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Mieterhöhung – muss ich wirklich zahlen?
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Eine Mieterhöhung ist immer unangenehm und kommt meist unverhofft. Doch ist sie wirklich zulässig?
Zunächst sollte dabei geprüft werden, auf welcher Grundlage sie beruht. Der Vermieter kann nicht nach Gutdünken die Miete erhöhen, sondern braucht dafür eine Rechtsgrundlage. Insgesamt unterscheidet man drei Varianten der Mieterhöhung.
1) Staffelmiete
Dabei gilt: Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete wirksam vereinbart, ist zum jeweiligen Zeitpunkt eine Anhebung der Miete auf den nächsten Staffelbetrag möglich.
2) Modernisierungsmieterhöhung
Die zweite Möglichkeit der Mieterhöhung ist die nach einer Modernisierung. In diesem Fall kann der Vermieter 11 % der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen. Aber Vorsicht: Hier stellt sich dann die Frage, ob die Modernisierungsmaßnahme rechtzeitig und formell wirksam angekündigt wurde und es sich auch tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt, die auf die Mieter umgelegt werden können, oder um Instandhaltungsmaßnahmen, die nur bzw. überwiegend vom Vermieter zu tragen sind.
3) Mieterhöhung nach Mietspiegel bzw. auf Grundlage von Vergleichswohnungen
Die dritte und geläufigste Variante der Mieterhöhung ist die auf Basis des Mietspiegels bzw. – falls für die Gemeinde kein Mietspiegel vorhanden ist – unter Hinzuziehung von Vergleichswohnungen.
Bei Mieterhöhungen nach Mietspiegel muss dann geprüft werden, ob tatsächlich alle mieterhöhenden bzw. mietsenkenden Faktoren richtig angewendet wurden. Teilweise sind die Merkmale tückisch und an besondere Voraussetzungen gebunden. Vergleichswohnungen müssen aufgrund Größe, Ausstattung, Baualter und Lage vergleichbar sein, um danach einen angemessenen Mietpreis bestimmen zu können.
Außerdem sollte immer geschaut werden, ob das Mieterhöhungsverlangen form- und fristgerecht erstellt wurde und seit der letzten Mieterhöhung mehr als 12 Monate vergangen sind. Achtung: Eine Mieterhöhung nach 2) und 3) kann jeweils auch in kürzeren Abständen ausgesprochen werden.
Zu guter Letzt ist zu beachten, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % angehoben werden kann. In vielen Städten und Gemeinden gilt dabei sogar eine Kappungsgrenze von 15 %.
Bei Rückfragen berate ich Sie gerne.
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