Kauf einer Luxusimmobilie in Spanien - Vermögenssteuer optimieren

Der Kauf einer Luxusimmobilie mit einem Wert von über EUR 2 Mio. führt dazu, dass der Eigentümer verpflichtet ist, auch wenn er keinen Wohnsitz in Spanien begründet, eine Vermögenssteuererklärung abzugeben. Ausschlaggebend dafür, ob tatsächlich Vermögenssteuer bezahlt werden muss, ist, ob der Erwerber eine Liegenschaft mit einem Nettowert über den allgemeinen Freibeträgen (bis zu EUR 700.000) besitzt. Verlegt der Erwerber seinen Wohnsitz nach Spanien, so unterliegt das gesamte Weltvermögen - und nicht nur die spanische Immobilie - der spanischen Vermögenssteuer.

Strategien zur Optimierung

Leider sprechen manche Berater die Vermögenssteuer von sich aus nicht an, weil sie befürchten, dass sich der ausländische Investor bei Kenntnis der steuerlichen Rahmenbedingungen vom Investment eventuell zurückzieht. Es gibt jedoch gute Strategien zur Optimierung der Vermögenssteuer, die man als Erwerber einer spanischen Ferienimmobilie kennen sollte.

Freibeträge

Wird die Immobilie von mehreren Personen, etwa einem Ehepaar und deren Kindern genutzt, so kann bereits der Erwerb durch mehrere Personen erfolgen. Das hat zur Folge, dass jedem Erwerber jeweils der (gesamte) Freibetrag zusteht. Dadurch kann entweder die Steuerpflicht gänzlich vermieden, zumindest aber die Steuerschuld beträchtlich reduziert werden. Es besteht auch die Möglichkeit, dass den Kindern das Nießbrauch- oder Fruchtgenussrecht eingeräumt wird und sich dadurch die Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer reduziert.

Regionale Unterschiede

Die Vermögenssteuer ist zwar eine bundesstaatliche Steuer, die Autonomen Gemeinschaften (Bundesländer) sind jedoch ermächtigt, die Steuersätze sowie Ausnahmen festzulegen. Zwei Autonome Gemeinschaften, Madrid und ab 2023 auch Andalusien, verzichten gänzlich auf die Einhebung der Vermögenssteuer. In einigen Autonomen Gemeinschaften wie beispielsweise Valencia und Katalonien beträgt der Freibetrag EUR 500.000. Auf den Balearen, den Kanarischen Inseln, in Andalusien (für 2022) sowie in zahlreichen anderen Autonomen Gemeinschaften steht jedem Erwerber ein Freibetrag von EUR 700.000 zu.

Der entscheidende Zeitpunkt

Die Vermögenssteuer ist eine Stichtagssteuer. Maßgebend ist das Nettovermögen am 31. Dezember eines jeden Jahres. Wenn eine Ferienimmobilie also zum Jahresende erworben werden soll, kann der Käufer den Abschluss des Kaufvertrags in das neue Jahr hinausschieben und sich so die Vermögenssteuer für ein Jahr ersparen. Eine beliebte Strategie zur Abfederung der Vermögenssteuerpflicht ist auch der fremdfinanzierte Erwerb der Immobilie, weil sich durch das Darlehen das Nettovermögen des Eigentümers der Liegenschaft reduziert.

Große Vermögen - Wahlrecht

Werden die anwendbaren Freibeträge deutlich überschritten, so ist eine individuelle steuerrechtliche Optimierung des Erwerbsvorganges zu empfehlen. Die Steuertarife betragen beim bundesstaatlichen Steuertarif zwischen 0,2% (bei Nettovermögen bis ca. EUR 167.000) und 3,5% (bei Nettovermögen von über ca. EUR 10,7 Mio.). In Spanien nicht wohnhafte Personen haben die Möglichkeit zwischen den bundesstaatlichen Steuersätzen und den Steuersätzen der Autonomen Gemeinschaft am Ort der Immobilie zu wählen.