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Fragen und Antworten zum Kauf einer Immobilie in Spanien

Rechtstipp vom 15.12.2014
Aktualisiert am 20.02.2018
Rechtstipp vom 15.12.2014
Aktualisiert am 20.02.2018

I.) Rechtliche Formalitäten & Kosten beim Immobilienkauf in Spanien

Kaufen ohne Risiko

Zwar bietet Spanien inzwischen eine bessere Rechtssicherheit beim Immobilienerwerb, dennoch kommt es bis heute immer wieder zu Fällen, bei denen Käufer und auch Verkäufer nach dem Erwerb mit erheblichen Problemen oder unerwarteten Kosten zu kämpfen haben. Nicht selten müssen erworbene Objekte oder Anbauten sogar abgerissen werden, weil z. B. Umbau- oder Anbaumaßnahmen nicht korrekt genehmigt wurden. Darum empfiehlt es sich, dass Käufer einer Immobilie in Spanien einen qualifizierten Rechtsanwalt zu ihrer Vertretung und einen mit den lokalen und internationalen Steuer- und Abgaben vertrauten Finanzberater zur Erledigung der Steuerangelegenheiten hinzuziehen.

Häufige Gestaltungsfehler bei Grunderwerben in Spanien

  • Steuerlasten werden dem Käufer aufgelastet, obwohl sie vom Verkäufer zu tragen sind.
  • Verwechslung des ausländischen und spanischen Güterrechts beim Kauf von Immobilien durch Ehepartner.
  • Fehlende Erklärung und Prüfungen bezüglich der Lastenfreiheit der Immobilie.
  • Hypothekenlasten werden nicht zeitgleich (Zug um Zug) gelöscht und verbleiben als Belastung auf der Immobilie.
  • Falsche Annahmen über angebliche Steuerbegünstigungen bei dem Erwerb einer Gesellschaft (S.L.), die Eigentümerin der Immobilie ist.
  • Versteckte oder ungewollte Gewährleistungsausschlüsse, die dem Käufer künftige Mängelrügen unmöglich machen.
  • Eine Steuervertretung in Spanien wird nicht genannt, obgleich sie für Nichtsteuerresidente in Spanien obligatorisch ist, und zwar für den Käufer als auch für den Verkäufer der Immobilie. Eine fehlende Steuervertretung kann schwerwiegende Folgen haben. Wenn die Finanzbehörde in Spanien Bescheide nicht zustellen kann, werden diese ohne Verteidigungsmöglichkeit durch Bekanntmachung rechtskräftig und vollstreckbar. Dies kann bis zur Beschlagnahmung der Immobilie oder Vollstreckung in ausländische Bankkonten durch die spanische Finanzbehörde im Rahmen der Amtshilfe führen.
  • Obligatorischer Energiepass und Bewohnbarkeitsbescheinigung werden nicht vorgelegt.
  • Die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über geleistete Zahlungen wird nicht vorgelegt.
  • Ratenzahlungsvereinbarungen haben keinen Eigentumsvorbehaltsschutz bei Nichtzahlung des Kaufpreises. Das Eigentum geht mit notarieller Beurkundung und Eintragung auf den Käufer über.
  • Nicht Beachtung von Vorkaufsrechten von Mietern, Behörden, Nachbarn oder von Miteigentümern.

Um sich vor bösen Überraschungen, wie Genehmigungsmängeln oder auch horrenden Steuernachzahlungen, die unter Umständen ein Objekt belasten, zu schützen, kann nur dringend empfohlen werden, vor jedem Kaufabschluss eine gründliche Prüfung durchzuführen zu lassen. Dabei werden nicht nur die Echtheit aller relevanten Dokumente geprüft, sondern auch mögliche Altlasten ermittelt und künftige Risiken bewertet.

