Widerrufsbelehrung Makler: Wann und wie Sie den Vertrag widerrufen können

Wenn man auf der Suche nach einer neuen Wohnung oder einem Haus ist, stößt man oft auf Makler, die Immobilien vermitteln. Makler spielen eine zentrale Rolle bei der Vermittlung zwischen Käufern und Verkäufern oder Mietern und Vermietern. Doch was viele nicht wissen: Auch bei der Beauftragung eines Maklers gelten bestimmte Rechte, insbesondere das Widerrufsrecht für Verbraucher.  

Wird der Maklervertrag mit einem Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder online abgeschlossen, sind Makler gesetzlich verpflichtet, eine Widerrufsbelehrung zu erteilen. Doch was passiert, wenn der Makler dies vergisst? Kann man den Vertrag dann auch später noch widerrufen? Eine fehlerhafte oder fehlende Widerrufsbelehrung von einem Makler kann weitreichende Konsequenzen haben.  

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann und wie das Widerrufsrecht bei einem Maklervertrag greift, welche Fristen gelten und was Sie tun können, wenn die Widerrufsbelehrung fehlt oder unklar ist. So sind Sie bestens vorbereitet und können sicherstellen, dass Ihre Rechte als Verbraucher gewahrt bleiben. 

Was ist eine Widerrufsbelehrung und warum ist sie bei Maklern wichtig?

Die Widerrufsbelehrung ist ein wesentlicher Bestandteil des Verbraucherschutzes. Sie informiert den Verbraucher darüber, dass er unter bestimmten Voraussetzungen das Recht hat, einen abgeschlossenen Vertrag zu widerrufen. Im Fall von Maklerverträgen bedeutet das: Haben Sie sich für einen Makler entschieden und einen Vertrag mit ihm abgeschlossen, können Sie diesen Vertrag in vielen Fällen innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen. Dies gibt Ihnen als Verbraucher die Möglichkeit, sich ohne negative Konsequenzen umentscheiden zu können, falls Sie den Maklerdienst doch nicht in Anspruch nehmen wollen. 

Die Widerrufsbelehrung bei Maklern ist vor allem dann relevant, wenn der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen wird – etwa online, per E-Mail oder telefonisch. Auch wenn der Makler Ihnen ein Exposé, also eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, per E-Mail zusendet, kommt das Widerrufsrecht ins Spiel. Viele Verbraucher fragen sich an diesem Punkt: Warum muss bei einem Exposé eine Widerrufsbelehrung vorliegen? Die Antwort liegt darin, dass durch das Versenden eines Exposés bereits ein Vertrag zustande kommen kann, der widerrufbar sein muss. 

Wann greift das Widerrufsrecht beim Makler?

Das Widerrufsrecht beim Maklervertrag greift vor allem in zwei Fällen: 

1. Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge: Wenn Sie den Vertrag mit dem Makler nicht in dessen Büro, sondern beispielsweise bei einer Besichtigung, zu Hause oder online abschließen, dann gilt das Widerrufsrecht. Dies betrifft in der Praxis viele Immobiliengeschäfte, da diese oft online oder telefonisch vorbereitet werden und nicht in den Geschäftsräumen des Maklerbüros. 

2. Fernabsatzverträge: Wenn der Vertrag über Fernkommunikationsmittel wie Telefon oder Internet abgeschlossen wurde, greift ebenfalls das Widerrufsrecht. Dies ist heute bei vielen Immobiliengeschäften der Fall, da erste Kontakte oft per E-Mail oder über Immobilienportale zustande kommen.

Wichtig: Sobald der Maklervertrag abgeschlossen wurde, muss der Makler Ihnen eine Widerrufsbelehrung zukommen lassen, in der er Sie über Ihre gesetzlichen Rechte informiert. Diese Belehrung muss klar und verständlich formuliert sein und darf nicht versteckt oder unleserlich sein.

