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Immobilie in Spanien – verschenken, verkaufen oder vererben?

Rechtstipp vom 17.09.2018
(6)
Rechtstipp vom 17.09.2018
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Wer Grundbesitz in Spanien hat, stellt sich im Rahmen der Übertragung der Immobilie auf die nächste Generation häufig die Frage, welcher Weg der Sinnvollste ist. Soll er die Immobilie zu Lebzeiten verschenken, verkaufen oder vererben?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten, da viele Faktoren eine Rolle spielen und je nachdem, was das Ziel des Immobilieneigentümers ist, kann für den einen die Schenkung eine bessere Lösung sein als das Vererben für den anderen und umgekehrt.

Im Einzelfall ist genau herauszukristallisieren, was die Beweggründe für die Immobilienübertragung sind. Geht es um steuerliche Gründe ist abzuwägen, ob Steuerfreibeträge zu Lebzeiten ausgeschöpft werden können und eine Schenkung oder ein Verkauf durchgeführt werden soll oder eine testamentarische Regelung getroffen werden kann. Ehegatten könnten beispielsweise die Übertragung der Immobilie in Spanien so gestalten, dass die Immobilie im Todesfall eines Ehegatten auf die nächste Generation übergeht. Wenn ein Ehepaar, welches gemeinschaftliches Eigentum in Spanien hat, sich zunächst gegenseitig als Erben einsetzt (Berliner Testament), fallen im Todesfall zunächst Kosten für die Umschreibung der Immobilie in Spanien an und darüber hinaus sind ggf. noch Erbschaftssteuern zu zahlen. Wird das eigene Kind Schlusserbe, so erbt es die gesamte Immobilie mit der Folge, dass erneut Kosten für die Umschreibung der Immobilie anfallen, sowie möglicherweise erneut Erbschaftssteuern über den gesamten Wert der Immobilie. Dies kann vermieden werden, indem z. B. das Testament so gestaltet wird, dass der Immobilienanteil der spanischen Immobilie des Erstversterbenden direkt an das Kind vermacht wird, auch wenn der überlebende Ehegatte Alleinerbe sein soll. 

Es kann aber auch sein, dass trotz der möglichen doppelten Kosten- und Steuerbelastung die Ehegatten wünschen, sich wechselseitig zu beerben. Dies wäre der Fall, wenn die Immobilie z. B. der Altersvorsorge dient oder der überlebende Ehegatte zu Lebzeiten mit der Immobilie nach Belieben verfahren soll. 

Eine Übertragung zu Lebzeiten kann das einzig mögliche Mittel sein, wenn der Immobilieneigentümer z. B. durch ein ihn bindendes Testament daran gehindert ist, die Immobilie an diejenige Person zu vererben, an welche er die Immobilie gerne vererben möchte. Nicht selten kommt es vor, dass eine Bindungswirkung eines gemeinschaftlichen Testaments oder Erbvertrags besteht und der überlebende Ehegatte gar nicht mehr anderweitig testieren kann. 

Ein Verkauf der Immobilie an die nächste Generation kommt dann in Betracht, wenn aus erbrechtlicher Sicht z. B. Pflichtteilsergänzungsansprüche vermieden werden sollen. Ansonsten entscheiden sich viele zu einem Verkauf, wenn die Immobilie nicht mehr genutzt werden kann, da sich der Eigentümer z. B. in einem Pflegeheim befindet oder aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr nach Spanien reisen kann und die nächste Generation kein Interesse an dem Halten der Immobilie zeigt. 

Festzuhalten bleibt, dass bei jeder Übertragungsart in Spanien Steuern anfallen können und Nebenkosten, wie die Gebühren des Notars und des Eigentumsregisters in jedem Falle anfallen. Deshalb ist es wichtig, dass die individuellen Bedürfnisse des Einzelnen berücksichtigt werden, damit ein maßgeschneidertes Konzept erarbeitet werden kann. Ein Patentrezept gibt es zwar nicht, allerdings können durch eine vorausschauende Planung Kosten und Steuern gespart werden und letztendlich eine klare Regelung der Übertragung der Immobilie getroffen werden, was Streitigkeiten innerhalb der nächsten Generation vermeiden kann. 

Für die Erstellung eines individuellen Konzepts im Rahmen der Nachfolgeplanung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.


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