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Kündigung Mietvertrag: Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter!

  • 11 Minuten Lesezeit

Das bestehende Mietverhältnis fristlos kündigen, sobald eine neue Wohnung gefunden wurde? So einfach geht es nicht. Bei der Kündigung des Mietvertrags gibt es sowohl für Mieter als auch für Vermieter einiges zu beachten. Rechtsanwalt Daniel Recker und Rechtsanwalt Michael Bauer erklären als Experten im Mietrecht, worauf man bei der Kündigung achten muss. 

Kündigung Mietverhältnis: Wichtige Fakten für Mieter und Vermieter 

  • Für Mieter gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist am dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. 

  • Kündigt der Mieter, muss er keine Begründung angeben. 

  • Möchte der Vermieter kündigen, benötigt er ein berechtigtes Interesse. 

  • Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten.  

  • Bei einer fristlosen Kündigung seitens des Vermieters muss ein wichtiger Grund vorliegen.


Kündigung der Wohnung als Mieter: ordentlich & außerordentlich

Ordentliche Kündigung des Mietvertrages: Fristen, Form und Besonderheiten

Die ordentliche Kündigung einer Mietwohnung muss gesetzliche Fristen und die Schriftform einhalten. Eine Kündigung per E-Mail oder telefonisch ist nicht wirksam. 

Die Kündigung muss also von der kündigenden Mietpartei unterschrieben werden. Sind mehrere Mieter Vertragspartei, müssen alle Mieter die Kündigung unterzeichnen. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam. 

Die ordentliche Kündigung bedarf nicht der Angabe eines Grundes. 

Nach § 573c Abs. 1 BGB ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Dies bedeutet, dass eine Kündigungsfrist von drei Monaten gilt. 

Beispiel:  

Wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter also bis zum Ablauf des 03.08.2022 zugeht, dann beginnt die Kündigungsfrist noch im August 2022 zu laufen und endet mit Ablauf des 31. Oktober 2022. 

Wenn jedoch die Kündigungserklärung des Mieters dem Vermieter nach Ablauf des 03.08.2022 zugeht, dann beginnt die Kündigungsfrist erst im September 2022 zu laufen und endet mit Ablauf des 30. November 2022. 

In der ordentlichen Kündigung muss nicht zwingend angegeben werden, wann genau das Mietverhältnis beendet sein soll. Die Kündigung wird automatisch zum nächstzulässigen Kündigungstermin wirksam. Dennoch sollte anhand der Kündigungsbestätigung des Vermieters die Richtigkeit des Kündigungstermins überprüft werden. 

Es gibt Ausnahmefälle von der ordentlichen Kündigungsfrist. Dies ist der Fall, wenn der Mieter ein Sonderkündigungsrecht hat.  

Dies ist beispielsweise gemäß § 561 Absatz 1 BGB dann der Fall, wenn 

  • der Vermieter eine Mieterhöhung geltend macht und die Miete an die ortsübliche Miete anpassen will oder 

  • die Miete wegen Modernisierung der Immobilie erhöht werden soll. 

Die Kündigung kann im Fall des Sonderkündigungsrechts bis Ende des übernächsten Monats nach Eingang der Mieterhöhungserklärung eingereicht werden. Das Mietverhältnis endet dann zwei Monate nach Ablauf der Frist. 

Beispiel:

Der Mieter bekommt am 18. August 2022 die Ankündigung der Mieterhöhung. Die außerordentliche Kündigung kann er bis Ende Oktober 2022 einreichen. Wirksam wird die Kündigung dann zwei Monate nach Ablauf der Frist, also Ende Dezember 2022. 

Ein befristetes Mietverhältnis endet im Gegensatz zu einem unbefristeten Mietvertrag automatisch nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist also nicht erforderlich. Es ist dennoch empfehlenswert, dem Vermieter das Mietende und die Rückgabe der Mietsache mitzuteilen. 

Aber auch ein befristeter Mietvertrag kann – wie ein unbefristetes Mietverhältnis – im Wege der außerordentlichen fristgerechten (z. B. bei einem Sonderkündigungsrecht) oder fristlosen Kündigung beendet werden. 

