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Kauf einer Immobilie in Italien

Rechtstipp vom 02.10.2018
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Rechtstipp vom 02.10.2018
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Arbeitstitel: Immobilienkauf in Bella Italia – die Tücken vor dem Wohnglück im Urlaubsparadies

Worauf sollte man beim Immobilienkauf in Italien besonders achten und was sind die besten Tipps und Tricks auf dem Weg zum Traumhaus im Urlaubsparadies? Und wie entkommt man der steuerlichen Kostenfalle?

„Die Schönheiten der italienischen Natur mögen weilend genossen sein, nicht im Wandel“ sagte einst der Schweizer Dichter und Nobelpreisträger Carl Spitteler (1845-1924).

Viele Liebhaber der Bella Vita träumen vom idyllischen Eigenheim im schönen Italien. Sei dies eine bezaubernde villetta am Gardasee, ein Strandhaus an der Riviera oder ein malerisches Landhaus in der Toskana. Aufgrund des neuen wirtschaftlichen Aufschwungs in Italien betrachten immer mehr Italienurlauber einen Immobilienerwerb in Italien als eine gewinnbringende Investitionsmöglichkeit für die Zukunft.

Nicht selten ist der Traum eines eigenen Stücks Italien mit einigen Schwierigkeiten verbunden, die das erhoffte Wohnglück zu stören drohen: das grundsätzlich schon nicht ganz einfache Unterfangen eines Immobilienerwerbs in Italien wird noch durch eine andere Sprache, ein anderes Immobilienrecht sowie durch die räumliche Entfernung erschwert. 

Vielfach muss auch mit Zusatzkosten gerechnet werden, die ein Ausländer oftmals gar nicht auf der Rechnung hat.

Mit der richtigen Beratung können Stolperfallen auf dem Weg zur Immobilie, wie etwa die fremde Sprache, die fremde Rechtsordnung oder die Ungewissheit über etwaige Zusatzkosten erfolgreich umschifft werden. 

In der Folge werden einige wichtige Rechtstipps für den Immobilienkauf in Italien vorgestellt.

Angenommen, das deutsche Ehepaar Schulz möchte ein Haus am Gardasee kaufen, um dort den wohlverdienten Ruhestand genießen zu können. Das richtige Traumhaus ist bereits gefunden und man ist bereits mit einem der Eigentümer bzw. seinem Makler in Kontakt getreten. Das Ehepaar will jedoch vorher noch die Finanzierung mit seiner Heim-Bank abklären, und prüfen, ob auf dem Grundstück eine bauliche Erweiterung realisierbar ist. 

Der Makler legt dem italophilen Ehepaar, das sich nur kurzzeitig in Italien befindet, jedoch prompt ein unterschriftsreifes schriftliches Kaufangebot samt damit verbundener Anzahlungsverpflichtung vor, um ihr Traumhaus zu „reservieren“. 

Wie soll sich das Ehepaar Schulz, mit seinen begrenzten Italienischkenntnissen in einer fremden Rechtsordnung verhalten?

Rechtstipps für den Immobilienkauf in Italien

Damit sich ein Immobilienprojekt in Italien nicht plötzlich zu einem unübersichtlichen Horrorszenario entwickelt, sollte man vor Auswahl des Wunschobjekts zumindest die wichtigsten Grundzüge des italienischen Immobilienrechts in der Praxis kennen: 

In Italien herrscht im Unterschied zu Deutschland und Österreich das sogenannte Konsensualprinzip. Das bedeutet, die Eigentumsübertragung findet bereits bei Abschluss des endgültigen Kaufvertrages (beim Immobilienkauf per öffentlicher Urkunde) statt. 

In den meisten Regionen Italiens muss für die Übertragung des Eigentums also streng genommen keine materielle Übergabe stattfinden.

Achtung beim Kaufangebot

Für die Einleitung des Immobilienkaufes gibt der Kaufinteressent in der Regel ein schriftliches Kaufangebot ab. Im Anschluss daran wird das Kaufangebot vom Verkäufer angenommen. 

Um seine Wirkung zu entfalten, muss die Annahme des Angebots dem Kaufinteressenten dann auch explizit zur Kenntnis gelangen – und salopp gesagt:

Fertig ist bereits der Kaufvertrag. 

