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Keine Werbungskosten für leerstehende Wohnung

Rechtstipp vom 06.02.2013
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Rechtstipp vom 06.02.2013
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Keine Werbungskosten für leerstehende Wohnung
Wohnungen in einer gefragten Gegend zu vermieten, sollte kein Problem sein.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig. Davon können Werbungskosten z. B. für Renovierungsarbeiten abgezogen werden. Voraussetzung ist zumindest eine nachgewiesene Vermietungsabsicht, wie der Bundesfinanzhof (BFH) klarstellte.

Wohnraum besser tatsächlich vermieten

Der Kläger war Eigentümer eines Zweifamilienhauses, in dem er auch selbst lebte. Ein einzelner Raum im Dachgeschoss war nach der Fertigstellung des Hauses im Jahr 1984 noch nie vermietet. Außerdem befand sich in dem Gebäude eine weitere voll möblierte Wohnung, die seit über 10 Jahren leer stand.

Trotzdem machte der Steuerpflichtige für die beiden Wohnungen Werbungskosten geltend. Er gab an, die Wohnungen ja vermieten zu wollen. Die Aufwendungen für sein Haus seinen damit - jeweils anteilig für die nicht vermieteten Wohnungen - von der Steuer absetzbar. Als Beweis für seine Vermietungsabsicht legte er von ihm geschaltete Zeitungsannoncen vor.

Gleichzeitig berief er sich auf die sogenannte Totalüberschussprognose. Danach können angehende Vermieter Werbungskosten auch für noch nicht vermietete Wohnungen geltend machen. Voraussetzung ist aber, dass zumindest innerhalb weniger Jahre mit den Mietobjekten insgesamt mehr Geld eingenommen als ausgegeben werden soll. Steuern durch Werbungskosten ersparen kann sich demnach nur derjenige, der zumindest langfristig auch Steuern zahlen wird.

Totalüberschuss nur bei Vermietungsabsicht

Das Finanzamt ließ in diesem Fall keinen Werbungskostenabzug zu und bekam damit vom BFH recht. Die erforderliche Vermietungsabsicht konnte der Kläger nicht nachweisen. Die Wohnungen befanden sich schließlich in einer gefragten Wohnlage. Aus dem zehnjährigen Leerstand lässt sich schließen, dass der Kläger die Wohnungen gar nicht vermieten wollte.

Die vorgelegten Zeitungsanzeigen ändern daran nichts. Schließlich wurden diese nur für wenige Wochen geschalten und könnten ebenso dazu dienen, dem Finanzamt eine nicht bestehende Vermietungsabsicht nur vorzuspielen. Bei Kosten von nur 150 Euro für die Anzeigen, die zu über 8500 Euro Werbungskostenabzug führen sollten, erscheint das durchaus möglich.

Auch die Totalüberschussprognose kann nur herangezogen werden, wenn eine Vermietungsabsicht tatsächlich noch besteht. Das aber hätte der Kläger nachweisen müssen, was ihm nicht gelang. Die geringfügigen Vermittlungsbemühungen und der 10 Jahre andauernde Wohnungsleerstand sprachen eindeutig dagegen.

(BFH, Urteil v. 17.10.2012, Az.: VIII R 51/09)

(ADS)

Foto : ©Fotolia.com/djama


aus dem Rechtsgebiet Steuerrecht

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