Arglist auch ohne Kenntnis der Mangelursache

Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht ein bloßes Symptom eines Sachmangels, sondern begründet vielmehr die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel. Klärt der Verkäufer dem Käufer nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursache/n nicht oder nur teilweise kennt.

Im vorliegenden Fall hatten die Kläger von den Beklagten ein Einfamilienhausgrundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung erworben. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages war es bei Regen wiederholt zu Wassereintritten auf die überdachte Terrasse gekommen, und zwar sowohl im Bereich eines verkäuferseitig selbst errichteten Kunststoffdaches als auch des Hausdaches. In der gerichtlichen Auseinandersetzung wurden zwei voneinander unabhängige Ursachen, einerseits eine mangelhafte Abdichtung des Kunststoffdaches zur Hauswand, andererseits Folienabrisse unter den Dachpfannen des Hausdaches, sachverständig ermittelt.

Nach Auffassung des BGH, Urteil vom 27.10.2023 - V ZR 43/23 – hatten die Beklagten einen Mangel im Sinne von § 444 BGB arglistig verschwiegen, nachdem bereits die Wassereintritte im Bereich der überdachten Terrasse selbst einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB a.F. und nicht lediglich ein Mangelsymptom darstellten. Diese Wassereintritte und damit den Sachmangel hatten die Beklagten arglistig verschwiegen. Auch wenn der Verkäufer die Ursachen hierfür nicht oder nur teilweise kennt, handelt er arglistig, wenn er den Käufer eines Hausgrundstückes nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach aufklärt. Insbesondere muss er den Käufer, sofern es sich nicht um einer Besichtigung zugängliche und ohne weiteres erkennbare Mängel handelt, gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten, wenn er weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

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