Sondernutzungsrecht Garten: Ihre Rechte im Konfliktfall

Das Sondernutzungsrecht ist vor allem in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) von großer Bedeutung. Es erlaubt einem Wohnungseigentümer die alleinige Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums. Dieser Ratgeber soll Ihnen einen umfassenden Überblick über das Thema geben und Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit einem Sondernutzungsrecht am Garten zu verstehen. 

Was ist ein Sondernutzungsrecht am Garten?

In einem Mehrfamilienhaus muss zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden werden. Das Gemeinschaftseigentum einer Immobilie umfasst die Bereiche, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören und von diesen auch gemeinschaftlich genutzt werden dürfen. Dazu gehören grundsätzlich:  

• Treppenhaus 

• Gartenfläche  

• (Wasch-)Keller 

• Terrassen  

• Garagen- und Stellplätze 

Unter Sondereigentum versteht man dagegen alle Flächen, die ausschließlich einem Wohnungseigentümer gehören, wie die Wohnung selbst oder ein dazugehöriges Kellerabteil. Mit einem Sondernutzungsrecht kann einem Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Dazu zählen inbesondere auch Gartenflächen.

Sondernutzungsrechte spielen daher vor allem bei Erdgeschosswohnungen, die direkt an eine Terrasse oder Gartenfläche angrenzen, eine Rolle, denn die Eigentümer beziehungsweise Mieter wollen in der Regel nicht, dass andere Eigentümer die Fläche direkt vor ihrer Wohnung nutzen dürfen.  

Sondernutzungsrecht an einem Garten bedeutet also, dass eine Person oder eine Familie den Garten exklusiv nutzen darf, obwohl die Fläche grundsätzlich allen Eigentümern gemeinsam gehört. Alle anderen Miteigentümer sind von der Nutzung des Gartens ausgeschlossen.  

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 kann darüber hinaus auch Sondereigentum nicht mehr nur an geschlossenen Räumen wie Dachböden, Kellerabteilen oder Garagenplätzen eingeräumt werden, sondern auch an Stellplätzen, Terrassen oder Garten- und Grünflächen.

Wie wird ein Sondernutzungsrecht begründet?

Es gibt zwei Möglichkeiten, ein Sondernutzungsrecht zu begründen. Zum einen können Sondernutzungsrechte bereits durch den Bauträger festgelegt werden, wenn er die Teilungserklärung für das Grundstück erstellt. Dies ist die übliche Vorgehensweise.  

Zum anderen können die Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte durch Beschluss einräumen. Dazu ist allerdings die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Ein Mehrheitsbeschluss reicht hierfür nicht aus.  

Ein Sondernutzungsrecht kann, muss aber nicht im Grundbuch eingetragen werden. Im Fall einer Eintragung spricht man von einem sogenannten dinglichen Sondernutzungsrecht. Das hat den Vorteil, dass bei einem Verkauf der Eigentumswohnung das Sondernutzungsrecht auf den neuen Eigentümer übergeht. 

Verkauf und Vermietung von Garten-Sondernutzungsrechten 

Ein Sondernutzungsrecht kann verkauft werden, jedoch nicht an Dritte, die kein Eigentum in der Wohnanlage besitzen. Dem Verkauf des Sondernutzungsrechts müssen alle Mitglieder der WEG zustimmen. Sie können Ihr Sondernutzungsrecht – z. B. an einem Stellplatz – auch vermieten. Mietern wird das Sondernutzungsrecht für den Garten oder die Terrasse von den Eigentümern per Mietvertrag übertragen. 

Sondernutzungsrecht Garten: Welche Pflichten ergeben sich daraus?

Wenn Sie ein Sondernutzungsrecht an einem Garten haben, können Sie ihn fast so nutzen, als würde er ihnen gehören. Allerdings gibt es ein paar Einschränkungen, die Sie kennen sollten, um Ärger mit der WEG oder den Nachbarn von vornherein zu vermeiden. Denn nicht alles, was im eigenen Garten erlaubt ist, ist auch mit einem Sondernutzungsrecht möglich. 

Wie im eigenen Garten gibt es aber auch Pflichten, denen Sondernutzungsberechtigte nachkommen müssen. In der Regel ist in der Teilungserklärung oder einer sonstigen Vereinbarung geregelt, dass der Inhaber des Sondernutzungsrechts auch die Pflege, Instandhaltung und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat, denn es widerspricht dem allgemeinen Gerechtigkeitsempfinden, dass die Gemeinschaft für etwas aufkommen muss, das nur ein Einzelner nutzen darf. Die Instandhaltung und Pflege des Gartens im üblichen Rahmen umfasst gängige Gartenarbeiten wie Rasen mähen, Büsche und Bäume schneiden und gießen. In der Regel ist in der entsprechenden Vereinbarung auch festgelegt, in welchem Umfang Sie zur Pflege und Instandhaltung verpflichtet sind und in welchem Umfang Sie die dafür anfallenden Kosten zu tragen haben. Ist der Inhaber des Sondernutzungsrechts nach der Vereinbarung zur Instandhaltung und Pflege verpflichtet, muss er nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BHG) im Zweifel auch die dafür anfallenden Kosten tragen, wenn die Vereinbarung keine Regelung zur Kostenübernahme enthält (Urteil vom 28.10.2016, Az.: V ZR 91/16).  

