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Höhe der Mietminderung - auch bei erheblichen Mängeln ist Zurückhaltung geboten
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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.
Ausgangslage:
Bei erheblichen Mängeln an der Mietsache, die der Vermieter nicht beseitigen will, ist der Ärger bei Mietern groß und sie sind rasch dabei, die Miete zu mindern. Nicht selten liegen sie dann aber bei der Höhe der Mietminderung daneben. In welcher Höhe die Mietminderung tatsächlich berechtigt ist, legt nämlich erst der Richter in einem späteren Prozess fest. Selbst Rechtsanwälte, die lange Zeit in diesem Bereich tätig sind, können die genaue Höhe nicht vorhersagen. Oftmals treiben das subjektive Empfinden und der Ärger über den Mangel Mieter dazu, in einer Höhe zu mindern, die mit der tatsächlichen Beeinträchtigung nicht zu vereinbaren ist. Beispielsweise muss bei einem Mangel, der nur einige Räume betrifft, auch eine entsprechende Berechnung der Minderung erfolgen, nämlich auch nur auf Grundlage eines Teils der Gesamtfläche. Abgesehen davon sind Richter allgemein wenig großzügig bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung.
Verkürzte Pressemitteilungen erzeugen falsche Vorstellung bei Mietern
In Medienberichten finden sich zumeist nur die spektakulären Fälle, in denen vergleichsweise hohe Minderungsquoten gewährt wurden. Ein Beispiel aus letzter Zeit etwa: „100 % Mietminderung wegen Nässe in der Wohnung“. Hier wurde durchaus missverständlich verkürzt. Man müsste dazu sagen, dass in dem Fall ein über die Ufer getretenen Fluss das Haus völlig überschwemmt hatte.
Hundertprozentige Mietminderung nur bei völliger Aufhebung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch
Eine Mietminderung um 100 % ist dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung zum Wohnen absolut ungeeignet ist. Das ist etwa dann der Fall, wenn sich die Mietsache in einem Zustand befindet, in dem sie auf dem Wohnungsmarkt nicht zu vermieten wäre. Ein solcher Zustand ist anzunehmen bei mangelhafter Beheizungsmöglichkeit eines Teils der Räume, wobei andere Räume gänzlich unbeheizt bleiben, bei Löchern in einer Zimmerdecke und einer unbenutzbaren Gartentreppe (LG Wiesbaden, Urteil vom 04. Juli 1977 – 1 S 426/76 –, juris). Auch dieses Urteil zeigt aber schon wieder die Probleme einer verkürzten Wiedergabe des Sachverhalts. Im Winter mag dies nämlich so zutreffend sein. Im Sommer ist eine Nutzung jedenfalls wegen der mangelnden Heizung nicht behindert.
Fazit: Vorsicht bei der Festlegung der Höhe der Mietminderung
Wer sich auf eine Gerichtsentscheidung beruft, sollte den Sachverhalt immer ganz genau lesen. Berücksichtigt werden sollte auch, dass möglicherweise das später zuständige Gericht den Fall anders beurteilt. Bei zu hoher Mietminderung droht eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands.
19.08.2015
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Im Video finden Sie Hinweise zur Berechnung der Mietminderung.
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