Immobilienmakler hat mich falsch beraten – meine Rechte als Immobilienkäufer

Muss der Immobilienmakler Schadensersatz leisten?

Wer bereits kurze Zeit nach dem Immobilienkauf Mängel an seiner Immobilie entdeckt, die der Immobilienmakler noch verneint hat, stellt sich oftmals die Frage, ob und welche Ansprüche er gegen den Immobilienmakler geltend machen kann. Vor allem der Anspruch auf Schadensersatz wird die meisten Hauskäufer interessieren.

Welche Ansprüche bei einem Mangel am Haus oder der Eigentumswohnung gegen den Immobilienmakler entstehen können und welche Voraussetzungen für die Geltendmachung dieser Ansprüche vorliegen müssen, erfahren Sie im Folgenden.

Vertragliche Ansprüche aus dem Immobilienmaklervertrag

Der Arbeit des Immobilienmaklers liegt ein Maklervertrag zugrunde. Im Rahmen dieses Vertrages verpflichtet sich der Makler im Rahmen seiner Möglichkeiten und nach bestem Wissen ein Objekt für den Verkäufer zu verkaufen oder für einen Kaufinteressenten ein Objekt zu beschaffen. 

Die Pflichten des Immobilienmaklers sind dabei nicht spezialgesetzlich geregelt. Das BGB regelt lediglich Provisionsfragen. Konflikte bei der Vertragsabwicklung werden daher nach den allgemeinen vertragsrechtlichen Grundsätzen des BGB gelöst. Zwischen dem Makler und dem Käufer einer Immobilie besteht vorrangig gemäß § 241 Abs. 2 BGB die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Rechte und Interessen des anderen Teils.

Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs

Ein Schadensersatzanspruch des Immobilienkäufers gegen den Immobilienmakler ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB. Demnach kann der Hauskäufer von dem Makler Schadensersatz verlangen, wenn dieser eine vertragliche Pflicht verletzt hat. 

Zu den vertraglichen Pflichten des Immobilienmaklers zählt primär dessen Aufklärungspflicht. 

Es gibt zum einen Aufklärungspflichten infolge der Nachfrage des Wohnungskäufers und den allgemeinen Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers, die immer bestehen, auch wenn der Käufer keine Fragen gestellt hat. 

Nach der allgemeinen Aufklärungspflicht ist der Immobilienmakler dazu verpflichtet, den Kunden über alle für den Vertragsschluss wesentlichen Tatsachen zu unterrichten. Zu diesen Tatsachen zählen insbesondere gesundheitsschädliche Baustoffe, Bauschäden, Schwarzbau, fehlende Baugenehmigungen etc. 

Bei Nachfragen des Käufers geht die Pflicht des Immobilienmaklers noch weiter und verpflichtet ihn zur vollständigen und richtigen Antwort über alle erfragten Umstände bzgl. des Kaufobjekts. 

Die Aufklärung muss dabei in einer Weise stattfinden, die beim Kunden keine falschen Vorstellungen hervorruft (BGH, Urt. v. 31.03.2003, V ZR 389/01). 

Des Weiteren stellt sich die Frage, ob den Immobilienmakler auch Untersuchungs- und Nachforschungspflichten treffen. Grundsätzlich unterliegt der Immobilienmakler keinen Untersuchungs- und Nachforschungspflichten. Allerdings kann eine solche Pflicht ausnahmsweise dennoch bestehen, wenn die Äußerungen des Maklers den Eindruck einer vorherigen Überprüfung erwecken. Hat der Makler in einem solchen Fall die Äußerung nicht überprüft, kann er für die mangelhafte Tatsache in Anspruch genommen werden. 

Angaben im Exposé

Letztlich besteht Uneinigkeit bezüglich der Angaben im Exposé. Viele Konflikte entstehen, weil die Parteien Angaben aus dem Exposé als Beschaffenheitsvereinbarung ansehen. Dabei dient das Exposé grundsätzlich nur der Information. 

Da den Makler grundsätzlich keine Untersuchungspflichten treffen, kann er die Angaben des Verkäufers ungeprüft in das Exposé übernehmen. 

In gewissen Ausnahmefällen kann der Makler aber auch für unrichtige Angaben im Exposé zur Rechenschaft gezogen werden. So zum Beispiel, wenn der Immobilienmakler weiß, dass die Informationen unrichtig sind oder wenn sich aufgrund seiner Fachkunde Zweifel an der Richtigkeit der Angaben ergeben. 

Erfährt der Immobilienmakler nachträglich von der Unrichtigkeit der Angaben im Exposé, so muss er sie ungefragt korrigieren und den Käufer darüber vollumfänglich unterrichten (BGH Urt. v. 28.09.2000, III ZR 43/99). 

Oftmals stellt sich die Frage, ob der Immobilienmakler auch für zugesicherte Eigenschaften Gewährleistung übernehmen muss. Dabei ist zwischen Eigenschaften im Exposé und Eigenschaften im Vertrag zu unterscheiden. Wie oben bereits dargestellt, begründet das Exposé grundsätzlich keine Haftung des Immobilienmaklers. Der Makler haftet daher in der Regel nicht für Eigenschaften, die im Exposé festgelegt wurden. 

Anders ist dies bei Eigenschaften, die vertraglich festgehalten werden. Wird eine bestimmte Beschaffenheit vertraglich vereinbart, so muss der Immobilienmakler dafür die Verantwortung übernehmen.

Wenn der Immobilienmakler seine vertraglichen Pflichten verletzt hat, muss er diese Pflichtverletzung auch gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB zu vertreten haben. Hierbei genügt aber bereits die fahrlässige Herbeiführung der Pflichtverletzung durch den Makler. Ist dies der Fall, so kann der Betroffene gegen den Immobilienmakler einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Im Rahmen dieses Anspruchs kann er den kausal aus der Pflichtverletzung entstanden Schaden geltend machen.