Der Kaufprozess

Wenn die Entscheidung zu einem Kauf getroffen wurde, wird bei den meisten Transaktionen in Spanien zunächst ein privatschriftlicher Vertrag abgeschlossen (Optionsvertrag, Opción de Compra, Arras Vertrag oder privatschriftlicher Kauf), in dem die Einzelheiten des Kaufs festgehalten werden. Welcher Vertrag letztlich Anwendung findet, sollte je nach Einzelfall und im Zusammenspiel mit dem beauftragten Anwalt entschieden werden. Inhalt des Vorvertrages ist unter anderem die genaue rechtliche Beschreibung des Objekts, die Festlegung des endgültigen Kaufpreises, die Zahlungsbedingungen, die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie der Zeitpunkt der Übergabe der Kaufsache. Eine Anzahlung von 10 % wird geleistet.

Im Falle von bestehenden, noch nicht fertiggestellten Neubauten werden üblicherweise Regelungen über die Zahlungen während der Bauperiode vereinbart. Anzahlungen werden gemäß dem Bauordnungsgesetz von einer Bank oder Versicherungsgesellschaft verbürgt. Zusätzlich ist der Bauherr durch dieses Gesetz dazu verpflichtet, eine Zehnjahresversicherung zu Gunsten des Käufers bezüglich möglicher, elementarer Bauschäden abzuschließen.

Bei Zahlung des Gesamtkaufpreises wird die öffentliche Verkaufsurkunde (escritura) erstellt. Es ist zu empfehlen, einen Anwalt auch mit der Abwicklung des Kaufs zu beauftragen, da diese Tätigkeiten in Spanien nicht von Notaren ausgeübt werden. Der Anwalt leitet die Verkaufsurkunde direkt zu den Steuerbehörden weiter, wo die Übertragungssteuer veranlagt wird, sofern es sich um eine wiederverkaufte Immobilie oder eine Immobilie aus zweiter Hand handelt.

Wichtig für Verkäufer! Mit Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde geht das Eigentum auf den Käufer über! Achten Sie also unbedingt auf eine Zug-um-Zug-Vereinbarung – Aushändigung des Kaufpreises gegen Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde.

Die Kosten beim Erwerb eines Objektes

Die Übertragungssteuer (I.T.P.) 8 %, 9 %, 10 % werden dem Käufer beim Kauf einer Immobilie belastet (Villa, Wohnung, Land, Ladenlokal, Garage), vorausgesetzt, der Verkäufer ist kein Bauunternehmer oder handelt nicht geschäftsmäßig mit Immobilienverkäufen.

Preis der Immobilie:    
1.250.000 €
Bis zu 400.000 € – 8% =                
32.000 €
Auf 200.000 € (400.000,01 € bis 600.000 €) – 9% =        
18.000 €
Rest 650.000 € (600.000,01 € bis 1.250.000 €) – 10% =
65.000 €
Summe:
115.000,- €


MwSt. und Stempelgebühr (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: 10 % + 1,2 % werden erhoben für Villen, Apartments oder Garagen, die als Anbau zu einer Immobilie gehören, sofern der Verkäufer ein Bauunternehmer oder Promotor ist oder berufsmäßig mit diesen neu gebauten Immobilien handelt.

Notartermin und Grundbuch

Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug an. Mit der Übersendung des Grundbuchauszuges wird die Immobilie für zehn Tage gesperrt. Wenn ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordert, wird dies vom Register allen weiteren Notaren die ebenso einen Auszug bestellt haben mitgeteilt. Beim Notartermin müssen sich sowohl Käufer als auch Verkäufer ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, dass der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift des notariellen Kaufvertrages gezahlt wurde oder in diesem Augenblick erbracht wird. Üblich ist die Zahlung beim Notartermin mit einem bankbestätigten Scheck. Unverzüglich nach Abschluss sendet der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt. Eine Ausfertigung der Kaufurkunde (escritura) reicht dann der beauftragte Anwalt zur Eintragung im Grundbuchamt (registro de la propiedad) nach.

