Haftung für Feuchtigkeits- und Schimmelschäden

Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet. Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet für einen solchen Sachmangel – anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 S. 1 vereinbarten Beschaffenheit – regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält, der wirksam vereinbart wurde.

Die Kläger hatten im vorliegenden Fall von den Beklagten einen alten Bauernhof mit 2 Anbauten aus den vierziger und sechziger Jahren unter Ausschluss der Sachmängelhaftung gekauft und bei Umbauarbeiten Feuchtigkeits- und Schimmelschäden festgestellt, die auf fehlende bzw. nicht ausreichende Horizontalsperren zurückzuführen waren. Für die erforderlichen Instandsetzungskosten verlangten sie Schadensersatz gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB.

Nach Auffassung des BGH, Urteil v. 09.02.2018 – V ZR 274/16 –, konnte vorliegend die allein im Internet-Exposé enthaltene Beschreibung des Kaufgegenstandes einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 BGB darstellen, wenn sich die Gebäude nicht für die gewöhnliche oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eigneten. Die Beklagten könnten sich auf den vereinbarten Sachmängelausschluss nur berufen, sofern sie den Mangel nicht arglistig verschwiegen hatten. Vorliegend bestanden hinreichende Anhaltspunkte für eine entsprechende Aufklärungs- bzw. Offenbarungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel. So hatte nach dem Vortrag des Klägers ihm etwa die Reinigungskraft der Beklagten berichtet, in deren Auftrag Schimmel beseitigt und Feuchtigkeitsschäden an den Wänden der Wohnräume berichtet zu haben, die bei der Besichtigung nicht mehr vorhanden gewesen, also offenbar übergestrichen worden seien. Die noch nicht zur Entscheidung reife Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses wurde weiter darauf hingewiesen, dass durch fehlerhafte Horizontalsperren bedingte Feuchtigkeitsschäden nach den Umständen des Einzelfalles durchaus einen Sachmangel auch dann darstellen können, wenn zum Errichtungszeitpunkt Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, insbesondere, wenn Wohnräume im Erdgeschoss Feuchtigkeitsschäden aufweisen. Auch können deren hinreichende Abdichtung und Trockenheit durchaus eine nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartende „Sollbeschaffenheit“ der Kaufsache darstellen.

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