Eine ordentliche Kündigung während des Zeitmietvertrages ist jedoch nur in beiderseitigem Einverständnis zwischen Mieter und Vermieter möglich. 

Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages: Nur bei wichtigem Grund!

Die außerordentliche Kündigung erfolgt ohne die Einhaltung der ordentlichen Frist durch Zustellung des Kündigungsschreibens. 

Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung sind in § 543 BGB geregelt. 

Nach § 543 BGB muss ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vorliegen. 

Ob ein solcher wichtiger Grund vorliegt und für die fristlose Kündigung ausreicht, ist einzelfallabhängig. In § 543 Abs. 2 BGB gibt es eine Auflistung von Gründen, die eine fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigen können. Diese Auflistung ist nicht abschließend. Es können auch andere, ähnliche wichtige Gründe vorliegen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen. 

Wichtig ist, dass der wichtige Kündigungsgrund aus dem Risikobereich des Vermieters herrührt. Für den Mieter, der durch eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beenden will, muss es unzumutbar sein, das bestehende Mietverhältnis fortzusetzen. 

Der Gesetzgeber räumt dem Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung beispielsweise ein, wenn  

  • die Wohnungsnutzung mit einer Gesundheitsgefährdung einhergeht oder aber  

  • die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt werden kann. 

Vor Erteilung einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund muss unbedingt eine Abmahnung seitens des Mieters unmittelbar nach Auftreten des Kündigungsgrundes an den Vermieter erfolgen. Nur in besonderen Fällen kann eine Abmahnung entbehrlich sein und die Kündigung ist auch ohne vorherige Abmahnung wirksam (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB). Eine mündliche Abmahnung ist zwar möglich, eine schriftliche jedoch besser, um später das Vorliegen einer erfolgten Abmahnung beweisen zu können. Das Schreiben sollte als Abmahnung bezeichnet werden. 

In der Abmahnung sollte klar formuliert werden, welcher Mangel vorliegt, eine angemessene Frist (= je nach Einzelfall unterschiedlich) zur Verbesserung gesetzt sowie die Konsequenzen aufgezeigt werden, die bei einem weiteren Verstoß erfolgen, nämlich die fristlose Kündigung.

Kündigung Mietvertrag: Checkliste für Mieter

Auch hier gilt wie bei einer ordentlichen Kündigung: 

Alle Mieter müssen die Kündigung unterzeichnen und die Kündigung muss schriftlich erfolgen. 

Nicht immer wollen oder können Mieter jedoch gleich außerordentlich kündigen. Wenn die Wohnung einen ihren Gebrauch verringernden Mangel hat, besteht das Recht zur Mietminderung (§ 536 BGB).

Kündigung Mietvertrag als Mieter: Vorlage & Muster

Mieter: Angaben im Kündigungsschreiben

Wie bereits ausgeführt, muss die Kündigung des Mietvertrages seitens aller im Mietvertrag genannten Mieter erfolgen, damit diese wirksam wird.  

Dass die Kündigung selbstverständlich die Anschriften der Mieter und des Vermieters enthalten muss, versteht sich fast von selbst. 

Die Kündigung der Wohnung muss gemäß den gesetzlichen Vorschriften schriftlich erfolgen. Kündigungen der Wohnung per Telefon oder E-Mail sind nicht wirksam. Alle Mieter müssen die Kündigung eigenhändig unterzeichnen.  

Die Kündigung des Wohnraumes sollte die vollständige Anschrift der betreffenden Wohnung, den Zeitpunkt, zu dem gekündigt wird (Kündigungstermin), einen Vorschlag zum Übergabetermin zwecks Erstellung eines Übergabeprotokolls und Schlüsselübergabe sowie die Aufforderung enthalten, die Kündigung zu bestätigen. 

Einen konkreten Grund für die Kündigung der Wohnung muss der Mieter bei einer ordentlichen Kündigung nicht angeben. Anders sieht es bei einer außerordentlichen Kündigung aus. Ein Verweis auf die Kündigungsfrist sollte enthalten sein, um Missverständnisse zu vermeiden. 