Zahlung des Kaufpreises

Der Kaufpreis wird bei der Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar in voller Höhe abzüglich eventuell geleisteter Anzahlung vom Käufer an den Verkäufer oder an Dritte Beteiligte bezahlt. Dies kann im Rahmen einer Finanzierung durch einen Vertreter der finanzierenden Bank per bankbestätigtem Scheck geschehen. In der Regel werden im gleichen Zuge beim Notartermin auch Makler- und Beratungshonorare ausbezahlt.

Als Käufer einer spanischen Immobilie sollten Sie keinesfalls per Banküberweisung vor Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde bezahlen, da Sie damit in Vorleistung gehen. Sollte der notarielle Kaufvertrag aus irgendwelchen Gründen nicht abgeschlossen werden, müssen geleistete Zahlungen unter Umständen durch aufwändige gerichtliche Verfahren als ungerechtfertigte Bereicherung wieder zurückgeklagt werden. Dieser Prozess kann Jahre dauern.

Honorare des Notars und Gebühren für die Grundbucheintragung

Die Notar- und Eintragsgebühren liegen zwischen 0,3 und 0,6 %, wobei die Kosten vom Umfang der Beurkundung oder Komplexität der erstellten notariellen Kaufurkunde abhängen, wie z. B. bei der Protokollierung von Satzungen, bei vereinbarten Ratenzahlungen oder im Falle von teilweise fertiggestellten Immobilien.

Honorare des Anwalts

Anwälte rechnen in Spanien ihre Honorare nach den Gebührenordnungen der Rechtsanwaltskammern ab. Diese sind zwar nur orientativ, sollen aber vor allem Preisdumping verhindern. Es ist einem Anwalt generell untersagt, unter den festgelegten Sätzen tätig zu werden. Da eine Immobilientransaktion verschiedene Tätigkeiten umfasst (Prüfung, Vertragsgestaltung, notarieller Vertrag, Abwicklung) sind die Honorare zumeist gestaffelt. In der Praxis haben sich nunmehr Honorarsätze von 1,5 % – 2 % des Gesamtkaufpreises nebst MwSt. und externer Kosten für die oben genannten Tätigkeiten durchgesetzt.

Die „Plus Valía“

Bei der Plus Valía handelt es sich um eine Wertzuwachssteuer. Diese wird von der Gemeinde auf der Grundlage eines Indexes ermittelt und berücksichtigt den Anstieg des Katasterwertes für das Grundstück für den Zeitraum vom Kauf durch den Verkäufer bis hin zum gegenwärtigen Verkaufszeitpunkt.

Diese Steuer wird durch die Gemeinde gegen den Verkäufer erhoben. Die Zahllast lässt sich jedoch auch vertraglich regeln. Da bei der Ermittlung dieser Steuer verschiedene Variablen herangezogen werden (Lage, Größe des Grundstücks, Umfang der Bebaubarkeit, Zeitraum der Eigentümerstellung des Verkäufers), kann der zu zahlende Betrag erheblich variieren und sollte vor dem Kauf exakt ermittelt werden.

Zusammenfassung Nebenkosten Immobilienkauf

Die offiziellen Gesamtkosten, die beim Kauf einer Wohnimmobilie anfallen, liegen in Spanien zwischen 9 und 11 %, zuzüglich der Prüfungs- und Beratungskosten, die je nach Projektvolumen mit 1,5 bis 2 % des Kaufpreises zu kalkulieren sind.

II.) Weitere Kosten, die nach dem Immobilienkauf in Spanien anfallen

Grundbesitzsteuer (IBI)

Gemeindesteuern sind jährlich zu zahlen und werden aufgrund des Katasterwertes oder des vom spanischen Finanzamt eingesetzten Grundstückswertes berechnet. Die Katasterbewertung berücksichtigt sowohl den Wert des Grundstücks als auch den Wert des Gebäudes, je nach Typ, Lage und Nutzung. Mit dieser Wertgrundlage entscheidet jede Gemeinde den Prozentsatz, der bei Berechnung der Gemeindesteuer angewendet werden soll.

