Immobilienkaufvertrag: Kennen Sie die wesentlichen Inhalte?

Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden und stehen kurz vor dem Abschluss des Kaufvertrages? Der Kauf einer Immobilie erfordert Klarsicht und juristisches Know-how. Erst mit Ihrer Unterschrift unter dem Kaufvertrag für die Immobilie werden all Ihre Pläne und Träume Realität. Der notarielle Kaufvertrag ist das entscheidende Dokument für Immobilienkäufer, und es ist wichtig, ihn gründlich zu verstehen.

Bedeutung des Kaufvertrages

Ihre Gespräche mit Verkäuferseite, Makler oder Bauträger haben in der Regel keine rechtlichen Folgen. Der notarielle Kaufvertrag allein ist entscheidend. Vor allem in dem Moment, in dem Ihnen der Kaufvertragsentwurf vom Notariat vorliegt, sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, das Vertragswerk zu studieren. Hierbei können Sie zunächst auf Ratgeberliteratur, zum Beispiel von der Verbraucherzentrale, aber auch das Internet zurückgreifen. Zögern Sie nicht, bei Unklarheiten Expertenrat einzuholen, und nutzen Sie die Fachkenntnisse des Urkundsnotars, der verpflichtet ist, Ihre Fragen zu beantworten.

Inhalt des Immobilienkaufvertrages

Was muss nun alles in einem Immobilienkaufvertrag stehen? Damit Sie ein besseres Verständnis für den Inhalt eines Immobilienkaufvertrages erhalten, gebe ich Ihnen hier eine Übersicht über die wichtigsten Klauseln:

1. Angaben zum Kaufobjekt

Diese beinhalten weit mehr als die simple Adresse. Der Kaufvertrag sollte sämtliche Angaben zum Grundbesitz aus dem Grundbuch, einschließlich Belastungen wie Grundschulden und Grunddienstbarkeiten, enthalten. Außerdem sollte festgelegt werden, ob Inventar mitverkauft wird.

2. Angaben zum Kaufpreis

Der Kaufpreis ist eine der wichtigsten Zahlen im ganzen Vertrag. Neben dem Preis enthält der Kaufvertrag auch die Zahlungsmodalitäten. Bei Neubauimmobilien ist ein Pauschalfestpreis für die Fertigstellung ratsam, der alle Kosten bis zur Übergabe abdeckt. Achten Sie dann aber auch darauf, dass die Baubeschreibung alle notwendigen Leistungen umfasst, denn nur diese sind dann vom Pauschalpreis abgedeckt. Auch etwaige Sonderwünsche sollten möglichst schon im Vertrag aufgeführt werden, um spätere Zusatzkosten zu vermeiden.

3. Bezugstermin

Unabhängig davon, ob es sich um neue oder gebrauchte Immobilien handelt, sollten Sie Ihren Bezugstermin festlegen und Vertragsstrafen für Verzögerungen vereinbaren. Bei Bauträgerverträgen ist es sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Fertigstellungstermin vertraglich geregelt sein muss.

4. Gewährleistung und Haftung für Mängel

Die Gewährleistung ist bei Neubauten oft auf fünf Jahre festgelegt. Bei Bestandsimmobilien wird die Mängelhaftung häufig ausgeschlossen und es gilt "gekauft wie gesehen". Achten Sie darauf, wie weitreichend dieser Haftungsausschluss ist, und vereinbaren Sie bei Bedarf spezifische Garantien oder Beschaffenheitsmerkmale im Vertrag.

5. Rücktrittsrechte

Einmal unterschrieben, ist der Immobilienkaufvertrag gültig. Es gibt kein 14-tägiges Widerrufsrecht. Wenn Sie es sich nach dem Kauf anders überlegen, sich die Umstände ändern oder die Finanzierung platzt, ändert dies nichts an der Wirksamkeit des Kaufvertrages. Ein Rücktrittsrecht muss im Vertrag explizit vereinbart werden. 

6. Vollstreckungsunterwerfung

Diese übliche Klausel sieht vor, dass sich der Käufer der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft, wenn der Kaufpreis nicht fristgerecht gezahlt wird.

7. Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiges Sicherungsinstrument für den Käufer. Es erfolgt der Eintrag des Käufernamens im Grundbuch, sodass der Eigentümer die Immobilie nicht anderweitig veräußern kann. Umgekehrt ist es für die Verkäuferseite wichtig schon durch entsprechende Klauseln im Kaufvertrag für den Fall vorzusorgen, dass der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt oder gar untertaucht. Dann wird es sein Interesse sein, möglichst schnell die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers wieder aus dem Grundbuch zu bekommen, damit er das Objekt anderweitig veräußern kann.

8. Auflassung

Der endgültige Eigentumsübergang, die sogenannte Auflassung, erfolgt erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises.

9. Finanzierungsvollmacht

Bei Fremdfinanzierung durch eine Bank wird eine Kaufpreisfinanzierungsvollmacht erteilt. Der Verkäufer verpflichtet sich vertraglich zu dulden, dass die Bank des Käufers sein Eigentum durch eine Grundschuld belasten darf. Der Käufer wiederum muss seine Bank anweisen, die Auszahlung der Kreditsumme an den Verkäufer zu leisten.

10. Kosten und Steuern

Im Vertrag wird meistens festgelegt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer und alle rund um den Vertrag entstehenden Kosten trägt.

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Wenn Sie weitere Fragen zum Thema Immobilienkaufverträge haben oder eine individuelle Beratung zu Ihrem konkreten Anliegen wünschen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Als erfahrene Anwältin auf diesem Gebiet unterstütze ich Sie kompetent und umfassend. Nutzen Sie die Gelegenheit, sich rechtzeitig vor dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrages fachkundigen Rat einzuholen. Kontaktieren Sie mich für eine persönliche Beratung, damit wir gemeinsam die bestmögliche Lösung für Ihre individuellen Bedürfnisse finden können. Eine Immobilienkaufvertragsprüfung kostet pauschal 299,- €. Ich freue mich darauf, Ihnen behilflich zu sein.