Gewerbliches- oder Wohnraummietverhältnis bei Mischmietverhältnissen?

In manchen Fällen werden Räume nicht nur ausschließlich zu Wohnnutzen oder ausschließlich zur gewerblichen Nutzung vermietet, sondern es werden beide Nutzungszwecke zugelassen bzw. vertraglich vereinbart.

Häufiger kommen beispielsweise Fälle vor, in denen eine Wohnung vermietet wird und dem Mieter gestattet wird, einen Teil der Räume beruflich oder gewerblich zu nutzen.

Oft stellt sich bei solchen Fällen dann das Problem, ob ein solches Mietverhältnis eher als Wohnraummietverhältnis oder als gewerbliches Mietverhältnis einzustufen ist, da die anzuwendenden rechtlichen Regeln insoweit zum Teil sich erheblich unterscheiden.

Der Bundesgerichtshof hatte nunmehr sich mit diesem Problem zu befassen:

Im vorliegenden Fall hat der Vermieter eines mehrgeschossigen Hauses im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrages dieses Haus an die Mieter überlassen, wobei vertraglich vereinbart war, dass das Erdgeschoss als Praxisräume genutzt werden darf und die restlichen Geschosse zu Wohnzwecken.

Nachdem das Mietverhältnis einige Jahre störungsfrei andauerte, kündigte der Vermieter den Mietvertrag ohne Nennung von Kündigungsgründen, da er der Auffassung war, es handele sich insgesamt um einen gewerblichen Mietvertrag so dass er keine Kündigungsgründe benötige.

Über diese Frage hatte der BGH zu entscheiden.

Zuvor hatte das Landgericht die auf die Kündigung gestützte Räumungsklage abgewiesen, da es der Auffassung war, dass es sich trotz des Mischcharakters insgesamt um ein Wohnraummietverhältnis handele.

Daraufhin ging der Vermieter in die Berufung und das Berufungsgericht stufte das Mischmietverhältnis als vorwiegend gewerblich ein, da beide Mieter ihr Einkommen aus dem Betrieb der Praxis im Erdgeschoss beziehen und somit der Wohncharakter des Mietverhältnisses nur untergeordnete Bedeutung hätte.

Der BGH stellte hier klar, dass eine derart pauschalierte Betrachtungsweise nicht zulässig ist, sondern eine differenzierte Einzelfallprüfung jeweils zu erfolgen hat. Eine pauschale Qualifizierung eines Mischmietverhältnisses als überwiegend gewerblich aufgrund der Tatsache, dass der Mieter aus dem gewerblichen Teil des Mietobjektes seinen Lebensunterhalt bezieht, sieht der BGH ausdrücklich für nicht zulässig.

In diesem Zusammenhang wies der BGH darauf hin, dass die Wohnraumnutzung einen grundrechtlichen Schutz genieße und damit stets eine sorgfältige Abwägung durch das Gericht stattzufinden hat.

Quelle: BGH Urteil vom 09.07.2014, Aktenzeichen VIII ZR 376/13