Für die Gültigkeit des Eigentumserwerbs ist es in Italien in jedem Fall unerlässlich einen Notar aufzusuchen, der den Kaufvertrag in einer öffentlichen Urkunde widergibt und die Eintragung im jeweiligen Liegenschaftsregister veranlasst.

Oftmals will der Kaufinteressent, wie im Falle des Ehepaars Schulz, die Kaufabsicht jedoch an bestimmte Bedingungen knüpfen: z. B. die Zusage eines Bankkredits für die Finanzierung, den Erhalt einer Baugenehmigung usw.

Wird jedoch ein schriftliches Kaufangebot ungenügend ausgestaltet oder schlecht formuliert, finden diese Bedingungen oftmals keinen Eingang in den tatsächlichen Kaufvertrag. 

Beteiligung eines Immobilienmaklers im Auftrag des Verkäufers

Ist am Kaufgeschäft auch ein Immobilienmakler beteiligt, bekommt es der Kaufinteressent vielfach mit einem bereits vorgefertigten schriftlichen Kaufangebot zu tun, das in unterschriebener Form bereits auf den endgültigen Abschluss eines Kaufvertrages gerichtet ist. Dieses einseitig bindende Versprechen (promessa unilaterale d’acquisto) zur Unterzeichnung eines Kauf(vor)vertrages stellt ein gebräuchliches Verfahren in Italien dar, birgt aber auch einige Gefahren:

Sobald dem Kaufinteressenten also die Annahme dieses Angebotes durch den Verkäufer zur Kenntnis gelangt, ist der Kaufvertrag bereits abgeschlossen, da der Vertragsgegenstand bereits ausreichend spezifiziert wurde. 

Bei der Formulierung eines solchen Kaufangebots ist somit höchste Vorsicht geboten. Dieses sollte vorab mit einem Experten abgesprochen werden. 

Die Vorteile eines Vorvertrags

Um den unabwägbaren Umständen Rechnung zu tragen, die vielfach außerhalb der alleinigen Bestimmungsgewalt der Parteien liegen, empfiehlt sich in vielen Fällen ein Vorvertrag zwischen den am Kauf beteiligten Parteien.

Somit können einige Klauseln eingebaut werden, die den effektiven Kauf an gewisse Bedingungen knüpfen, auf die der Kaufinteressent nur begrenzte Einflussmöglichkeit hat (z. B. die Zusage eines Darlehens von der Bank). Diese Klauseln im Vorvertrag sollten in erster Linie zulässig sowie eindeutig formuliert sein. 

In der Praxis wird sogar sehr häufig auf den sogenannten Vorvertrag (contratto preliminare oder compromesso) zurückgegriffen. 

In einfachen Worten verpflichten sich die Parteien, in einem solchen Vertrag zum Abschluss eines definitiven Kaufvertrages (mit effektivem Eigentumsübergang) zu einem späteren Zeitpunkt. Dieser Aufschub der Eigentumsübertragung gibt dem Ehepaar Schulz somit genügend Zeit, die notwendigen Vorkehrungen zu treffen, die für so ein herausragendes Ereignis, wie einen Immobilienerwerb, unerlässlich sind.

Während der endgültige Kaufvertrag zwangsläufig vor dem Notar mit öffentlicher Urkunde geschlossen werden muss, kann der Vorvertrag selbst auch nur mittels privatschriftlicher Urkunde abgeschlossen werden. Dies gilt jedoch nicht für dessen Eintragung bzw. Anmerkung, die von einem Notar vorgenommen werden muss – siehe unten. 

Im Falle des Ehepaars Schulz empfiehlt es sich somit, die Kaufabsicht an den effektiven Erhalt des Darlehens zu knüpfen.

Die „caparra“ oder die Anzahlung

Für gewöhnlich verlangt der Verkäufer bzw. der Makler bereits mit Unterzeichnung des Vorvertrages (oder eines einseitig bindenden Angebots) die Leistung einer Anzahlung (acconto) beziehungsweise ein sogenanntes Angeld (caparra). In der Regel beträgt diese, je nach rechtlicher Ausgestaltung, zwischen 10 und 30 % des Immobilienwertes und dient dem Verkäufer als Sicherheit.

