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Kündigung des Mietvertrages: Was Sie beachten und wie Sie vorgehen sollten!

  • 4 Minuten Lesezeit

Sie haben eine neue Wohnung gefunden und möchten den Mietvertrag der alten Wohnung kündigen? Einfacher gesagt als getan, denn auch Mieter müssen bei der Kündigung bestimmte Fristen beachten! Sie als Vermieter möchten eine Eigenbedarfskündigung aussprechen? Oder Ihrem Mieter sogar fristlos kündigen? Als Vermieter müssen Sie auf jeden Fall einige Hürden überwinden – erfahren Sie hier, worauf Sie achten müssen!

Die wichtigsten Fakten für Mieter und Vermieter

  • Für Mieter gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.
  • Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
  • Kündigt der Mieter, muss er keine Begründung abgeben.
  • Möchte der Vermieter kündigen, benötigt er ein berechtigtes Interesse.
  • Den Grund für die Kündigung muss der Vermieter im Kündigungsschreiben schriftlich angeben.
  • Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten.
  • Bei einer fristlosen Kündigung seitens des Vermieters muss eine ausreichende Begründung vorliegen.

Mieter und Vermieter: So gehen Sie vor

Mieter

  • Beachten Sie die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
  • Prüfen Sie, ob gegebenenfalls Gründe für eine erleichterte außerordentliche Kündigung vorliegen.
  • Prüfen Sie, bis wann die Kündigung beim Vermieter eingehen muss.
  • Unterschreiben Sie bzw. alle Mieter das Kündigungsschreiben.
  • Verschicken Sie das Kündigungsschreiben am besten per Einschreiben.
  • Fordern Sie den Vermieter auf, die Kündigung schriftlich zu bestätigen.

Vermieter

  • Prüfen Sie, ob ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB vorliegt.
  • Prüfen Sie, ob gegebenenfalls Gründe für eine erleichterte außerordentliche Kündigung vorliegen.
  • Richten Sie das Kündigungsschreiben schriftlich an alle Mieter.
  • Begründen Sie die Kündigung ausführlich.
  • Geben Sie im Kündigungsschreiben die richtige Kündigungsfrist an.

Wann kann man als Mieter ordentlich kündigen?

Die Kündigung seitens des Mieters ist in Deutschland relativ einfach im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Entweder der Mieter kündigt ordentlich oder außerordentlich (fristlos). Dabei hat der Gesetzgeber für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages einige Vorschriften festgelegt:

  • Die Kündigung muss immer in schriftlicher Form – also per Schriftstück, nicht per E-Mail – erfolgen.
  • Die Kündigungsfrist für Wohnraum liegt für Mieter bei drei Monaten.
  • Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Beispiel: Vermieter erhält die Kündigung am 3. Mai (Werktag), Mietende ist der 31. Juli.

Selbstverständlich gibt es aber auch Ausnahmen, z. B. haben Mieter aufgrund einer Mieterhöhung oder Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall haben Sie das Recht, am Ende des übernächsten Monats auszuziehen. Das entsprechende Kündigungsschreiben muss der Vermieter spätestens einen Monat vorher erhalten.

Wurde ein Zeitmietvertrag bzw. befristeter Mietvertrag abgeschlossen, endet das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Zeitspanne. Eine Beendigung des Mietverhältnisses ist dabei vorab nur einvernehmlich durch Aufhebungsvertrag möglich.

Wann kann man als Mieter außerordentlich bzw. fristlos kündigen?

Bei einer fristlosen Kündigung seitens des Mieters muss ein wichtiger Grund vorliegen (§ 569 BGB), z. B. wenn eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit durch Gefahren in der Wohnung besteht. In der Regel muss der fristlosen Kündigung durch den Mieter eine Abmahnung vorgehen. Weisen Sie als Mieter auf das Fehlverhalten hin und geben Sie dem Vermieter die Möglichkeit, das Problem zu beheben.

Die fristlose Kündigung muss unmittelbar nach dem Auftreten bzw. nach Entdeckung des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden. Sie muss darüber hinaus immer schriftlich erfolgen, eigenhändig unterzeichnet werden und der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Wann kann der Vermieter ordentlich kündigen?

Für Vermieter ist es in Deutschland verhältnismäßig schwer, einem Mieter zu kündigen. Laut Gesetz kann der Vermieter demnach eine Kündigung nur aussprechen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 BGB). Hierzu zählen folgende Gründe:

  • Vertragsverletzung
  • Eigenbedarf
  • wirtschaftliche Verwertung

Bei einer Vertragsverletzung durch den Mieter kann der Vermieter entweder die ordentliche Kündigung oder auch die außerordentliche und damit fristlose Kündigung aussprechen. Bei weniger schwerwiegenden Fällen darf der Vermieter nur den Weg der ordentlichen Kündigung wählen. Zu geringeren Vertragsverletzungen zählt z. B. die Störung des Hausfriedens, der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache oder kurzzeitige Zahlungsverzögerungen etc.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist die häufigste Form der Vermieterkündigung und birgt so einiges an Konfliktpotenzial. Der Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung nur aussprechen, wenn er selbst, ein naher Familienangehöriger oder Haus-/Pflegepersonal in die vermietete Wohnung ziehen möchte. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate, steigt aber mit der Dauer des Mietverhältnisses.

