würden keinen Kündigungsgrund darstellen. Das Verwendungsrisiko der Mieträume liege beim Mieter.

Der BGH hatte sich im Rahmen der Revision mit drei ausschlaggebenden Fragen zu beschäftigen:
- Formbedürftigkeit der Veränderung der Miete
- Ordentliche und außerordentliche Kündigung
- Kündigungsfrist bei Gewerberaummiete

Bei der Frage der Formbedürftigkeit der Änderung des ursprünglichen Mietvertrages vom 02.05.2005 stellte der BGH fest, dass dies nicht dadurch ausgelöst wurde, dass die Erben des ursprünglichen Vermieters in den Vertrag eingetreten sind. Dies geschieht im Wege der Universalsukzession.

Eine Formbedürftigkeit wurde nach Ansicht des BGH jedoch dadurch ausgelöst, dass die Miethöhe geändert wurde. Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, wann eine Abrede eine Haupt- oder Nebenabrede darstellt. Er stimmte dem Berufungsgericht zu, dass die Schriftform nur dann gewahrt ist, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt.
Von der Schriftform sind lediglich Abreden ausgenommen, die nur nebensächliche Bedeutung haben. Änderungen des Vertrages bedürfen der Schriftform nur dann, wenn sie eine wesentliche Änderung darstellen.

Dies bejahte der BGH für den vorliegenden Fall.

Dabei stellte er fest, dass man bei der Änderung der Miete nicht von einer starren Erheblichkeitsgrenze einer bestimmten Prozentzahl ausgehen könne. Der BGH entschied, dass es sich bei der Miete per se um einen vertragswesentlichen Punkt handele, der auch für einen potenziellen Grundstückserwerber von entscheidender Bedeutung sei. Auswirkungen habe die Miethöhe auch auf die Kündigung. Zahle der Mieter weiterhin den unveränderten Mietbetrag, so könne sich über einen gewissen Zeitraum ein Mietrückstand ansammeln, der zu einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit.b BGB führe.
Insoweit kam der BGH zu dem Ergebnis, dass auch nur eine geringfügige Änderung der Miethöhe einem Formzwang unterliege, mit der Rechtsfolge, dass bei Nichteinhaltung der Mietvertrag als unbefristet geschlossen gelte. Dies führe in dem vorliegenden Fall dazu, dass dem Kläger ein Recht zur ordentlichen Kündigung zustand.

Die außerordentliche Kündigung der Kläger scheitere bereits an einem Kündigungsgrund. Diesbezüglich stimmte der BGH dem Berufungsgericht zu, dass die Verwendung der Mietsache in den Risikobereich des Mieters falle. Dies gelte auch dann, wenn sich Hygienebestimmungen geändert haben und in den angemieteten Räumlichkeiten nicht mehr eingehalten werden können.

Eine ordentliche Kündigung sei jedoch nicht wie von den Klägern beabsichtigt zum 31.07.2014 möglich gewesen. Nach § 580 a Abs. 2 BGB sei für Gewerberaummieten eine ordentliche Kündigung zum Dritten eines Monats des Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres möglich.

Angewendet auf den Fall ist das Mietverhältnis daher nicht zum 31.07.2014, sondern erst zum 30.09.2014 beendet worden.
Die Entscheidung deckt viele Bereiche eines Gewerberaummietverhältnisses ab. Die Frage, wann eine Abrede dem Formzwang unterliegt, kann gerade bei zeitlich befristeten Gewerberaummietverhältnissen eine entscheidende Bedeutung haben.

BGH, Urteil vom 25.11.2015, Az.: XII ZR 114/14


Rechtstipp vom 19.02.2016
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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