Müllabfuhrgebühren & Wasserkosten (basura y agua)

Die städtischen Gebühren für Müllabfuhr werden von den Gemeinden je nach Liegenschaft festgesetzt und alle sechs Monate gezahlt. Für ein Apartment in Mallorca liegen die Müllgebühren bei ca. 150,- bis 180,- €, für eine größere Villa fallen etwa 240,- € pro Jahr an. Der Wasserverbrauch wird am Wasserzähler abgelesen und wird alle drei Monate erhoben.

Beiträge zur Eigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine vom Gesetz vorgesehene Personenvereinigung, die von den Eigentümern der Apartments innerhalb eines Gebäudes bzw. den Eigentümern der Häuser innerhalb einer Wohnanlage gebildet wird. Der Zweck dieser Gemeinschaft ist die Inhaberschaft sowie Wartung und Unterhaltung der Bestandteile des Gemeinschaftseigentumes eines Gebäudes oder einer Wohnanlage. Jeder Hauseigentümer beteiligt sich prozentual an den Kosten. Üblicherweise wird dieser prozentuale Anteil nach der Größe des Apartments oder des Grundstückes bemessen, bezogen auf die Gesamtfläche der Wohneinheiten oder Grundstücke.

Ein Budget für die Jahresausgaben der Gemeinschaft wird im Rahmen der jährlichen Eigentümervollversammlung vorgelegt. Die anwesenden Eigentümer bzw. deren Vertreter müssen das Budget mehrheitlich beschließen. Die Kosten können erheblich variieren. Sie umfassen normalerweise das Gehalt und die Sozialversicherung des Hausmeisters, die Pflege der Gartenanlagen, die Instandhaltung der Aufzüge, Gebäudereparaturen, Müllabfuhr, Wasserkosten für die Bewässerung der Gartenanlage, Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Gebäudeversicherung, Sicherheitskontrollsystem sowie die Verwaltungskosten. Ein Gemeinschaftspool kann die Kosten erheblich erhöhen. Der Präsident der Eigentümergemeinschaft muss laut Gesetz selbst Eigentümer sein und wird von den Eigentümern gewählt. Er verrichtet seine Arbeit unentgeltlich.

Ein Apartment mit 2 Schlafzimmern in einem Gebäude oder einer Anlage mit Hausmeister, Schwimmbad und einem kleinen Garten kann monatlich Gemeinschaftskosten zwischen 120,- € und 300,- € mit sich bringen. In einer Luxuswohnanlage mit mehreren Angestellten im Dienste der Eigentümergemeinschaft und großem Dienstleistungsangebot können diese Kosten bis zu 800,- € betragen. Man sollte sich vor dem Kauf also unbedingt bei der Eigentümergemeinschaft über die tatsächlichen Nebenkosten informieren.

Versicherungen

Die Kosten für eine Standardversicherung für ein Apartment im Wert von €300.000 mit einem Gebäudeinventar im Wert von 48.000,- € belaufen sich auf ca. 400,- € pro Jahr. Man sollte in diesem Zusammenhang beachten, dass die Eigentümergemeinschaft eines Apartmenthauses verpflichtet ist, das Gebäude im Hinblick auf Wiederherstellungskosten zu versichern. Darum muss die Versicherungspolice des einzelnen Wohnungseigentümers lediglich Schäden im Inneren des Apartments, das Inventar sowie Haftung Dritter gegenüber abdecken. Es ist anzuraten, für den Fall des Ausfalls der Versicherung der Eigentümergemeinschaft eine Risikoversicherung abzuschließen. Bei einem Haus mit einem Wiederherstellungswert von 500.000,- € mit einem versicherten Gebäudeinventar im Wert von 180.000,- € liegt die Prämie bei ca. 1.500,- €.

Elektrizität

Der Strom wird alle zwei Monate abgerechnet, wobei immer ein Grundbetrag in Rechnung gestellt wird, auch wenn das Objekt nicht genutzt wird. Bei der Berechnung dieses Grundbetrages wird ein Faktor des Stromverbrauchs zugrunde gelegt, der theoretisch erreicht werden könnte, wenn die Immobilie unter Volllast Energie verbraucht.

