ITALIEN: Wohnungskauf/Hauskauf - Gültigkeit des Vorvertrags zum Vorvertrag

In einer kürzlich ergangenen Entscheidung hat sich der italienische Oberste Gerichtshof (Corte die Cassazione) erneut mit der umstrittenen Frage der Zulässigkeit einer vertraglichen Vereinbarung, mit der sich die Parteien zum Abschluss eines Vorvertrags verpflichten, befasst (sog. Vorvertrag zum Vorvertrag).

In der Vergangenheit hatte sich die vorherrschende Rechtsprechung gegen die Zulässigkeit des Vorvertrags zum Vorvertrag ausgesprochen, da dieser aus Mangel an Gründen als nichtig angesehen wurde.

Ein Teil der Rechtsprechung hat jedoch den Vorvertrag des Vorvertrags stets für zulässig erachtet und betont, dass ein solcher Vertrag keineswegs nutzlos sei, sondern dem Zweck diene, für eine bestimmte Zeit ein interessantes Geschäft zu „reservieren“, und um in der Zwischenzeit für einen bestimmten Zeitraum die notwendigen Überprüfungen im Hinblick auf den Abschluss des Vorvertrags und schließlich des endgültigen Kaufvertrages durchzuführen.

Die Vereinigten Kammern des Obersten Gerichtshofes sind der letztgenannten These gefolgt und haben mit äußerster Klarheit die Fälle genannt, in denen es zugunsten der Vertragsautonomie richtig ist, den Interessen, die die Vertragsparteien auf diese Weise schützen wollten, rechtliche Anerkennung zu gewähren (Cass. civ., Sez. Un. 06/03/2015, Nr. 4628).

Das Oberste Gericht räumt im Wesentlichen ein, dass es einer Notwendigkeit entspricht die Möglichkeit eines Kaufs „zu reservieren“ bzw. offenzuhalten, d.h. dem geplanten Erwerb einen grundsätzlichen rechtlichen Rahmen zu geben, indem das wirtschaftliche Geschäft in seinen wesentlichen Einzelheiten jedoch noch offen bleibt, wobei einer der Parteien (in der Regel dem des Käufer) die Möglichkeit gegeben wird, die Durchführbarkeit des Erwerbs genauer zu prüfen, noch bevor dieser in allen Einzelheiten festgelegt wird.

Insbesondere kann die Notwendigkeit bestehen, gewisse Ereignisse abzuwarten, wie die Bereitstellung von Finanzierungen durch eine Bank, oder die Notwendigkeit, gewisse Prüfungen durchzuführen, z. B. hinsichtlich des Zustandes und der Gesetzeskonformität der Immobilie, der städtebaulichen Situation oder der Person und Solvenz der Gegenpartei.

Es ist somit möglich, dass die schriftliche Vereinbarung (der Vorvertrag des Vorvertrages) darauf abzielt, eine ernsthafte Verpflichtung zum Abschluss eines Vorvertrages in der Zukunft einzugehen, mit dem Ziel, darauf hinzuarbeiten, Hindernisse für den Vertragsabschluss zu beseitigen.

Aus einer solchen Vereinbarung könnten sich (falls vereinbart) die in Art. 2932 des Zivilgesetzbuches genannten Folgen im Falle der Nichterfüllung ergeben und man könne sich die erforderliche Zeit für die Beurteilung der Zweckmäßigkeit des Geschäfts einräumen.

Diese Position wurde in einer kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofes bestätigt, der mit einer interessanten und lehrreichen Positionierung die volle Gültigkeit und Wirksamkeit des Vorvertrages zum Vorvertrag bestätigt hat, allerdings nur sofern dies einem schutzwürdigen Interesse der Parteien entspricht (Cass. civ., sez. II, 25/226925/01/2023, Nr. 2269).

In der Praxis bedeutet das, dass man ein verbindliches Kaufangebot (oft erfolgt dies über einen Immobilienmakler) abgeben kann (das sich bei Annahme durch den Verkäufer per Gesetz automatisch in einen Vorvertrag umwandelt) und sich den Abschluss eines weiteren Vorvertrages vorbehalten kann. Üblicherweise wird der „zweite“ Vorvertrag dann notariell geschlossen, was ebenfalls einem schutzwürdigen Interesse der Parteien (insbes. des Käufers) entspricht, da ein notariell abgeschlossener (Vor)vertrag im Grundbuch eingetragen werden kann und es dem Verkäufer danach nicht mehr möglich ist, die Immobilie an gutgläubige Dritterwerber zu Lasten des Käufers zu veräußern, bevor der endgültige Kaufvertrag abgeschlossen wird.

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