Je nach Formulierung der diesbezüglichen Klausel begründet eine solche Anzahlung, wie natürlich auch der Vorvertrag selbst, bereits verschiedene vertragliche als auch steuerrechtliche Pflichten. Eine kompetente rechtliche Beratung und Betreuung ist an dieser Stelle unerlässlich.

Beispielsweise könnte eine Klausel bezüglich der Anzahlung derart formuliert werden, dass der Kaufinteressent sich mit der richtigen Formulierung im Notfall durch Überlassung der getätigten Anzahlung (caparra penitenziale) oder „Reuegeld“ vom Vertrag „loskaufen kann“. 

Um das Risiko einer mehrfachen Veräußerung durch den Verkäufer oder aber einem möglichen Konkurs des Verkäufers zuvorzukommen, empfiehlt sich außerdem die sofortige Anmerkung (und Registrierung) des abgeschlossenen Vorvertrages im zuständigen Liegenschaftsregister. Für eine zeitnahe Eintragung stehen z. B. Rechtsanwälten und Notaren in Italien die notwendigen Mittel zur Verfügung. 

Die sogenannte „Anmerkung“ des Vorvertrags

Je länger die Zeitspanne zwischen Vorvertrag und notariellem Vertrag, desto größer ist das Risiko des Käufers. Das gilt auch für die Anzahlung, deren Höhe für den Käufer das größte Risiko darstellt.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, gibt es die Möglichkeit, den Vorvertrag im Liegenschaftsregister „anzumerken“ also einzutragen. Diese Eintragung kann für den potenziellen Käufer von großem Vorteil sein.

Im Falle des Ehepaars Schulz könnte der potenzielle Verkäufer z. B. plötzlich Konkurs anmelden oder die Schulz‘ sind einem Betrüger auf dem Leim gegangen, der die Immobilie mehrmals verkaufen will. 

Für beide Fälle gilt: Wer zuerst im Liegenschaftsregister den Kaufvorvertrag anmerken lässt, wird Eigentümer der Immobilie.

Um dem Risiko einer mehrfachen Veräußerung durch den Verkäufer zuvorzukommen, empfiehlt sich für das Ehepaar also die sofortige Anmerkung des abgeschlossenen Vorvertrages im zuständigen Liegenschaftsregister zu beantragen. Auf diese Weise können auch die negativen Folgen einer Konkursanmeldung durch den Verkäufer entscheidend abgemildert werden. 

Für die Anmerkung eines Vorvertrages ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich.

Wichtige Kontrollen und Nachforschungen vor dem Kaufangebot 

In Italien liegt der Teufel im Detail. Anfängliche Belanglosigkeiten können sich unter Umständen erst nach dem Kauf zu wahren Problemen entpuppen. Dazu gehören z. B. etwaige Bauvergehen an der Immobilie, die Sanktionen nach sich ziehen können, oder der Konkursantrag des Verkäufers bzw. der Baufirma. Auch eine mögliche auf dem Haus lastende Hypothek, die nicht gelöscht wurde, versteckte Lasten oder Dienstbarkeiten zugunsten Dritter sind dabei zu beachten. 

Aus leidiger Erfahrung wissen wir leider nur zu gut, dass oftmals erst auf den Rechtsanwalt zurückgegriffen wird, wenn es bereits zu spät und der Kauf bereits abgeschlossen ist. Die meisten solcher Stolperfallen können jedoch vielfach bereits im Vorfeld des Kaufs durch gewissenhafte Nachforschungen vermieden werden. 

Im Falle des Ehepaars Schulz ergibt sich z. B. die Situation, dass der kontaktierte Eigentümer nur eine von mehreren Personen ist, die ein Miteigentum an der Immobilie besitzen. Die Immobilie am Gardasee könnte demnach beispielsweise einer Erbengemeinschaft gehören: für diesen Fall muss vorab genau geprüft werden, ob der kontaktierte Miteigentümer bzw. dessen Makler überhaupt die Vertretungsbefugnis besitzen, um über die gesamte Immobilie wirksam zu verfügen.

