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Grundbuch - Was Sie wissen und beachten müssen!

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücksrechte eingetragen werden (müssen). Für die Grundbuchführung sind die Grundbuchämter zuständig. Meistens sind diese Abteilungen der Amtsgerichte. Es ist regelmäßig das Grundbuchamt zuständig, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück sich befindet. Sinn und Zweck des Grundbuches ist die Publizität von Rechtsänderungen im Grundstücksrecht.

Was ist ein Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug ist der Ausdruck einer Grundbuchseite. Er kann auch nur eine Kopie sein. Eine Grundbuchseite gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und andere eintragungspflichtige Rechte (z. B. Grundschuld, Hypothek) an einem einzigen Grundstück.

Um Informationen über die Eigentumsverhältnisse und bestehende Rechte an einem Grundstück zu erhalten, kann ein Grundbuchauszug beantragt werden. Die Grundbucheinsicht darf grundsätzlich durch jede Person erfolgen, die ein berechtigtes Interesse an der Auskunft hat. Der Eigentümer und alle Rechteinhaber sind stets berechtigt, das Grundbuch einzusehen. Ein berechtigtes Interesse kann sich aber auch für Banken als künftige Kreditgeber ergeben, wenn das Grundstück als Kreditsicherheit dienen soll. Dies muss in einem Formular nachgewiesen werden.

Der potenzielle Käufer kann an sich kein berechtigtes Interesse nachweisen. In der Praxis erklärt der Eigentümer jedoch häufig sein Einverständnis mit der Grundbucheinsicht des Käufers.

Zur Einsicht wird die Adresse des Grundstücks, die Grundbuchblattnummer und das Dokument, welches das berechtigte Interesse nachweist, benötigt. Ein Grundbuchauszug als Kopie kostet den Antragsteller 10 Euro.

Wann muss eine Eintragung in das Grundbuch erfolgen?

Gemäß § 873 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, die Belastung des Grundstücks mit einem Recht und die Übertragung eines solchen Rechts in das Grundbuch eingetragen werden. Rechte, die ein Grundstück belasten sind meistens Grundpfandrechte.

Dazu gehören sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek. Beide Arten der Grundpfandrechte werden eingesetzt, um eine Darlehenssumme abzusichern. Die Grundschuld ist ein Recht des Sicherungsnehmers (Darlehensgebers), aus dem Grundstück des Sicherungsgebers (Grundstückseigentümer) die Zahlung eines Geldbetrages abzuleiten. Für die Dienstleistung der Bank erhält sie im Gegenzug ein Grundpfandrecht, das sie berechtigt, das Grundstück zu verwerten, wenn der Darlehensnehmer die Raten nicht mehr bezahlen kann.

Dabei ist die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek unabhängig von dem Darlehen. Während die Hypothek parallel zu der zu sichernden Forderung sinkt, bleibt die Grundschuld stets in derselben Höhe bestehen. Erst, wenn die Gesamtschuld erlischt, kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Fehlerhafte Eintragung im Grundbuch

Da im Grundbuchamt auch nur Menschen arbeiten, kann es schon einmal zu einer fehlerhaften Eintragung im Grundbuch kommen. Doch hier greift der sog. Öffentliche Glaube des Grundbuchs. Sinn und Zweck des Grundbuches ist die Publizität der eingetragenen Rechte. Diesem Umstand trägt der öffentliche Glaube Rechnung, welcher in § 892 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Danach gilt eine Richtigkeitsvermutung für die Eintragungen im Grundbuch. Das bedeutet, dass das eingetragene Recht dem (vermeintlichen) Rechteinhaber solange zusteht, bis ein Gegenbeweis erbracht ist.

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