Rechte von Käufern bei Mängeln einer Immobilie

Berechtigung zur "fiktiven" Instandsetzungskosten-Erstattung:
Das höchste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof, urteilte am 12. März 2021 (Az. V ZR 33/19) zugunsten der Möglichkeit, den Entschädigungsanspruch aufgrund von Defekten in einer Immobilie nach hypothetischen Instandsetzungskosten zu bewerten. Dies entlastet Käufer insofern, als sie nicht verpflichtet sind, die Mängelbeseitigung im Voraus zu finanzieren. Die geänderte Rechtsprechung im Bereich des Werkvertragsrechts ist in diesem Zusammenhang nicht auf das Kaufrecht anwendbar.

• Sachverhalt der Entscheidung im Immobilienrecht:
  2014 erwarben die klagenden Parteien von dem beklagten Verkäufer eine Eigentumswohnung für 79.800 Euro. Der Kaufvertrag schloss die Haftung für Sachmängel aus. Im Vertrag wurde festgelegt: "Der Verkäufer ist darüber informiert, dass es an der Schlafzimmerwand früher Feuchtigkeitsprobleme gab. Sollten diese bis zum 31. Dezember 2015 erneut auftreten, ist der Verkäufer verpflichtet, die Feuchtigkeit auf eigene Kosten zu beheben." Die Kläger fanden Ende 2014 Feuchtigkeit im besagten Zimmer und setzten dem Beklagten erfolglos eine Frist zur Beseitigung.

Die Kläger wurden auch ermächtigt, Schäden am Gemeinschaftseigentum zu beheben. Im Ergebnis verlangen die Kläger vom Beklagten die Erstattung der voraussichtlichen Kosten für die Mängelbehebung, die ohne Mehrwertsteuer 7.972,68 Euro betragen. Außerdem beantragten sie die Feststellung, dass der Beklagte weitere Schäden ersetzen muss.

• Urteilsbegründung des BGH:
  Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Beklagten ab und bestätigte das vorangegangene Urteil. Das Berufungsgericht bemisst den vertraglichen Schadenersatzanspruch des Klägers gemäß den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen.

Im Rahmen des sogenannten "kleinen Schadensersatzes" kann der Käufer entweder eine Minderung des Wertes durch den Mangel oder den Ersatz der voraussichtlich notwendigen Reparaturkosten verlangen.

Zwar hat der BGH im Bereich des Werkvertragsrechts seine langjährige Rechtsprechung geändert, dass die Bemessung des Schadensersatzes nach den wahrscheinlichen Reparaturkosten zulässig ist. Diese Änderung ist jedoch nicht auf das Kaufrecht anwendbar.

• Schlussfolgerung:
  Die praktischen Differenzen zwischen dem Kauf- und Werkvertragsrecht beim Erwerb gebrauchter Immobilien sind in der Regel gering. Das BGH-Urteil stellt klar, dass in Fällen, in denen der Käufer durch den Mangel schlechter gestellt ist als durch den Kauf einer mangelfreien Immobilie, weiterhin die Bestimmung des Wertverlusts auf Grundlage der Reparaturkosten zulässig ist.

Die Klassifikation des Vertrages als Kauf- oder Werkvertrag ist in Zukunft hauptsächlich nur noch in Situationen relevant, in denen die Reparaturkosten den Minderwert, der durch den Mangel verursacht wurde, deutlich überschreiten.

In diesen Fällen gibt es jedoch stichhaltige Gründe für die unterschiedliche Behandlung von Kauf- und Werkverträgen. Diese hat der BGH in seiner Entscheidung vom 08. Oktober 2020 (Az. VII ARZ 1/20) ausführlich dargelegt.

Der Käufer wäre unzumutbar belastet, wenn er die Mängelbehebung vorfinanzieren müsste, da er im Gegensatz zu einem Besteller im Rahmen eines Werkvertrages keinen Vorschuss verlangen kann. Eine solche Beschränkung des Entschädigungsanspruchs existiert im Werkvertragsrecht nicht.

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