Makler: Wichtiges BGH-Urteil zu Exposés

1. Hintergrund der Entscheidung

In dem entschiedenen Fall erwarben Käufer im Jahr 2021 ein Einfamilienhaus, das im Exposé unter anderem mit der Aussage beworben wurde, das Dach sei „2009 komplett erneuert“ worden. Tatsächlich wurden jedoch lediglich neue Bitumenbahnen aufgebracht, ohne die Dachkonstruktion oder Dämmung zu erneuern. Die Käufer machten daraufhin Schadensersatz geltend. Während das Landgericht ihrer Klage stattgab, wies das Oberlandesgericht die Klage ab, da es keinen Mangel sah. Der BGH hob dieses Urteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück .

2. Kernaussagen des BGH

• Revisibilität des allgemeinen Sprachgebrauchs: Der BGH stellte klar, dass der allgemeine Sprachgebrauch ein revisibler Erfahrungssatz ist. Das bedeutet, dass das Revisionsgericht überprüfen kann, wie bestimmte Begriffe allgemein verstanden werden .

• Keine einheitliche Definition von „komplett erneuert“: Es existiert kein allgemeiner Sprachgebrauch dahingehend, dass unter einer „kompletten Dacherneuerung“ stets nur die Erneuerung der äußeren Dachschicht zu verstehen ist. Vielmehr hängt die Bedeutung vom konkreten Kontext ab .

• Maßgeblichkeit des Verständnisses eines durchschnittlichen Käufers: Entscheidend ist, wie ein durchschnittlicher Käufer die Angaben im Exposé versteht. Dabei ist zu berücksichtigen, ob er aufgrund der Formulierung eine vollständige Erneuerung des Dachs einschließlich Unterkonstruktion und Dämmung erwarten durfte .

3. Gesetzliche Grundlagen

• § 434 BGB – Sachmangel: Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Kaufsache nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.

• § 123 BGB – Anfechtung wegen arglistiger Täuschung: Wird der Käufer durch arglistige Täuschung zum Vertragsschluss verleitet, kann er den Vertrag anfechten.

• § 444 BGB – Haftungsausschluss: Ein vertraglicher Haftungsausschluss für Sachmängel ist unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

4. Relevante Rechtsprechung

• BGH, Urteil vom 28.09.2000 – III ZR 43/99: Der Makler haftet, wenn er nachträglich Kenntnis von der Unrichtigkeit seiner Angaben erlangt und den Kunden nicht darüber informiert.

• BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06: Der Makler ist nicht verpflichtet, die Angaben des Verkäufers zu überprüfen, es sei denn, es bestehen konkrete Anhaltspunkte für deren Unrichtigkeit.

• OLG Stuttgart, Urteil vom 02.02.2011 – 3 U 154/10: Keine Pflicht des Maklers zur Untersuchung hinsichtlich einer fehlenden Baugenehmigung, sofern keine besonderen Umstände vorliegen.

5. Bedeutung für die Maklerpraxis

• Sorgfältige Formulierung von Exposé-Angaben: Makler sollten bei der Erstellung von Exposés präzise und nachvollziehbare Angaben machen. Begriffe wie „komplett erneuert“ sollten nur verwendet werden, wenn tatsächlich eine vollständige Erneuerung erfolgt ist.

• Prüfung von Verkäuferangaben: Auch wenn Makler grundsätzlich nicht verpflichtet sind, die Angaben des Verkäufers zu überprüfen, sollten sie bei offensichtlichen Unstimmigkeiten oder Zweifeln Rücksprache halten und gegebenenfalls Klarstellungen einholen.

• Transparente Kommunikation: Bei der Weitergabe von Informationen sollten Makler deutlich machen, ob es sich um eigene Feststellungen oder um Angaben des Verkäufers handelt.

• Dokumentation: Alle Informationen und Kommunikation mit dem Verkäufer und potenziellen Käufern sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall eine klare Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten.

6. Fazit

Das Urteil des BGH verdeutlicht die Bedeutung präziser und wahrheitsgemäßer Angaben in Immobilienexposés. Makler sollten ihre Informationspflichten ernst nehmen und bei der Darstellung von Objektmerkmalen besondere Sorgfalt walten lassen, um Haftungsrisiken zu minimieren.

Rechtsanwalt Johannes Goetz, Partner der Kanzlei Klamert & Partner PartGmbB, München, berät und vertritt seit 2012 Makler außerhalb und vor Gericht zur Durchsetzung wie Abwehr von Ansprüchen. Er steht für eine erste Einschätzung zur Verfügung.