Widerrufsfrist: Wie lange kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Die Widerrufsfrist beim Maklervertrag beträgt in der Regel 14 Tage. Diese Frist beginnt, sobald der Makler seine Widerrufsbelehrung ordnungsgemäß an Sie übermittelt hat. Wird diese Belehrung erst später oder gar nicht zur Verfügung gestellt, verlängert sich die Frist deutlich – oder beginnt möglicherweise gar nicht zu laufen. 

Ein häufiger Fall ist, dass Makler die Widerrufsbelehrung vergessen oder diese nicht korrekt erteilen. In solchen Fällen haben Sie als Verbraucher eine verlängerte Widerrufsfrist von bis zu zwölf Monaten und 14 Tagen. Es lohnt sich also, genau zu prüfen, ob die Belehrung ordnungsgemäß erteilt wurde. Hierzu beraten Sie bei Bedarf erfahrene Anwälte. 

Die korrekte Berechnung von Fristbeginn und Fristende ist für Laien häufig nicht einfach und sorgt immer wieder für Irrtümer. An folgenden Beispielen soll die Berechnung verdeutlich werden: 

Widerrufsfrist bei ordnungsgemäßer Belehrung 

Sie haben den Vertrag am 1. November abgeschlossen und erhalten am selben Tag die Widerrufsbelehrung. Die 14-tägige Widerrufsfrist läuft ab dem 2. November und endet am 15. November. 

Widerrufsfrist bei fehlender oder falscher Belehrung  

Haben Sie keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erhalten, kann die Frist erst beginnen, wenn diese nachgereicht wird – oder sie kann sich auf zwölf Monate und 14 Tage verlängern. Wenn Sie den Vertrag am 1. November abgeschlossen haben und erst am 5. November die Widerrufsbelehrung vom Makler erhalten, beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist ab dem 6. November und endet am 19. November.  

Würden Sie in dem Beispiel zwar bereits am 1. November eine Widerrufsbelehrung erhalten, diese wäre aber inhaltlich fehlerhaft, dann würde die Widerrufsfrist erst dann zu laufen beginnen, wenn Sie eine korrekte Belehrung vom Makler erhalten. In solchen Fällen gibt es mittlerweile jedoch nicht mehr das sogenannte „ewige Widerrufsrecht“, sondern das Widerrufsrecht muss in Fällen von fehlender oder falscher Widerrufsbelehrung spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen ausgeübt werden.  

Diese Ausschlussfrist gilt auch dann, wenn der Makler keine korrekte Belehrung nachreicht. Bei einem Vertragsschluss am 1. November 2024 würde die Widerrufsfrist also spätestens am 15. November 2025 enden. 

Muster für eine Widerrufsbelehrung eines Maklers

Eine Widerrufsbelehrung eines Maklers kann wie folgt aussehen:

Ist der Kunde Verbraucher (§ 13 BGB) und wurde dieser Vertrag entweder außerhalb der Betriebsstätte des Maklers oder im Wege des Fernabsatzes über Fernkommunikationsmittel geschlossen, gilt diese Widerrufsbelehrung:

Widerrufsbelehrung

Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsschlusses. 

Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns/mich _____ (Name des Maklers)_____(Anschrift)______(Telefonnummer)________(Telefaxnummer)_______(E-Mail-Adresse) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. eines mit der Post versandten Briefes, Telefax oder einer E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Sie können dafür das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwenden, das jedoch nicht vorgeschrieben ist.  

Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.  

Folgen des Widerrufs 

Sollte Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir/habe ich alle Zahlungen (mit Ausnahme der zusätzlichen Kosten, die sich daraus ergeben, dass Sie eine andere Art der Lieferung als die vom Makler angebotene, günstigste Standardlieferung gewählt haben) unverzüglich und spätestens binnen 14 Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über Ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns/bei mir eingegangen ist. Für diese Rückzahlung verwenden wir/verwende ich dasselbe Zahlungsmittel, das Sie bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt haben, es sei denn, mit Ihnen wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart. In keinem Fall werden Ihnen wegen dieser Rückzahlung Entgelte berechnen. 

Haben Sie verlangt, dass unsere/meine Dienstleistung während der Widerrufsfrist beginnen soll, so haben Sie an uns/mich einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns/mich von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht. 

