Keine Kosten für den Eigentümer eines Dachgeschossrohlings

Im Zuge der zunehmenden „Aufstockung“ und „Verdichtung der Bebauung“ entschließen sich immer mehr Käufer, einen Dachgeschossrohling zum Eigenausbau zu erwerben. In meiner Praxis erlebe ich dann aber immer öfter, dass „der Rohling“ dann doch erst einmal unausgebaut bleibt, da ein solches Projekt eine sorgfältige Planung und damit einen entsprechenden Vorlauf erfordert (v. a. Architekt, Genehmigung, Finanzierung etc.). Die Frage, die daher immer öfter an mich herangetragen wird, ist, ob man sich denn „jetzt schon“ an den Kosten beteiligen müsse, das sei doch insofern unfair, als man doch das Objekt noch gar nicht nutze und daher auch nichts verbrauche. Dieser Ansicht hat sich jetzt auch das Amtsgericht Mitte in seinem Urteil vom 06.02.2018 (Az.: 22 C 41/17) angeschlossen und Folgendes entschieden:

Es ging in dem zu entscheidenden Fall um den Beschluss einer Eigentümerversammlung, in dem die Eigentümer der nicht ausgebauten Dachgeschossrohlinge von einer Sonderumlage ausgeschlossen wurden. In der Teilungserklärung war darüber hinaus geregelt, dass die Eigentümer der Dachgeschosseinheiten erst nach deren Ausbau das Wohngeld zu zahlen haben. Diese Regelungen haben nach Ansicht des Gerichts auch Bestand.

Die Kostenverteilung entspreche der Teilungserklärung und die dort festgelegten Regelungen seien wirksam und hielten auch der Inhaltskontrolle stand, denn: „Eine allgemeine Inhaltskontrolle einer Teilungserklärung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für den Inhalt der Teilungserklärung ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie nach den §§ 134, 138 BGB. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB und ggf. nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 307 ff. BGB.“ Eine Verletzung dieser Grenzen konnte das Amtsgericht nicht erkennen. Ferner seien die Rohlinge noch nicht als Sondereigentum nutzbar. Die Kostenbefreiung bis zum Beginn der Ausbauarbeiten sei daher (auch) sachlich gerechtfertigt, da bis zur Fertigstellung/Nutzung keine Verbrauchskosten entstünden. Ferner ist als Argument folgendes heranzuziehen: Wäre das Dachgeschoss Gemeinschaftseigentum, würden darauf ja auch keine Kosten umgelegt. „Eine Kostenbefreiung der Eigentümer unausgebauter Dachgeschosswohnungen bis zum Beginn der Ausbauarbeiten ist mit dem sachlichen Grund zu rechtfertigen, dass dort folglich bis dahin keinerlei Verbrauchskosten anfallen. Es ist auch nicht untragbar, dass die Eigentümer dieser Einheiten (noch) nicht an Instandsetzung- und Instandhaltungskosten beteiligt werden, denn dies lässt sich damit begründen, dass diese Einheiten noch nicht hergestellt sind.“

Praxistipp:

Auch wenn man als „ausbauender Eigentümer“ nunmehr darauf bestehen kann, sich nicht an den Kosten zu beteiligen, so sollte man aus meiner Sicht immer auch bedenken, dass der Ausbau des Dachgeschosses immer mit erheblichen Einschränkungen und Belastungen der anderen Eigentümerverbunden ist; teils ja sogar mit finanziellen Einbußen, wenn Mieter die Miete berechtigterweise mindern. Insofern ist es nach meiner Erfahrung immer ratsam, eine für alle Beteiligten einvernehmliche Regelung zu finden, die sowohl diesen Teilaspekt wie auch die anderen Belange im Rahmen einer Gesamtlösung mit abdeckt/regelt.