Der letzte gesetzliche Grund, der ggf. eine Kündigung rechtfertigen könnte, ist die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung. Laut Gesetz liegt dieser vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 BGB). Ein solcher Fall könnte eintreten, wenn das Wohnhaus (in dem die Mietwohnung liegt) grundlegend saniert werden soll.

Vermieter sollten jedoch immer auch beachten, dass der Mieter ein Widerspruchsrecht hat und sich auf die sogenannte Sozialklausel berufen kann. Der Mieter muss schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts einen Härtefall bedeuten würde. Die Härtefall- bzw. Sozialklausel schützt den Mieter, durch den Verlust der Wohnung in eine schlimme soziale oder gesundheitliche Situation zu geraten. Möglich Härtegründe sind u. a. eine schwere Krankheit, Invalidität, hohes Alter, fortgeschrittene Schwangerschaft etc.

Wann kann der Vermieter fristlos kündigen?

Nur bei einer schwerwiegenden Vertragsverletzung kann der Vermieter dem Mieter kündigen – und meist muss der Kündigung eine Abmahnung vorausgegangen sein. Ob die fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, muss immer im Einzelfall geprüft werden. Folgende Gründe könnten jedoch eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter rechtfertigen:

  • Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monatsmieten
  • Beleidigung des Vermieters
  • körperliche Angriffe gegen den Vermieter
  • schwere Verstöße gegen die Hausordnung
  • fahrlässige oder absichtliche Beschädigung der Wohnung
  • unerlaubte Ein-, Um- und Ausbauten in der Wohnung
  • unerlaubte Untervermietung der Wohnung

Welche Fristen gelten für Mieter und Vermieter?

Für Mieter und Vermieter gelten unterschiedliche Fristen. Um Fehler oder Nachteile zu vermeiden, sollten Sie folgende Fristen beachten:

Mieter

  • gesetzliche Kündigungsfrist: 3 Monate
  • Sonderkündigungsrecht: 3 Monate
  • Frist für Kündigungswiderspruch: 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist
  • Sperrfrist bei Verkauf und Umwandlung in eine Eigentumswohnung: mind. 3 Jahre

Vermieter

  • Mietdauer < 5 Jahre: 3 Monate gesetzliche Kündigungsfrist
  • Mietdauer 5–8 Jahre: 6 Monate gesetzliche Kündigungsfrist
  • Mietdauer > 8 Jahre: 9 Monate gesetzliche Kündigungsfrist
  • Vermieter lebt im selben Haus: gesetzliche Kündigungsfrist + 3 Monate
  • Zwangsversteigerung / Tod des Mieters: 3 Monate

Welche Angaben gehören in das Kündigungsschreiben?

Auch beim Kündigungsschreiben gibt es für Mieter und Vermieter Unterschiede, die beachtet werden müssen. Doch eines gilt für beide Seiten: Die Kündigung muss immer in schriftlicher Form erfolgen (§ 568 BGB). Das bedeutet, dass eine Kündigung per E-Mail, Fax, Telefon oder WhatsApp nicht rechtswirksam und somit ungültig ist. Um sicherzugehen, dass die Kündigung die andere Vertragspartei erreicht, sollte diese per Einschreiben verschickt werden.

Mieter: Angaben im Kündigungsschreiben

  • Anschrift des Mieters
  • Anschrift des Vermieters
  • Betreff: Kündigung der Mietwohnung XYZ
  • Adresse der Mietwohnung (Stockwerk, ggf. Wohnungsnummer)
  • Zeitpunkt der Kündigung / Kündigungsfrist
  • Aufforderung zur Bestätigung der Kündigung
  • Vorschlag für Übergabetermin
  • Hinweis zur Kontaktaufnahme
  • Unterschrift aller Mieter

Vermieter: Angaben im Kündigungsschreiben

  • Anschrift des Vermieters
  • Anschrift des Mieters / aller Mieter
  • Betreff: Kündigung der Mietwohnung XYZ
  • Adresse der Mietwohnung (Stockwerk, ggf. Wohnungsnummer)
  • Angabe und Begründung des konkreten Kündigungsgrundes
  • Zeitpunkt der Kündigung / Kündigungsfrist
  • Hinweis zum Widerspruchsrecht inkl. Hinweis auf Härtefall
  • Widerspruch einer stillschweigenden Verlängerung
  • Vorschlag für Übergabetermin
  • Hinweis zur Kontaktaufnahme
  • Unterschrift des Vermieters

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