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Ort, Datum 

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Unterschrift Makler                                 Unterschrift Kunde

Haftungsausschluss 

Das in diesem Ratgeber zur Verfügung gestellte Muster einer Widerrufsbelehrung dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt ausdrücklich keine Rechtsberatung dar. Das genannte Muster ersetzt nicht die individuelle Beratung für die Erstellung einer Widerrufsbelehrung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Inhalte wird keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen. 

Je nach Vertragsgegenstand sind unterschiedliche Vorgaben für den Inhalt einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung zu berücksichtigen. Daher dient das vorstehende Muster lediglich einer allgemeinen Information und beispielhaften Verdeutlichung. 

Wann kann der Maklervertrag widerrufen werden?

Als Verbraucher haben Sie das Recht, den Maklervertrag ohne Angabe von Gründen zu widerrufen, solange die Frist läuft. Ein Widerruf des Maklervertrags ist besonders sinnvoll, wenn: 

• Sie die Dienste des Maklers nicht mehr benötigen, etwa weil Sie sich anders entschieden haben. 

• Sie der Meinung sind, dass der Makler nicht die gewünschten Leistungen erbringt. 

• Sie sich von dem Vertrag lösen möchten, ohne eine lange Vertragsbindung einzugehen.

Wie funktioniert der Widerruf?

Für die Widerrufserklärung ist keine bestimmte Form vorgeschrieben, aber aus Beweisgründen ist eine schriftliche Widerrufserklärung sinnvoll, beispielsweise per E-Mail oder Post. Sie können den Widerruf aber auch mündlich, zum Beispiel telefonisch, erklären.  

Es reicht aus, eine klare Erklärung abzugeben, dass Sie den Vertrag widerrufen möchten. Ein Muster für die Widerrufserklärung findet sich oft in den Unterlagen, die der Makler bereitstellt. Falls nicht, können Sie auch ein eigenes Schreiben aufsetzen. 

Was passiert nach dem Widerruf?

Nach dem Widerruf ist der Vertrag rückwirkend aufgehoben. Das bedeutet, dass für die Zukunft keine gegenseitigen Verpflichtungen mehr aus dem Vertrag entstehen.  

Haben Sie bereits eine Leistung des Maklers in Anspruch genommen, beispielsweise eine Besichtigung, können unter Umständen dennoch Kosten anfallen – sofern Sie vorher ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Makler mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt. Wenn Sie diese Zustimmung nicht gegeben haben, entstehen für Sie keine Kosten. 

Fazit: Ihre Rechte als Verbraucher beim Maklervertrag

Als Verbraucher haben Sie beim Abschluss eines Maklervertrags umfangreiche Rechte, insbesondere das Recht, den Vertrag zu widerrufen. Der Makler ist gesetzlich verpflichtet, Sie über dieses Recht zu informieren und Ihnen eine Widerrufsbelehrung zu übermitteln. Achten Sie darauf, ob und wann Sie die Belehrung erhalten, denn dies kann entscheidend dafür sein, wie lange Sie den Vertrag widerrufen können. 

Wenn der Makler die Belehrung vergessen hat oder diese fehlerhaft ist, haben Sie möglicherweise deutlich länger Zeit, den Vertrag zu widerrufen. Bleiben Sie also wachsam und scheuen Sie sich nicht, Ihr Widerrufsrecht in Anspruch zu nehmen, wenn Sie den Maklervertrag widerrufen möchten. 

Denken Sie daran: Der Widerruf ist Ihr gutes Recht, und Sie können ihn ohne Angabe von Gründen ausüben – also nutzen Sie ihn, wenn Sie sich unsicher sind oder den Vertrag mit dem Makler nicht fortsetzen möchten. Selbst wenn Sie die Maklerprovision schon gezahlt haben, können Sie unter Umständen bei einem wirksamen Widerruf des Maklervertrages die Provision wieder zurückfordern. Lassen Sie sich hierzu aber anwaltlich beraten, um prüfen zu lassen, welche Ansprüche Sie haben. 

Häufige Fragen zur Widerrufsbelehrung beim Makler