Ist der Umfang des Sondernutzungsrechts nicht hinreichend bestimmt, kommt es im Streitfall darauf an, ob die beabsichtigte Maßnahme ortsüblich ist und der allgemeinen Verkehrsanschauung entspricht. Vor dem Erwerb einer Wohnung mit bestehendem Sondernutzungsrecht sollten Sie daher unbedingt einen Blick in die entsprechenden Unterlagen werfen. 

Garten-Sondernutzungsrecht: Was ist erlaubt?

Grundsätzlich ist bei der Nutzung und Gestaltung des Gartens alles erlaubt, was nicht gegen eine vorliegende Vereinbarung verstößt oder andere Wohnungseigentümer unzumutbar beeinträchtigt. Sie müssen nicht um Erlaubnis fragen, wenn Sie 

• Blumen- oder Gemüsebeete anlegen 

• niedrige Sträucher pflanzen 

• Gartenmöbel aufstellen 

• kleine, bewegliche Spielgeräte aufstellen 

Sie dürfen die Früchte Ihrer Gartenarbeit selbst genießen und angebautes Obst und Gemüse zur alleinigen Verwertung ernten. Wenn Sie das Sondernutzungsrecht an einem Garten besitzen und diesen weitervermieten, dürfen Sie auch den Gewinn aus der Vermietung behalten. 

Grenzen des Sondernutzungsrechts: Was ist nicht erlaubt? 

Bauliche Veränderungen, die das Gesamtbild des Grundstücks oder des Gebäudes beeinträchtigen, dürfen Sie nicht ohne Zustimmung der WEG vornehmen. Bauliche Veränderungen sind nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz „Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen“. Üblicherweise brauchen Sie die Zustimmung aller Eigentümer, bevor Sie: 

• eine Terrasse bauen 

• einen Teich anlegen 

• hochwachsende Sträucher und Bäume pflanzen 

• Hecken pflanzen 

• Zäune oder Sichtschutzwände errichten 

• Gartenmauern oder Beeteinfassungen bauen 

• Gartenhäuser oder größere Spielgeräte mit festem Fundament aufstellen 

• ein größeres Trampolin aufstellen 

Eine Vereinbarung oder die Teilungserklärung kann sehr genau vorschreiben, für welche Gartengestaltung die Zustimmung der WEG erforderlich ist. Es kann sogar festgelegt sein, welche Pflanzenarten nicht ohne Zustimmung gepflanzt werden dürfen oder wie der Garten genutzt werden darf. Ob ein bestimmtes Vorhaben, wie z. B. das Aufstellen eines Trampolins oder eines Swimmingpools, zustimmungspflichtig ist, hängt in der Regel von dessen Größe im Verhältnis zur übrigen Gartenfläche ab. Vorhaben, für die Sie den Boden ausheben oder ein Betonfundament legen müssen, gelten als bauliche Veränderungen, für die Sie das Einverständnis der WEG einholen müssen.

Urteile zum Sondernutzungsrecht eines Gartens

Münchner Wohnungseigentümer wollten sich den Traum vom eigenen Swimmingpool im Garten erfüllen und ließen ohne Rücksprache mit der WEG eine Baugrube ausheben. Für eine solche bauliche Veränderung hätten sie jedoch die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft benötigt. In diesem Rechtstipp erfahren Sie, warum die WEG dem Poolbau schnell einen Riegel vorschob! 

Kurios war der Fall, über den das Landgericht (LG) Düsseldorf zu entscheiden hatte (Urteil vom 22.06.2022, Az.: 25 S 56/21). In einer Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft kam es zum Streit, weil eine der beiden Eigentümerinnen ein sieben Meter hohes, beleuchtetes Kreuz im Garten aufgestellt hatte. Die Frau hatte zwar ein Sondernutzungsrecht für den Garten, doch das ging der anderen Partei dann doch zu weit und über die übliche Gartennutzung hinaus. Das Gericht sah das genauso und ordnete die Entfernung des Kreuzes an. 

Werden Sie durch die Eigentümergemeinschaft an der rechtmäßigen Ausübung Ihres Sondernutzungsrechts am Garten gehindert, können Sie von der WEG Schadensersatz verlangen. Umgekehrt sollten Sie aufpassen, dass Sie Ihr Sondernutzugsrecht nicht überschreiten und eigenmächtig handeln, denn dann kann die WEG auf Unterlassung klagen. Hat die Klage Erfolg, müssen Sie die Veränderungen im Garten wieder rückgängig machen. Im schlimmsten Fall kann Ihnen das Sondernutzungsrecht entzogen werden.

(THH)