Illegale Bauten Mallorca, Menorca und Ibiza: das neue Gesetz 2018

Neues Gesetz zur Raumordnung auf den Balearen von 2018: illegale Bauten

Nach Verabschiedung durch das Plenum des balearischen Parlaments ist das Raumordnungsgesetz der Balearen (LUIB) am 1. Januar 2018 in Kraft getreten. Das Gesetz ist das Ergebnis eines Prozesses, in dessen Vorphase die Beiträge von mehr als 60 Fachkräften aus dem Bereich der Raumordnung einbezogen wurden. Mit dem Gesetz kommt es zu radikalen Änderungen der einschlägigen Vorschriften für die Balearen, die vor allem die Eigentümer von ländlichen Liegenschaften betreffen.

Welche praktischen Folgen hat das neue Gesetz?

1. Land- und fortwirtschaftliche Flächen: Mehr Schutz

Das neue Gesetz beinhaltet sowohl Regelungen zu land- und forstwirtschaftlichen Flächen als auch die Aspekte der Planung und des Managements dieser Flächen, ohne jedoch detailliert auf die Aspekte der Regelungen nach den sektoriellen Raumordnungsvorschriften einzugehen, die in einem grundlegenden Gesetz wie diesem auch nicht vorgesehen sind.

Den Inselräten und ihren Disziplinarstellen werden Kompetenzen erteilt, die es ihnen ermöglichen, im Falle besonders geschützter Flächen tätig zu werden (wie Naturbereichen von besonderem Interesse/ANEI, Ländlichen Bereichen von landschaftlichem und forstwirtschaftlichem Interesse/ARIP oder Territorialen Schutzbereichen der Küste/APT Küste), wodurch der Schutz und die Einhaltung der Vorschriften in diesen Fällen besser sichergestellt werden. Die entsprechenden Sanktionen fließen in die Gemeindekassen.

Die Möglichkeit einer Amnestie für gegen die Vorschriften verstoßende Gebäude auf landwirtschaftlichem Boden wird ausgeräumt.

Auch die Umklassifizierung von ländlichem Boden bei Vorliegen von Gebäuden in städtischen Boden ist nicht mehr möglich.

Zugelassen wurden mittels Änderung kleine Schutzhütten für Tiere und Tierheime auf ländlichem Boden.

2. Disziplinarmaßnahmen im Bereich Raumordnung: Die Verjährung von Verstößen gegen Vorschriften der Raumordnung entfällt 

Das Raumordnungsgesetz stärkt die Mechanismen zur Durchsetzung von Disziplinarmaßnahmen bei Verstößen gegen Vorschriften der Raumordnung.

Die Maßnahmen – zur Verfügung stehen zwei Prozesse:

• Sanktionsprozess und Wiederherstellung der Legalität und der veränderten materiellen Situation

Sanktionsprozess: Bei den Sanktionen für illegale Handlungen (ohne die entsprechende Genehmigung) handelt es sich um finanzielle Sanktionen mit variablem Betrag.

Für illegale Bauten/Arbeiten und Installationen auf städtischem oder erschließbarem Boden:

• Bußgeld von zwischen 50 und 70 % des Wertes der durchgeführten Bauarbeiten, sofern deren Nutzung zugelassen ist.
• Bußgeld von zwischen 75 und 100 % des Wertes der Arbeiten, wenn deren Nutzung nicht zugelassen ist.

Für Bauten/Bauarbeiten und Installationen auf land- und forstwirtschaftlichen Flächen:

·Bußgeld von bis zu 300 % des Wertes bei untersagter Nutzung.

·Bußgeld von zwischen 150 und 300 % des Wertes bei zugelassener Nutzung.

Wiederherstellung / Abriss:

Die Frist für die Einleitung des Verfahrens zur Wiederherstellung der materiellen Situation verjährt für land- und forstwirtschaftliche Flächen nie. Die Urheber möglicher Verstöße sollten daher wissen, dass ab jetzt alle illegalen Bauwerke/Bauarbeiten auf landwirtschaftlichem Boden jederzeit von der Verwaltung abgerissen werden können.

Die Umsetzung der Abrissanordnungen wird zudem vereinfacht, da dafür keine vorherige Lizenz der Raumordnungsbehörden mehr erforderlich ist. Es wird einfach das entsprechende Projekt vorgelegt und, wenn die Gemeindeverwaltung innerhalb von einem Monat nicht reagiert, beginnt die Frist für den Abriss.

Es sind fortlaufende Zwangsbußgelder vorgesehen: Die Bußgelder belaufen sich auf 10 % des Wertes der illegalen Bauten/Bauarbeiten und fallen monatlich (bis zu 12 Monaten) an, bis der Verstossende den Abriss und die Wiederherstellung des vorherigen Zustands durchgeführt hat.