Diese sogenannte Due Diligence kann im Normalfall vom Rechtsanwalt bzw. von seinen Mitarbeitern durchgeführt werden. Dabei konsultiert der Anwalt bzw. ein von ihm beauftragter Techniker (z. B. ein Geometer) die verschiedenen öffentlichen Register, wie Liegenschaftsregister, Katasterregister etc. und kann so bereits einen Großteil der versteckten Fallstricke aufdecken. Etwaige verwaltungsrechtliche Bindungen, effektive Eigentumsverhältnisse, steuerrechtliche Gegebenheiten und weiteres können somit schnell erkannt werden.

Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Eine der wichtigsten Fragen beim Immobilienkauf ist natürlich die Kostenfrage. 

Zusätzlich zum Kaufpreis und der etwaigen Anzahlung, die im Regelfall auf den Kaufpreis angerechnet wird, fallen noch etliche Zusatzkosten an.

Ein bewährtes Mittel, um im Kosten-Dschungel des italienischen Immobilienrechts den Überblick zu behalten, ist der Kostenvoranschlag (preventivo). 

Die vorsorgliche Einholung eines Kostenvoranschlags bei den jeweiligen Beteiligten (Notar, Rechtsanwalt, Makler, Techniker) ist somit ganz im Sinne einer transparenten Kostenübersicht und in jedem Fall ratsam. 

Dabei fußen die Kosten sehr häufig entweder auf dem erklärten Verkaufswert oder aber auf dem sogenannten Katasterwert der Immobilie. Der Katasterwert ist im Regelfall weitaus geringer als der Verkaufspreis. Wollen die Parteien für die Berechnung der Steuern auf den Katasterwert der Immobilie zurückgreifen, muss dies bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags ausdrücklich beantragt werden.

Sehr oft stellt also das Kaufobjekt selbst bereits den wichtigsten Maßstab und Berechnungsgrundlage für die voraussichtlichen Kosten dar: je höher der Wert der Immobilie, desto höher die Zusatzkosten. 

Die Provision des Immobilienmaklers beträgt beispielsweise (sofern vom Käufer beauftragt) in der Regel 2-4 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer und sollte vor Abschluss des Maklervertrages ausgehandelt werden. 

Neben den etwaig anfallenden Kosten für Makler, Notar, Rechtsanwalt, Bautechniker/Ingenieur müssen beim Immobilienkauf außerdem die steuerlichen Abgaben berücksichtigt werden:

Beim Kauf einer Immobilie müssen in der Regel Register-, Hypothekar- und Katastergebühren an den italienischen Staat entrichtet werden.

Bei der notwendigen notariellen Beurkundung des Kaufvertrages fallen diese Erwerbssteuern sofort an: diese Steuern werden der Einfachheit halber oft zusammen mit dem Honorar direkt an den Notar überwiesen.

Bei der Berechnung der Steuern kommt es immer auf den konkreten Einzelfall an: keine Situation gleicht der anderen.

Eine allgemein gültige Aussage über die konkret zu erwartenden Kosten ist daher kaum möglich.

Im Falle des Ehepaars Schulz, ihres Zeichens Privatpersonen, genau wie die Verkäufer, kann die Berechnung der Steuern auf der Grundlage des sogenannten Katasterwertes der Immobilie am Gardasee errechnet werden, zumal das Kaufobjekt zu Wohnzwecken genutzt werden soll. 

Die Registersteuer, die für die Eintragung des Immobilienkaufvertrages anfällt, beträgt in Italien in der Regel 9 % des Katasterwertes. 

Die Katastersteuer beträgt in den meisten Fällen 50 Euro.

Die Hypothekarsteuer hängt stark vom Einzelfall ab, pendelt aber zwischen einem Pauschalbetrag von 50 Euro und einem alternativen Steuersatz von bis zu 3 % des Immobilienwertes. In letzterem Fall gibt es jedoch eine gleichzeitige Verringerung anderer Steueranteile.

Ein konkreter Fall am Beispiel des Ehepaars Schulz

Der beispielhafte Verkaufspreis der Immobilie am Gardasee beträgt 250.000 EUR.