Damit der Vermieter mit dem Mieter Kontakt aufnehmen kann, ist es empfehlenswert, die Kontaktdaten, die dem Vermieter eventuell nicht vorliegen, in der Kündigung zu übermitteln.  

Um einen Nachweis über die erfolgte Kündigung führen zu können, wird empfohlen, die Kündigung per Einschreiben, am besten mit Einwurfeinschreiben oder persönlicher Übergabe, dem Vermieter zuzustellen. 

Ein ordentliches Kündigungsschreiben könnte wie folgt aussehen:

Kündigung als Vermieter: Voraussetzungen und Kündigungsfristen

Wann darf der Vermieter kündigen?

Miete in Deutschland ist seit Jahren eine Diskussion, die uns auch noch weiter begleiten wird. Knapper Wohnraum und hohe Mieten sind dabei oft ein Thema. Doch auch wenn man eine Wohnung hat, kann Ärger drohen.  

Der schlimmste Fall, der eintreten kann, ist dabei die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Doch darf ein Vermieter seinem Mieter einfach so und ohne Grund kündigen? Die Antwort ist nein. In Deutschland benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse, um seinem Mieter zu kündigen. Nachfolgend soll auf Umstände eingegangen werden, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters darstellen.  

Zunächst können Vertragsverletzungen des Mieters einen Grund darstellen, dass der Vermieter zu einer Kündigung berechtigt ist. Zunächst soll es um die Fälle gehen, die nur eine geringfügige Verletzung darstellen und somit lediglich ein ordentliches Kündigungsrecht beim Vermieter auslösen. Dazu gehören Hausfriedensstörungen oder kurzzeitige Zahlungsverzögerungen. Nicht ausreichend ist es jedoch, wenn an einem Abend die Lautstärke überschritten wurde. Die kurzzeitige Zahlungsverzögerung ist dabei von den Zahlungsrückständen von mehr als zwei Monaten abzugrenzen. Auf Letztere wird später noch eingegangen. Entscheidend ist, dass nach einer Interessenabwägung das Interesse des Vermieters zur Kündigung schwerer wiegt als das des Mieters, die Wohnung zu behalten.  

An dieser Stelle sei auch darauf hingewiesen, dass eventuell ein Verstoß für sich genommen nicht schwer genug wiegt, aber mehrere Verstöße zusammengenommen eine Kündigung rechtfertigen. 

Ein weiteres berechtigtes Interesse besteht für den Vermieter bei der sogenannten Eigenbedarfskündigung. Anders als der Name vermuten lässt, verhält es sich nicht so, dass der Vermieter die Wohnung für sich benötigen muss. Als Grund für den Eigenbedarf sind auch nahe Verwandte wie beispielsweise Kinder oder Enkelkinder ausreichend.  

Zu beachten ist, dass kein berechtigtes Interesse des Vermieters gegeben ist, wenn er Eigentümer mehrerer Wohnungen ist und eine vergleichbare Wohnung den Eigenbedarf befriedigen kann. Sollte demnach im gleichen Haus oder einem Haus in der Nähe eine Wohnung frei sein, die den Bedürfnissen des Vermieters entspricht, so kann er nicht einem Mieter kündigen, sondern hat zur Befriedigung des Eigenbedarfs in die freie Wohnung zu ziehen.  

Zuletzt sei noch der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Verwertung erwähnt. Dabei ist zunächst zu beachten, dass eine Kündigung nicht möglich ist, weil der Vermieter einen höheren Mietzins durch Neuvermietung erreichen möchte. Der Vermieter muss ohne die Kündigung erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden, weil er das Grundstück nicht verwerten kann. Hierunter fällt beispielsweise eine mögliche Umwandlung von Mietraum in Gewerberaum. Dabei darf jedoch keine Zweckentfremdung vorliegen. Diese nun näher zu erläutern, würde allerdings den Rahmen dieser übersichtlichen Aufarbeitung sprengen. Des Weiteren können auch umfassende Renovierungen, die grundlegend sind, eine Kündigung ermöglichen, wenn der Vermieter dadurch eine verbesserte Qualität sicherstellen möchte. Sollte eine Renovierung nicht mehr möglich sein, ist auch ein Abriss und Neubau denkbar. Ein ersatzloser Abriss ist dagegen nicht zulässig.  

