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Kündigung wegen Eigenbedarf BGH vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

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Im Rahmen von Eigenbedarfskündigungen sind die gegenseitigen Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen. Pauschale Argumente – wie Alter und „Verwurzelung“ sind zwar berücksichtigungsfähig, jedoch im Einzelfall genau zu prüfen.

In einem der beiden entschiedenen Fälle des BGH bewohnte die Mieterin seit 1974 eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Der Kläger, der mit seiner Ehefrau und zwei Kleinkindern bislang zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung lebt, hat die Wohnung im Jahr 2015 zwecks Eigennutzung erworben. Der vom Kläger ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung widersprach die Mieterin, weil ihr ein Umzug aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe, nicht zumutbar sei.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, sich nicht bilden lassen. So werden sich etwa die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken und müssen daher einzelfallorientiert berücksichtigt werden.  

Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels indes substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, ist dies im Rahmen eines Gutachtens näher zu analysieren. Diese Rechtsprechung hat der Senat nunmehr dahin präzisiert, dass ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein wird, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat. Auf diese Weise ist zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

Anmerkungen:

Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung bei Mietwohnraum

Für die Frage ob ein Eigenbedarf vorliegt oder nicht, reicht es nicht aus, dass sich der Vermieter auf einen Eigenbedarf beruft, sondern dieser muss auch tatsächlich beim Vermieter selbst, seinen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushaltes vorliegen. Gerade in Zeiten von Wohnungsknappheit werden vermietete Immobilien mit der Absicht erworben, nach dem Erwerb einen Eigenbedarf geltend zu machen. Für Erwerber solcher Immobilien stellt sich dann schon vor dem Kauf die Frage, ob später eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung wirksam erfolgen kann. Diese Frage lässt sich immer nur anhand einer umfassenden Abwägung im Einzelfall beantworten.

Reaktion des Mieters: Widerspruch gegen Kündigung 

Ein gekündigter Mieter wird regelmäßig Widerspruch gegen die Kündigung erheben und dies mit einer besonderen Härte begründen. Das Gesetz sieht in § 574b BGB die Schriftform vor, so dass ein Widerspruch per Fax oder per E-Mail nicht ausreichend ist. Zu beachten ist die Beweisbarkeit des Zugangs des Widerspruchs in einem möglichen späteren Gerichtsverfahren. Der Widerspruch ist spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären.

Wichtig beachten: Sperrfristen 

Es können Sperrfristen für eine Kündigung bestehen, wenn die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist. In diesem Fall ist eine Eigenbedarfskündigung für mindestens drei Jahre ausgeschlossen. In einigen Bundesländern beträgt diese Frist bis zu zehn Jahre.

Risiko Schadensersatz: vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung 

Täuscht ein Vermieter den Eigenbedarf vor, so hat der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Er kann vom Vermieter verlangen, dass alle ihm entstandenen Kosten vom Vermieter rückerstattet werden. Hierzu zählen Umzugskosten, Rechtsanwaltskosten, Maklerkosten etc.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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