III.) Weitere Steuern und Abgaben

Zu den wichtigsten Steuern und Abgaben für Nicht-Residente in Spanien gehören folgende Steuern und Abgaben:

  1. Wertzuwachssteuer (PlusValía)
  2. Jährliche Grundbesitzsteuer (IBI)
  3. Müllabfuhrgebühren und Wasser (Basura y agua)
  4. Vermögenssteuer (Impuesto de Patrimonio)
  5. Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta)
  6. Vermögenszuwachssteuer (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias)

Vermögenssteuer

Die spanische Vermögenssteuer basiert auf den Netto-Aktiva per 31. Dezember jeden Jahres, der Satz variiert von 0.2 % bis 2.5 %. Steuerliche Residenten unterliegen einer Bemessungsgrundlage für den Wert ihres Nettovermögens im In- und Ausland, während für Nicht-Residenten eine Bemessungsgrundlage für ihr in Spanien besteuerbares Nettovermögen bzw. Vermögen auf spanischem Grund und Boden gilt.

Die steuerlichen Auswirkungen der neuen Vermögenssteuer sind folgende:

Die Vermögenssteuer ist anwendbar für die Geschäftsjahre 2011, 2012 und 2013. Eine Befreiung von dieser Steuer wird erneut eingeführt und tritt am 1. Januar 2014 in Kraft (infolgedessen müssen die entsprechenden Steuererklärungen in den Jahren 2012, 2013 und 2014 eingereicht werden).

Der befreite Mindestbetrag liegt bei 700.000,- € (früher 108.000,18 €). Daher sind Personen, deren Vermögen unter 700.000 € liegt, von der Zahlung dieser Steuer befreit.

Jeder Residente kann den Wert seines gewöhnlichen Wohnsitzes in Spanien bis zu einem Höchstwert von 300.000 € (früher 150.253,03 €) in Abzug bringen.

Die Immobiliensteuer wird an die autonomen Gemeinschaften abgeführt. Die derzeitigen Steuersätze sind exemplarisch der untenstehenden Tabelle zu entnehmen.

Zu versteuerndes Vermögen in Euro 
Gesamtbetrag
Rest des zu versteuernden Vermögens
Anwendbarer Satz % 
0
0
167.129,45
0,2
167.129,45
334,26
167.123,43
0,3
334.252,88
835,63
334.246,87
0,5
668.499,75
2.506,86
668.449,76
0,9
1.336.999,51
8.523,36
1.336.999,50
1,3
2.673.999,01
25.904,35
2.673.999,02
1,7
5.347.998,03
71.362,33
5.347.998,03
2,1
10.695.996,06
183.670,29
und darüber
2,5


Die Vermögenssteuer wird individuell auf jede natürliche Person angewandt. Wenn eine Immobilie Eigentum von mehreren Personen ist, muss jede dieser Personen Steuern anteilig am Wert des Gutes und an eventuell vorhandenen Schulden bezahlen. Der beauftragte Anwalt kann zumeist Wege aufzeigen, diese Steuer zu minimieren.

Einkommenssteuer

Nicht-Residenten (IRNR)

Nicht-Residente, die in Spanien Immobilieneigentum besitzen, müssen Einkommenssteuer für die Einkünfte aus ihrem Eigentum bezahlen. Dabei gilt auch die Eigennutzung der Immobilie als „Einkunft“. Bezüglich der Einkünfte aus Immobilieneigentum gibt es zwei Besteuerungsarten:

  • Einkünfte aus Vermietung des Immobilieneigentums: 24,75 % auf die Einkünfte aus der Vermietung (Einnahmen minus Ausgaben).
  • Einkünfte durch die Eigennutzung der Immobilien: 24,75 % auf 1,1 % des Katasterwert der Immobilie (sofern der Katasterwert nach dem 1.1.94 korrigiert wurde; andernfalls gilt wie folgt: 24,75 % von 2 % des Katasterwerts)

Diese Werte gelten derzeit für Einkünfte aus Immobilien in Spanien. Für jede einzelne Einkommensquelle gelten jedoch spezielle Besteuerungsgrundlagen.