Kündigung Mietvertrag: Checkliste für Vermieter

Zuletzt sei noch auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen. Der Mieter kann auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen, wenn die Aufkündigung für ihn oder Familienangehörige eine Härte bedeuten würde. Diese Härte muss sich dahingehend auswirken, dass auch das berechtigte Interesse des Vermieters hinter diese Härte zurücktritt. Dies kann beispielsweise die schwere Erkrankung und damit die Unzumutbarkeit eines Umzuges für den Mieter sein.

Kündigungsfrist Wohnung als Vermieter

Bei der Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter muss dieser sich, außer im Falle der fristlosen Kündigung der Wohnung, an Kündigungsfristen halten. In diesem Kapitel soll zunächst auf die fristlose Kündigung und anschließend auf verschiedene Fristen eingegangen werden.  

Zu einer fristlosen Kündigung ist der Vermieter nur berechtigt, wenn das Mietverhältnis in einem groben Maße gestört ist.  

Die erste Möglichkeit sind die oben angesprochenen Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monatsmieten. Dabei sind unterschiedliche Konstellationen möglich. Zum einen kann der Mieter mit der Zahlung der Miete an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen fällig geblieben sein. Dann hat der Vermieter in jedem Fall die Berechtigung zur fristlosen Kündigung. Zahlt der Mieter nur Teile der Miete zweimal nicht, muss dieser Teil erheblich sein. Dies ist dann der Fall, wenn insgesamt mehr als eine Monatsmiete nicht gezahlt wurde. Die letzte Möglichkeit ist, wenn der Mieter über mehrere Monate verteilt immer wieder seine Miete nicht vollständig zahlt und insgesamt mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist.  

Ein weiterer Kündigungsgrund ist die Beleidigung des Vermieters. Sollte der Vermieter in einem Schreiben beleidigt werden, kann er dies auch ohne weitere Probleme nachweisen. Gleiches gilt für körperliche Angriffe auf den Vermieter.  

Auch ein grober Verstoß gegen die Hausordnung berechtigt den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Dabei ist zu beachten, dass einmaliges lautes Musikhören nach 23 Uhr noch keinen groben Verstoß darstellt. Stellt der Vermieter eine Beschädigung der Wohnung fest, so kann er ebenfalls fristlos kündigen. Dabei ist es unerheblich, ob die Beschädigung fahrlässig oder absichtlich vorgenommen wurde. In die gleiche Kategorie fällt der unerlaubte Ein-, Aus- oder Umbau der Wohnung. Maßnahmen, die dauerhaft das Bild der Wohnung verändern, sind mit dem Vermieter abzustimmen und führen andernfalls zur berechtigten fristlosen Kündigung.  

Gleiches gilt auch für eine Untervermietung. Der Mieter darf einen anderen nur dann in der Wohnung wohnen lassen, wenn der Vermieter zugestimmt hat. Zieht allerdings ein Ehepartner oder naher Familienangehöriger ein, muss der Mieter den Vermieter nur darüber informieren. Der Vermieter kann dies nicht verweigern.  

Ein Mieter kann auch bei anderen Personen ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, die das gegen eine Untervermietung sprechende Interesse des Vermieters überwiegt. 

Liegt keiner dieser Gründe vor, aber die Summe von kleineren Verletzungen führt zur Berechtigung der ordentlichen Kündigung, so sind unterschiedliche Kündigungsfristen zu beachten.   