Die Frist für die subsidiäre Durchführung durch die Verwaltung wird auf 15 Jahre verlängert; diese Frist wird nach den Kriterien der Rechtsprechung eingeführt. Damit kann die Verwaltung subsidiär ab dem Ablauf der Frist, die dem Verstossenden eingeräumt wurde, selbst vollstrecken.

Um das Problem der Nähe bei der Einforderung der Erfüllung der Raumordnungsvorschriften zu vermeiden, werden den Inselräten und den gemeindeübergreifenden Agenturen und Konsortien Kompetenzen über die landwirtschaftlichen Flächenarten wie Naturbereiche von besonderem Interesse (ANEI), Ländliche Bereiche von landschaftlichem und forstwirtschaftlichem Interesse (ARIP) oder Territoriale Schutzbereiche der Küste (APT Küste) eingeräumt.

Haftung der Behörden und öffentlichen Amtsträger

Die Behörden und öffentlichen Amtsträger, die wissentlich und trotz der Möglichkeit, einzugreifen, Verstöße gegen die Raumordnung zulassen, werden in Zukunft dafür haften. Zum Beispiel, wenn Aktenvorgänge bis zum Ablauf liegengelassen werden oder ein Verstoß nicht sanktioniert wird oder die Wiederherstellung eines Zustands nicht angeordnet wird.

3. Lösungen atypischer Situationen mit strenger Kontrolle 

Ansiedlungen im ländlichen Raum

Die neuen Regelungen für Orte im ländlichen Raum werden im Gesetz als Sonderkategorie des landwirtschaftlichen Bodens eingeschlossen (sowohl traditionell gewachsene Orte als auch ordnungsgemäß im Rahmen der geltenden Raumordnungspläne geschaffene Orte). Es werden aber auch Ansiedlungen nicht legalen Ursprungs identifiziert und abgegrenzt, deren Weiterentwicklung als Ort oder einzelner Bauwerke komplett unterbunden wird.

 „Falscher städtischer Boden“

Das Gesetz schiebt diesen atypischen Situationen einen Riegel vor und räumt den Gemeindeverwaltungen eine Frist von einem Jahr ein, um das Problem des sogenannten „falschen städtischen Bodens“ zu lösen und diesen neu zu klassifizieren. Dabei ist eindeutig geregelt, dass durch eine Herunterstufung keinerlei Recht auf Entschädigung entsteht. 

Lösungen für die negativen Folgen der Aussetzung von Planungen, hauptsächlich durch gerichtliches Urteil 

Die Inselräte sind nun befugt, aus Gründen öffentlichen Interesses und nach Anhörung der Gemeinde eine gültige Planung auszusetzen und gleichzeitig vorübergehende Vorschriften zu erlassen, die diese Planung bis zu ihrer Änderung oder Neufassung ersetzen.

Auch die Gemeindeverwaltungen können bei entsprechendem Nachweis eines öffentlichen Interesses, insbesondere in Fällen von Aufhebung ihrer Planung durch Gerichtsurteil, beim Inserat die Genehmigung vorübergehender Vorschriften beantragen, um zu verhindern, dass die durch die aufgehobene Planung ersetzte Planung wieder aufgenommen wird und entsprechend negative Folgen nach sich zieht:

• Herabstufung bebaubarer, aber nicht erschlossener Flächen in den Planungen von Mallorca, die nicht den Richtlinien für territoriale Raumordnung entsprechen

4. Mit dem Gesetz werden ebenso bestimmte Aspekte des Agrargesetzes aufgehoben 

Das Gesetz nimmt das transversale Prinzip der territorialen Raumordnung wieder auf, in dessen Sinne die menschliche Tätigkeit auf dem Gebiet, insbesondere auf landwirtschaftlichen Flächen, geregelt wird und damit bestimmte Aspekte des Agrargesetzes ersetzt werden.

Hier einige Beispiele:

• Die Gemeindeverwaltungen erhalten die Entscheidungsvollmacht über die Raumordnung ihres gesamten Gebietes zurück. Damit ist es nicht mehr möglich, dass die Agrarverwaltung Freistellungen von der Erfüllung bestimmter Bedingungen der Raumordnungsplanung aussprechen kann.
• Sämtliche ländlichen Tourismusbetriebe unterliegen den Regelungen des Tourismusgesetzes, wie dies schon immer der Fall war.
• Installationen oder Infrastrukturen im Zusammenhang mit Pferden oder dem direkten Verkauf von Produkten aus bestimmten Gebieten unterliegen wieder, wie dies immer der Fall gewesen sein sollte, den Instrumenten der territorialen Ordnung.
• Neue Freistellungen, durch die Abtrennungen von Flurstücken mit einer geringeren Größe als der Mindestanbaueinheit genehmigt werden, wie dies durch das Agrargesetz möglich wurde, sind nicht mehr möglich.