Residenten (IRPF)

Residenten in Spanien müssen ihre Einkommenssteuererklärung vorlegen (Declaración de la Renta de las Personas Físicas) und Auskünfte über ihre Einnahmen machen, unabhängig davon, aus welcher Quelle diese stammen. Wenn eine Person länger als 183 Tage pro Jahr in Spanien wohnt, gilt sie im steuerlichen Sinne als Resident und wird steuerlich veranlagt.

Vermögenszuwachssteuer und Abzüge

Die Kapitalertragssteuer für Verkäufe von Immobilien für Nicht-Residenten liegt für die Jahre 2012, 2013 und 2014 bei 21 %. Die Kapitalertragssteuert wird für den Gewinn bezahlt, der sich aus der Differenz des Immobilienwerts im Jahr des Kaufs (Kaufpreis + Steuern + Kosten) und dem Jahr des Verkaufs (Verkaufspreis abzgl. Kosten und Steuern) ergibt. Der jährlich durch das Haushaltsgesetz neu verabschiedete Prozentsatz zur Angleichung kommt ebenfalls zur Anwendung. Wird die Immobilie durch eine natürliche Person verkauft, die sie vor dem 31.12.1994 erworben hat, verringern sich der Gewinn und damit die Bemessungsgrundlage.

Alle Verkäufer, die Nicht-Residente sind, unterliegen einer Abgabe von 3 % des Verkaufspreises, unabhängig von dem Jahr, in dem sie die Immobilie erworben haben. Diese 3 % muss der Käufer beim Finanzamt unter Einreichung des Formblatts 211 hinterlegen. Der Käufer muss demnach dem Nicht-Residenten-Verkäufer ein Exemplar des Formblatts 211 aushändigen, anhand dessen sich nachweisen lässt, dass das einbehaltene Geld beim Finanzamt einbezahlt wurde. Der Verkäufer kann dann diesen Betrag von der Summe abziehen, die er im Zuge seiner Steuererklärung über den erhaltenen Gewinn einzahlen muss.

Ist der einbehaltene Betrag höher als die letztlich zu zahlende Gewinnsteuer, kann eine Rückzahlung der Differenz gefordert werden.

Die Vermögenszuwachssteuer beim Immobilienverkauf hat sich im Jahre 2013 für Residenten geändert. Wurde ein Gewinn in einem Zeitraum von bis zu einem Jahr erzielt, werden sie in die allgemeine Steuerbemessungsgrundlage integriert, unter anderem wird der Gewinn den Einkünften aus der Arbeit (bis zu 56 %) zugerechnet. Gewinne, die in mehr als einem Jahr erzielt wurden, werden steuerlich wie bisher gehandhabt, d. h., angewandt wird ein fester Zinssatz zwischen 21 % und 27 %. Die Neuerung im Jahr 2013 besteht also darin, dass die günstigere Pauschalbesteuerung für Einkünfte aus „spekulativen Gewinnen“ abgeschafft wurde, und ihre Besteuerung derjenigen angeglichen wird, die für die Einkünfte aus Arbeit gilt.

Die Bemessungsgrenzen:

Zu versteuerndes Einkommen aus Ersparnissen 
Anwendbarer Satz % 
Bis 6.000 €
21%
Zwischen 6.000€ und 24.000€
25 %
Ab 24.000€
27 %


Zu 50 % befreit sind Vermögenszuwächse aus dem Verkauf von Immobilien auf spanischen Boden, die zwischen dem 12. Mai 2012 und dem 31. Dezember 2012 erworben wurden. Aber auch hier gelten einige Ausnahmen.

De Micco & Friends Rechtsanwälte


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