Immobilienverkauf: Umgang mit zahlungsunwilligen Käufern und präventive Maßnahmen"

Nachdem der passende Käufer für das Haus, die Wohnung oder das Grundstück gefunden wurde und sich beide Parteien auf den Kaufpreis sowie die sonstigen Bedingungen geeinigt haben, kommt es nach der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags beim Notar vor, dass der Käufer einfach nicht den vereinbarten Kaufpreis zahlt oder nur einen Teil davon überweist. 

Das Wichtigste im Überblick

Zunächst ist es wichtig zu klären, ob der Kaufpreis tatsächlich fällig ist und ob sich der Käufer bereits im Zahlungsverzug befindet. Dies hängt davon ab, was im Notarvertrag bezüglich der Fälligkeit des Kaufpreises festgelegt wurde.

Befindet sich der Käufer in Zahlungsverzug, stehen dem Verkäufer verschiedene Optionen zur Verfügung. Er kann auf Zahlung des Kaufpreises bestehen und gegebenenfalls Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. Alternativ kann auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag erwogen werden, um den gesamten Kaufvorgang rückgängig zu machen. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche aufgrund von Verzögerungsschäden geltend zu machen, einschließlich Verzugszinsen.

Um Zahlungsproblemen des Käufers vorzubeugen, ist es ratsam, vor Vertragsabschluss die Bonität des Käufers zu überprüfen. Hierfür können Vermögens- und Einkommensnachweise sowie eine Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank des Käufers eingeholt werden. Zudem sollte eine Klausel in den Vertrag aufgenommen werden, die den Käufer dazu verpflichtet, sich im Falle des Zahlungsverzugs der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen. Außerdem empfiehlt sich die Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechts.

Klären Sie zunächst den Zahlungsverzug des Käufers

Bevor weitere Schritte unternommen werden können, muss geklärt werden, ob sich der Käufer tatsächlich im Zahlungsverzug befindet oder nicht. Dies hängt von den Regelungen im Kaufvertrag ab. Ist eine konkrete Zahlungsfrist festgelegt oder ist die Fälligkeit klar bestimmt, tritt der Zahlungsverzug automatisch ein, wenn das Fälligkeitsdatum überschritten wird. Eine Mahnung ist dann nicht erforderlich.

In den meisten Fällen wird im Kaufvertrag die Fälligkeit des Kaufpreises von bestimmten Voraussetzungen abhängig gemacht. Eine dieser Voraussetzungen ist oft die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch, bevor der Kaufpreis fällig wird. Es ist üblich, dass der Notar beauftragt wird, die Parteien über den Eintritt aller Fälligkeitsvoraussetzungen zu informieren. Es ist wichtig sicherzustellen, dass dem Käufer die Mitteilung des Notars über die Fälligkeit auch tatsächlich zugegangen ist. Andernfalls sollte der Käufer erneut unter Fristsetzung zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert werden. 

Rechtliche Möglichkeiten bei Zahlungsverzug des Käufers

Grundsätzlich stehen dem Verkäufer zwei Optionen zur Verfügung: Er kann entweder am Kaufvertrag mit dem Käufer festhalten und die Zahlung des Kaufpreises durchsetzen, möglicherweise im Wege der Zwangsvollstreckung. Auch hier sind die Regelungenim Notarvertrag entscheidend. Wenn eine Klausel zur sofortigen Zwangsvollstreckung vereinbart wurde, kann eine vollstreckbare Urkunde vomNotar ausgestellt werden, und entsprechende Zwangsvollstreckungsmaßnahmen können eingeleitet werden. Wenn eine solche Klausel nicht im Vertrag enthalten ist, muss zunächst eine Zahlungsklage gegen den Käufer eingereicht werden, wofür anwaltliche Unterstützung erforderlich ist.

Alternativ kann auch eine Rückabwicklung des Kaufvertrags erwogen werden. Hierfür muss zunächst wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten werden, was rechtliche Fallstricke birgt. Gemäß dem Gesetz ist eine wirksame Nachfristsetzung erforderlich, um ein Rücktrittsrecht zu erhalten. In einigen Fällen enthält der Kaufvertrag bereits Regelungen zum Rücktritt, die unbedingt beachtet werden sollten, um sicherzustellen, dass die Rücktrittserklärung später nicht als unwirksam angesehen wird. Bei wirksamem Rücktritt vom Kaufvertrag wird der Immobilienverkauf rückabgewickelt. Wenn der Käufer bereits einen Teil desKaufpreises bezahlt hat, muss dieser Betrag zurückgezahlt werden. Zudem muss der Käufer die zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung wiederherausgeben. Dies kann problematisch sein, wenn dies nicht bereits im Notarvertrag geregelt wurde, da die Mitwirkung des Käufers erforderlich ist. Solange die Auflassungsvormerkung nicht gelöscht ist, kann die Immobilie nicht anderweitig verkauft werden. Im schlimmsten Fall muss die Löschung derAuflassungsvormerkung gerichtlich durchgesetzt werden.

Wenn Ihnen durch den Zahlungsverzug ein Schaden entstanden ist, können Sie auch Schadensersatz vom Käufer verlangen, einschließlich Verzugszinsen. Die Möglichkeit und Höhe desSchadensersatzes hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.

Vorbeugung von Zahlungsproblemen des Käufers

Bei der Überprüfung der Bonität des Käufers vor Vertragsabschluss gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zum einen können Selbstauskünfte vom Käufer angefordert werden. Alternativ dazu besteht die Option, eine Auskunft bei Schufa oder CRIF einzuholen. Vor dem Notartermin ist es außerdem wichtig, Vermögens- und Einkommensnachweise sowie eine aussagekräftige Finanzierungsbestätigung von der Bank des Käufers vorlegen zu lassen.

In Bezug auf den Vertrag empfehlen wir, darauf zu achten, dass eine Klausel enthalten ist, durch die sich der Käufer im Falle des Zahlungsverzugs der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Sollte der Käufer dann den Kaufpreis nicht zahlen, können Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ohne Gerichtsverfahren eingeleitet werden, was Kosten und Zeit spart. Des Weiteren empfehlen wir, ein vertragliches Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Schließlich sollte bereits für den Fall eines Rücktritts geregelt werden, dass der Notar ohne weitere Mitwirkung des Käufers die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuchlöschen kann, um eine Verzögerung des Wiederverkaufs zu verhindern.

Sollten Sie Hilfe in diesem Bereich benötigen, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

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