Mieter riskiert Abmahnung und Kündigung, wenn er seinen Wohnraum zu geweblichen Zwecken nutzt

Ein Mieter riskiert eine Abmahnung und Kündigung, wenn er seinen Wohnraum auch zu gewerblichen Zwecken nutzt

Ein aktueller Fall aus München zeigt, dass ein Wohnraummieter grundsätzlich nur zum Wohnen in seiner Mietfläche berechtigt ist.

Im vorliegenden Fall (423 C 8953/17) mietete eine Familie eine Doppelhaushälfte in München mit Garage. Sie annoncierten in der Zeitung und auch mit einem Plakat am Haus, dass sie einen Ski-Service – wachsen und schleifen – anbieten.

Die Richterin des Amtsgerichts München stellte fest, dass es sich dabei um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, da die Mieter die Service- und Reparaturleistungen anbieten, um Gewinn zu erzielen. Die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung wurde als rechtens erachtet.

Grundsätzlich ist die Beurteilung, welche gewerblichen Tätigkeiten in einer Wohnung noch zulässig sind, nicht einfach vorzunehmen. Einen Anhaltspunkt bietet die Beurteilung, ob durch die gewerbliche Nutzung Mitmieter beeinträchtigt werden und Störungen wahrnehmbar sind. Auch die Gefahr der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung stellt einen Prüfungspunkt dar.

So ist es Angehörigen freier Berufe z. B. Schriftstellern oder auch Lehrern erlaubt, in der Wohnung nicht störende Büroarbeiten vorzunehmen. Auch die Erteilung von Nachhilfe für einzelne Schüler ist erlaubt. Wenn aber die gewerbliche Tätigkeit Außenwirkung entfaltet, wie im vorliegenden Ski-Fall des Amtsgerichts München, bei der Laufkundschaft erwartet wird, dann kann ein solches Verhalten zu einer Abmahnung und Kündigung führen.

Aufsehen in der Presse erregten die Urteile hinsichtlich der Tätigkeit als Tagesmutter in einer Mietwohnung. Entscheidend war dabei für die Richter, wie viele fremde Kinder in der eigenen Wohnung betreut werden und wie groß die Wohnung ist. So sieht z. B. das Landgericht Berlin die Betreuung von werktäglich fünf Kindern gegen Entgelt als nicht mehr vertragsgemäß an (LG Berlin, WM 1993, 39). Diese Auffassung hat auch der BGH in einer Entscheidung zum Wohnungseigentum bestätigt (BGH – V ZR 204/11). Er macht deutlich, dass die ganztägige Kinderbetreuung in einem Wohnhaus „zu Beeinträchtigungen wie einem erhöhten Lärmpegel, einer gesteigerten Besucherfrequenz, vermehrtem Schmutz im Treppenhaus und einem erhöhten Müllaufkommen durch Windeln führe“.

Fazit: Die zitierten Entscheidungen machen deutlich, dass eine gründliche Abwägung des Mieters erfolgen sollte, bevor er seinen Wohnraum auch für gewerbliche Zwecke nutzt. Aber auch der Vermieter sollte sorgsam überprüfen, bevor er eine Kündigung wegen gewerblicher Nutzung des Wohnraums ausspricht, ob die dafür notwendigen Kriterien erfüllt sind.