Der Gewährleistungsausschluss imImmobilienkaufvertrag "gekauft wie ​gesehen"

Der Gewährleistungsausschluss im Hauskaufvertrag

Es ist wichtig, beim Erwerb Ihrer neuen Immobilie sorgfältig darauf zu achten, dass das Objekt frei von Mängeln ist oder dass der Verkäufer diese zeitnah behebt. Durch einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag kann der Verkäufer seine spätere Haftung für etwaige Mängel ausschließen. In diesem Zusammenhang erhalten Sie Informationen darüber, was es mit dem Gewährleistungsausschluss auf sich hat, wann er wirksam ist und wie die standardisierte Formulierung im Immobilienkaufvertrag aussieht.

Die Schlüsselpunkte im Überblick:

1. Führen Sie eine umfassende Inspektion Ihrer neuen Immobilie durch, um mögliche Mängel auszuschließen.
2. Der Gewährleistungsausschluss betrifft ausschließlich offensichtliche Mängel, die Sie als Käufer bei der Begutachtung erkennen können.
3. Falls der Verkäufer Sie absichtlich täuscht, indem er versteckte Mängel verschweigt, bleibt der Gewährleistungsausschluss ungültig.

Was bedeutet ein Gewährleistungsausschluss?

Nachdem der Immobilienkaufvertrag vom Notar beurkundet wurde, tritt er in Kraft und gilt als vollständig abgeschlossen. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie in dem im Vertrag festgelegten Zustand zu übergeben. Durch einen Gewährleistungsausschluss kann der Verkäufer darauf verzichten, nach dem Kauf Mängel zu beheben, die bereits bei der Besichtigung erkennbar waren. Umgangssprachlich wird häufig von „gekauft wie gesehen“ gesprochen.  

Es ist daher von großer Bedeutung, dass Sie als Käufer während der Besichtigung und später bei der Übergabe sorgfältig festhalten, welche Mängel Sie identifizieren. Hierbei ist es entscheidend, zwischen offenen und verdeckten Mängeln zu unterscheiden. Der Verkäufer ist verpflichtet, Sie über verdeckte Mängel sowie über rechtliche Mängel, wie beispielsweise ein bestehendes Nießbrauchrecht im Grundbuch, zu informieren.

Wichtig:

Von zentraler Bedeutung ist der Gewährleistungsausschluss, weil er es dem Verkäufer ermöglicht, nach Abschluss des Kaufvertrags von jeglicher Haftung freigestellt zu sein. Dieser Ausschluss erstreckt sich jedoch ausschließlich auf offensichtliche Mängel. Es handelt sich dabei um Mängel, die Sie als Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung der Immobilie hätten identifizieren können. In diesem Zusammenhang findet wieder der Grundsatz "gekauft wie gesehen" Anwendung.

Unter welchen Bedingungen ist der Gewährleistungsausschluss unwirksam?

Obwohl nahezu jeder Standard-Immobilienkaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss beinhaltet, kann es vorkommen, dass dieser seine Gültigkeit verliert. Insbesondere, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschweigt, bleibt der Gewährleistungsausschluss in keiner Weise wirksam. Dies stellt eine bedeutende Ausnahme von der Regel dar. Im Falle arglistiger Täuschung steht es dem Käufer frei, vom Kaufvertrag zurückzutreten oder rechtliche Schritte gegen den Verkäufer einzuleiten. Mehr dazu hier: 

https://www.voss.legal/arglistige-taeuschung

https://www.voss.legal/ruecktritt-hauskauf

https://www.voss.legal/minderung

Dabei sollte auf das Recht auf Schadensersatz und Mangelbehebung beharrt werden.

Beispielsweise könnten folgende verdeckte Mängel arglistig verschwiegen werden:

1. Fehlende Baugenehmigungen
2. Rechtsstreitigkeiten mit den Nachbarn
3. Schimmelprobleme
4. Altlasten auf dem Grundstück

Mehr dazu hier: https://www.voss.legal/baumaengel

Als Käufer befinden Sie sich in der oft anspruchsvollen Lage, den arglistigen Täuschungsvorwurf nachweisen zu müssen. In einem solchen Fall unterstützen wir Sie gerne. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch unter: 04205-689 9696

Die erforderlichen Beweise können Sie unter anderem beim Verwalter der Immobilie, bei Nachbarn, Mietern, dem Makler oder dem Notar einholen.

Von zentraler Bedeutung:

Minimieren Sie das Risiko, in eine solche Situation beim Hauskauf zu geraten, indem Sie sorgfältig vorgehen. Ein ausführliches Übergabeprotokoll zu führen und sich darum zu bemühen, alle relevanten Unterlagen vor dem Kauf zu prüfen, sind wirksame Maßnahmen, um mögliche Mängel zu vermeiden. Ergänzend dazu sollten Sie den Makler sowie den Verkäufer gezielt nach eventuell vorhandenen verdeckten Mängeln befragen.

Sollten Sie Hilfe in diesem Bereich benötigen, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.