Keine Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes auf Überbau

Im vorliegenden Fall hatten die Kläger mit notariellem Vertrag aus dem Jahr 1968 ein Grundstück auf dem Gebiet der ehemaligen DDR gekauft. Dieses war mit einem Wohngebäude bebaut, dessen Veranda mit einer Fläche von ca. 25 m² auf dem angrenzenden, ehemals volkseigenen Grundstück der Beklagten stand. 1970 wurde die Holzveranda durch einen Massivbau ersetzt. Im Jahre 2010 kündigte die Beklagte einen angeblichen Leihvertrag über die mit dem Anbau bebaute Teilfläche und verlangte aufgrund dessen die Zahlung eines Nutzungsentgeltes. Mit ihrer Klage begehren die Kläger sowohl die Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung nach dem SachenRBerG als auch dahin, dass der Beklagten wegen eines von dieser zu duldenden Überbaus der geltend gemachte Entgeltanspruch nicht zustehe.

Mit Urteil vom 15.07.2016 zum Az. V ZR 195/15 hat der BGH einen Anspruch auf Ankauf der überbauten Fläche nach den Bedingungen des SachenRBerG verneint. Dieses gelte zwar auch für Nebengebäude, indes stehe der vorliegende Fall bei wertender Betrachtung keinem der in § 5 Abs. 1 Nr. 3 S.2 genannten Regelbeispiele gleich, sondern eher in Widerspruch hierzu. Die Kläger haben kein Eigenheim auf fremdem Grund und Boden errichtet, rekonstruiert oder ausgebaut, sondern ihr auf dem eigenen Grundstück stehendes Wohnhaus ausgebaut und bei der Erneuerung des Anbaus auf das Nachbargrundstück übergebaut. Eine Investitionssicherung durch den Ankauf von Grund und Boden zum halben Bodenwert solle nur dann erfolgen, wenn in dem Recht der DDR eine „Verdinglichung“ durch Nutzungsrechte vorgesehen war. Gemäß dem Nachzeichnungsprinzip könnten deshalb nur solche Fälle einbezogen werden, in denen eine Absicherung durch Nutzungs– oder vergleichbare Rechte nach den maßgeblichen Vorschriften der DDR möglich war und lediglich infolge eines für diese typischen strukturellen Vollzugsdefizits planwidrig unterblieben ist. Dies war vorliegend nicht der Fall, da es sich nicht um ein Eigenheim auf volkseigenem Grund, sondern einen Anbau an ein im Privateigentum stehendes Wohnhaus handelte, für den nach dem Recht der ehemaligen DDR weder ein Ankauf noch eine anderweitige eigentumsähnliche Absicherung vorgesehen war. Eine entsprechende Anwendung der Überbauregelung des § 912 BGB hängt nach Auffassung des BGH indes nicht davon ab, in welchem Umfang der Anbau auf dem überbauten Grundstück steht, sondern von den Folgen eines Abrisses für das auf dem Grundstück des Überbauenden stehende Gebäude, d.h., ob der Anbau ohne wesentliche Beeinträchtigung für das Wohnhaus abgerissen werden kann.

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