Kündigung wegen Eigenbedarfs – was es zu beachten gilt!

Will der Vermieter den Mieter kündigen, muss er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Ein solches kann vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnräume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarf).

Um das Mietverhältnis kündigen zu können, muss der Vermieter im Grundbuch eingetragen sein oder eine gesonderte Ermächtigung seitens des Verkäufers zur Geltendmachung der Eigenbedarfskündigung vorliegen, wobei die Gründe des Eigenbedarfs bei dem Verkäufer gegeben sein müssen. Die Gründe für die Absicht zur Eigennutzung selbst müssen ernsthaft und konkret bestehen; eine Kündigung „auf Vorrat" greift in der Regel nicht durch. Handelte es sich nur um einen Vorwand den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, so ist die Kündigung unwirksam.

Auch greift die Kündigung nicht durch, wenn der Vermieter den Eigenbedarf durch eine andere eigene Wohnung befriedigen kann. In diesem Punkt muss dem Vermieter bewusst sein, dass eine unberechtigte Kündigung ggf. Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich zieht. Im Rahmen der Kündigung müssen die Umstände des geltend gemachten Eigenbedarfs erläutert werden, es reicht nicht aus nur anzugeben, dass die Wohnung beispielsweise von dem eigenen Kind benötigt wird.

Der Kündigungsgrund muss vor Zugang der Kündigung bis zur Vertragsbeendigung fortbestehen. Findet der Angehörige zwischenzeitlich eine andere Wohnung, in die er einziehen möchte, muss der Vermieter den Mieter informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten. Der Mieter hat das Recht gegen die Kündigung schriftlich beim Vermieter Widerspruch wegen sozialer Härte zu erheben, welcher bis zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter zugegangen sein muss. Liegen Umstände, die eine besondere Härte begründen vor, greift die Kündigung nicht durch. Die Kündigung selbst muss einen Hinweis auf dieses Widerspruchsrecht enthalten. Zudem ist dringend anzuraten, im Rahmen der Kündigung einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus zu widersprechen.

Insgesamt haben Gesetzgeber und Rechtsprechung eine Reihe von Voraussetzungen entwickelt, welche der Vermieter bei einer solchen Eigenbedarfskündigung beachten muss. Entsprechend ist anzuraten, sich vor so einem Schritt eingehend bei einem Fachmann beraten zu lassen.

Frau RAin Kraft

Kühne Rechtsanwälte