Hauskauf: Mängel und Anfechtung bei einem Grundstückskaufvertrag

Ist der notarielle Kaufvertrag für ein Grundstück bzw. das Haus einmal unterschrieben kann es vorkommen, dass nach Unterschrift diverse Mängel festgestellt werden.

Was kann man machen, wenn der Käufer entsprechend Mängel feststellt?

Es kommt ganz auf den Kaufvertrag an und die dortigen Vereinbarungen.

Ist nichts vereinbart, so gelten die gesetzlichen Vorschriften. Der Käufer muss beweisen, dass ein Mangel bei Besitzübergang vorhanden ist. Diese Mängel können rechtliche Mängel sein (denkmalgeschütztes Haus, keine Baugenehmigung vorhanden) oder tatsächliche Mängel an der Bausubstanz oder dem Grundstück (Feuchtigkeit, statische Mängel, Bodenverunreinigungen). Kann der Käufer das mit entsprechenden Beweisen geltend machen, stehen ihm Rechte wie in erster Linie Nacherfüllung (z. B. Behebung), Mängel (Preisminderung) oder Schadensersatz und Rücktritt zu.

Was steht im Vertrag?

Meist sind in notariellen Kaufverträgen Klauseln enthalten, wonach eine Beschaffenheit nicht vereinbart ist. Mehr noch, es wird vereinbart, dass für Mängel keine Haftung übernommen werden, vielmehr verkauft wird „wie gesehen“ und nur für Mängel die Haftung übernommen werde, die artlistig verschwiegen wurden. In diesen Fällen muss der Käufer nicht nur nachweisen, dass ein Mangel am Haus oder am Grundstück vorliegt, sondern dass der Mangel auch arglistig vom Verkäufer (oder vorm Makler) verschwiegen wurde. Ist dies der Fall stehen dem Käufer gegen den Verkäufer die gleichen Rechte zu. Auch Makler können ggf. in Anspruch genommen werden.

Allgemein lässt sich sagen, dass in solchen Fällen – insbesondere gleich nach Besitzübergang – die Bausubstanz auf Mängel geprüft werden sollte. Es sollten bei Zweifeln durch sachverständige Personen die Ungereimtheiten aufgenommen und schriftliche festgehalten werden. Durch eine rechtliche Beratung lassen sich frühzeitig entsprechende Streitigkeiten einschätzen und in die gewünschte Richtung lenken lassen. Denn die Kosten in diesem Bereich sollten nicht unterschätzt werden.

Dieser Artikel ist kein Ersatz für eine Beratung im Einzelfall. Sollte eine solche gewünscht sein, so handelt es sich um eine kostenpflichtige Erstberatung.