Der Praxismietvertrag - Tipps für Ärzte ​& ​Co.

Heilberufler wie Ärzte, Zahnärzte und Psychologen mieten Praxisräume in der Regel entweder einzeln oder im Namen ihrer Praxisgemeinschaft bzw. Gemeinschaftspraxis. Fehler bei der Vertragsgestaltung können dabei schwerwiegende Konsequenzen haben, die sogar zur Zwangsaufgabe der Praxisräume führen können. Daher ist es für Heilberufler ratsam, in einen sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag zu investieren, um die Standortsicherheit langfristig zu gewährleisten und teure Rechtsstreitigkeiten von vornherein zu verhindern.

Im Folgenden geben wir einen Überblick über wichtige mietrechtliche Aspekte, die insbesondere für Arztpraxen von Bedeutung sind. Zusätzlich erläutern wir die relevante Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schriftformheilungsklauseln, die in Bezug auf die Standortsicherheit von besonderer Bedeutung ist.

Der Vertragsabschluss beim Mietvertrag für eine Arztpraxis

Bei gemeinschaftlich tätigen Heilberuflern in einer Berufsausübungsgemeinschaft (BAG) ist es von entscheidender Bedeutung, sicherzustellen, dass der Mietvertrag im Namen der BAG und nicht im Namen eines einzelnen Gesellschafters abgeschlossen wird. Andernfalls kann der Heilberufler als Untermieter eines Mitstreiters enden. Als Absicherung sollte der Mieter den Mietvertrag unter die Bedingung stellen, dass er ihn auflösen kann, wenn er keine Kassenzulassung erhält, keine Finanzierung bekommt oder berufsunfähig wird.

Eignung und Nutzung der Mieträume

Arztpraxen erfordern spezielle Anforderungen, wie etwa Strahlenabsicherung, Entsorgungsgeräte, schwere Apparaturen und Starkstromanschlüsse. Der Vermieter muss sich vertraglich zur Eignung der Räume verpflichten. Der Mieter sollte sicherstellen, dass der Mietvertrag die genaue Beschreibung der Heiltätigkeit sowie etwaige Nebengeschäfte wie Labortätigkeiten oder den Verkauf von Heil- und Hilfsmitteln umfasst.

Konkurrenzschutz

Der Mieter sollte darauf bestehen, dass ihm ein Konkurrenzschutz gewährt wird, sodass der Vermieter keine Räume an branchengleiche Mieter im selben Mietobjekt oder in einem bestimmten Umkreis vermieten darf.

Bauliche Veränderungen

In vielen Fällen sind erhebliche Umbauten in Arztpraxen notwendig, sei es zur Modernisierung des Praxisinventars oder aus anderen Gründen. Der Mieter sollte die ausdrückliche Zustimmung für Umbaumaßnahmen im Mietvertrag sichern und Grundrisse bereits bei Vertragsabschluss erhalten. Es ist außerdem wichtig, klare Regelungen für Hinweisschilder zu treffen und für den Fall eines späteren Auszugs die vorübergehende Anbringung eines Schildes mit Verweis auf die neue Praxisanschrift zu regeln.

Praxiserweiterung & Nachmieterklausel

Es ist von großer Bedeutung, dass der Mieter die Möglichkeit hat, die Praxis personell zu erweitern oder unterzuvermieten. Ein Sonderkündigungsrecht für den Fall, dass ein adäquater Nachmieter gefunden wird, sollte ebenfalls vereinbart werden. Für den Todesfall des letzten verbleibenden Heilberuflers sollten Regelungen getroffen werden, die seinen Erben die Kündigung des Mietvertrags oder die Benennung eines Nachmieters ermöglichen.

Sonderkündigungsrechte für den Mieter

Der Mieter sollte sich außerordentliche Kündigungsrechte sichern, falls er nachweislich berufsunfähig wird oder eine längere Arbeitsunfähigkeit vorliegt. Auch die Entziehung der Zulassung durch die kassenärztliche oder kassenzahnärztliche Vereinigung sollte nach vertraglicher Vereinbarung ein Kündigungsrecht auslösen können.

Die Bedeutung der Schriftform

Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen nach aktueller Rechtslage zwingend in Schriftform verfasst werden, was bedeutet, dass ein Mietvertrag alle wesentlichen Vertragsinhalte enthält (Person des Vermieters, Person des Mieters, Mietobjekt, Mietdauer, Miethöhe) und der Mietvertrag durch beide Parteien unterschrieben ist. Ein Mietvertrag, welcher z.B. per Email geschlossen worden ist, entspricht nicht der Schriftform. Auch alle späteren Änderungen eines Mietvertrags (Nachträge) müssen immer und ausnahmslos schriftlich festgehalten werden. Falls die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten ist, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies hat zur Folge, dass jede der beiden Vertragsparteien den Vertrag mit der ordentlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen kann. Der Vermieter könnte also den Heilberufler per ordentlicher Kündigung „hinauswerfen“ und die Immobilie an einen besser zahlenden Mieter vermieten.

Vorsorge: Jegliche Änderung des Mietvertrags muss in einem schriftlichen Nachtrag fixiert werden. Mündliche Absprachen oder Email-Korrespondenz genügt nicht!

Ob das Schriftformerfordernis durch das geplante Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) jedoch zukünftig wegfällt, bleibt zunächst abzuwarten.

Benötigen Sie rechtliche Beratung im Zusammenhang mit einem Praxismietvertrag, stehen Ihnen die Anwälte von ROSE & PARTNER, insbesondere unsere Spezialisten für Immobilienrecht, grundsätzlich gerne zur Verfügung. Weitere Informationen dazu finden Sie auf unserer Webseite: https://www.rosepartner.de/keundigung-mietvertrag-gewerbe-praxis.html