Erleichterte Kündigung des Mietvertrags als Vermieter

Besteht das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre, so beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren beläuft sich die Frist auf 6 Monate und bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren auf 9 Monate. Dabei muss die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats abgegeben werden. Diese Fristen können auch nicht nachteilig abweichend für den Mieter im Mietvertrag verändert werden, es sei denn, der Wohnraum ist nur zum vorübergehenden Gebrauch angemietet. Sollte der Vermieter im selben Haus wohnen, so verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, es sei denn, es liegt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vor.  

Der Ersteher eines Wohnhauses bei einer Zwangsversteigerung kann bei Vorliegen eines berechtigten Interesses das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen.  

Stirbt der Mieter, so ist der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes dazu berechtigt, die Wohnung außerordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen.

Kündigung Mietvertrag als Vermieter: Beispiel & Muster

Vermieter: Angaben im Kündigungsschreiben

 

Frau                                                                                                                                     Mustervermieter 

Mustermieterin                                                                                                                 Beispielstraße 8 

Musterstraße 7                                                                                                                 54321 Beispieldorf 

12345 Musterstadt                                                                                                           ggf. Telefon, E-Mail, Fax 

 

                                                                                                                                         Beispieldorf, 01.01.2022 

 

Kündigung der Wohnung Musterstraße 7, 12345 Musterstadt, 4. OG links (Mieternummer  

789) 

Sehr geehrte Frau Mustermieterin, 

hiermit kündige ich außerordentlich mit Frist zum 31.03.2022 das Mietverhältnis über die Wohnung in der Musterstraße 7, 12345 Musterstadt, 4. OG links. (Mieternummer 789).  

In der Vergangenheit habe ich Sie mehrfach aufgefordert, nach 22:00 Uhr die Musik auf Zimmerlautstärke zu beschränken. Dies erfolgte sowohl mündlich als auch durch die beiden Abmahnungen vom … und … Leider sind Sie dieser Aufforderung nicht nachgekommen. In denselben Abmahnungen habe ich Sie zudem aufgefordert, Ihren Müll nicht in das Treppenhaus zu stellen. Zum einen entsteht dadurch eine nicht unerhebliche Geruchsentwicklung, zum anderen ist dadurch der Fluchtweg versperrt. Auch dem sind Sie trotz des Hinweises auf eine auch deshalb drohende Kündigung nicht nachgekommen und Sie stellen den Müll weiterhin ins Treppenhaus.  

Für einen Übergabetermin sehe ich den 31.03.2022 vor. Ihre Rückmeldung dazu erwarte ich bis zum 15.01.2022. 

Gerne können Sie mich über die oben aufgelisteten Möglichkeiten kontaktieren. 

 

Mit freundlichen Grüßen 

 

Mustervermieter 

Unterschrift 

 

Eine Vorlage für Ihr Kündigungsschreiben als Vermieter finden Sie hier:

Häufig gestellte Fragen und Antworten zur Wohnungskündigung

Ein Vermieter darf in unbefristeten Mietverhältnissen eine ordentliche Kündigung aussprechen, sofern diese nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Dabei muss der Vermieter die einschlägige Kündigungsfrist einhalten, deren Mindestlänge insbesondere § 573c BGB bestimmt. Zudem benötigt der Vermieter einen Kündigungsgrund. Folgende Kündigungsgründe sieht das Gesetz dabei vor:

  • Eigenbedarf

  • wirtschaftliche Verwertung

  • Vertragsverletzungen des Mieters

Im letzten Fall kann bei erheblichen Vertragsverletzungen des Mieters auch eine außerordentliche Kündigung erfolgen.

Folgende Angaben gehören in das ordentliche Kündigungsschreiben des Mieters:

  • Adresse (inklusive Stockwerk)

  • Unterschrift

  • Zeitpunkt der Kündigung

  • Optional: Betreff

  • Optional: Bitte um Bestätigung der Kündigung

  • Gesundheitsgefährdung durch Nutzung der Wohnung

  • Wohnung kann nicht vertragsgemäß genutzt werden

  • Mangel an der Mietsache, der nicht beseitigt wird

  • Vertragsverletzung durch den Vermieter

Foto(s): ©Shutterstock/wavebreakmedia, ©anwalt.de/LES

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