Für die Immobilie steht im Registeramt der fraglichen Gemeinde am Gardasee ein sogenannter Katasterertrag von 900 Euro, der die Grundlage für die Berechnung des Immobilien-Katasterwerts darstellt. Der Katasterwert fungiert schließlich als die vom Staat vorgegebene maßgebliche Grundlage für die Berechnung der Registersteuer in diesem Fall. Somit beläuft sich der Katasterwert auf 126.000 Euro (1.000 x 1,05 x 120).

9 % des Katasterwertes sind somit EUR 11.340 Euro, was der zu entrichtenden Registergebühr entspricht.

Im fraglichen Fall beläuft sich die Katastergebühr voraussichtlich auf 50 Euro.

Die Hypothekarsteuer beläuft sich in diesem Fall ebenfalls auf 50 Euro.

Somit fällt beim Hauskauf für das Ehepaar Schulz eine voraussichtliche Steuerlast von 11.440,00 Euro an.

Je nachdem, ob das Ehepaar seinen Erstwohnsitz an den Gardasee verlagern will, kann es unter bestimmten Voraussetzungen noch zu erheblichen Steuererleichterungen kommen. Auch hier sollte jedoch ein Experte aufgesucht werden.

Achtung: Eine solche Einschätzung sollte in jedem Fall einem Experten vorbehalten bleiben.

Der Kauf sowie der Gang zum Notar:

Für den wirksamen Kaufabschluss ist schließlich der Gang zum Notar unerlässlich. Im Zusammenspiel mit einem etwaig beauftragten Rechtsanwalt, werden ein Großteil der rechtlichen Verpflichtungen von diesen beiden Vertretern erledigt. Vor allem dem Notar kommt eine wichtige Rolle im Immobilienkauf zu. Schließlich muss dieser die Rechtmäßigkeit der Eigentumsübertragung gewährleisten sowie einen Großteil der Folgepflichten (wie Eintragung, Steuerabgabe usw.) erledigen.

In der Regel müssen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer (oder deren Vertretungsbevollmächtigte) beim notariellen Beurkundungsgeschäft (rogito) anwesend sein. 

Der Notar setzt also den Kaufvertrag auf und liest diesen in Anwesenheit der Parteien vor, um den Vertragsabschluss zu besiegeln. Die Amtssprache dieses Rechtsgeschäftes ist Italienisch.

Allerdings ist es in bestimmten Provinzen, wie zum Beispiel in der Provinz Bozen-Südtirol, möglich, einen Kaufvertrag vor dem Notar auch in deutscher und italienischer Sprache abfassen zu lassen. 

Somit empfiehlt sich natürlich in der Praxis für Deutsche, Schweizer und Österreicher der Gang zum Notar und Rechtsanwalt in Südtirol.

Abschließend kann festgehalten werden, dass es sehr viele Fallstricke und Falltüren gibt, die anfangs oft unterschätzt werden, und mit denen man als Laie auch nicht rechnen kann.

Deshalb empfiehlt es sich in der Praxis prinzipiell immer, auf die einschlägigen Experten in diesem Gebiet, wie Notare und Rechtsanwälte zurückzugreifen, um die Erfüllung des Immobilientraums auf italienischem Boden zu verwirklichen.

Das Ehepaar Schulz, das sich einem Rechtsanwalt anvertraut, kann somit nicht nur auf eine Abwicklung des Immobilienkaufs ganz nach seinen Bedürfnissen hoffen, sondern reduziert auf diese Weise unliebsame Überraschungen auf ein Minimum. 

Auch die Steuerlast kann durch kluges Vorgehen auf das gesetzlich zulässige Minimum begrenzt werden. 

Schlussendlich empfiehlt sich für die Schulz die Durchführung des Immobilienkaufs im schönen Südtirol (es besteht freie Notar- und Rechtsanwalts-Wahl), da sie dadurch das Rechtsgeschäft auch in ihrer Muttersprache abschließen können.

Fazit

Auch wenn der Immobilienkauf in Italien auf dem ersten Blick etwas kompliziert klingen mag: mit dem richtigen Experten an Ihrer Seite, ist diese gewinnbringende Investition in der Praxis kein großes Problem. Solange auf vertrauenswürdige Experten vertraut wird, steht dem Immobilienglück im schönen Italien also nichts im Wege.


Rechtstipp aus der Themenwelt Immobilienkaufvertrag und dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht | Italienisches Recht

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