Mieterhöhung: Wann sind Wohnungen nicht mehr vergleichbar?

Der Fall: Der Vermieter stellt an seinen Mieter ein Mieterhöhungsverlangen. Er begründet dieses mit der Benennung von Vergleichswohnungen gem. § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB. Die Wohnung des Mieters ist im dritten bzw. vierten Stock gelegen bei einer Größe von 85 qm. Die angegebenen Vergleichswohnungen befinden sich jedoch im Erdgeschoss bzw. ersten Obergeschoss und weisen eine Fläche von 57,46 qm, 57,46 qm und 77,28 qm auf. Der Mieter ist insofern der Auffassung, dass die Wohnungen keine Vergleichbarkeit aufweisen und lehnt das Erhöhungsverlangen ab. Der Vermieter klagt auf Zustimmung.

Das Gericht: Der Mieter bekommt Recht. Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Vorliegend sind die Vergleichswohnungen knapp 32,4 % kleiner als die vermietete Wohnung. Diese Abweichung ist nach Ansicht des Gerichts zu erheblich, so dass diese keine geeigneten Begründungsmittel darstellen. Das Verlangen ist insofern bereits formal unwirksam. Der Zweck der Vorschrift, den Mieter über die Ortsüblichkeit der Miete zu informieren, wird dadurch nicht ausreichend gewahrt, da die angegebenen Wohnungen aufgrund der Größendifferenz eher unterschiedlichen Wohnungsmärkten zuzuordnen sind. Zwar müssen die Wohnungen lediglich ungefähr vergleichbar sein, da die Normen nicht nur einen einseitigen Mieterschutz darstellen sollen, jedoch kann davon vorliegend nicht mehr ausgegangen werden. Weiterhin gibt das Gericht an, dass die Mieten pro qm um so höher sind, je kleiner die Wohnung ist. 

Kopinski-Tipp: Der Entscheidung ist zuzustimmen. Es kommt wohl auf eine prozentuale Abweichung der vergleichbaren Wohnungen an. Diese darf aber nicht soweit auseinandergehen, dass ein Vergleich nicht mehr sachgerecht ausfällt. Dies ist aber bei einem Vergleich von großen und kleinen Wohnungen der Fall.

S.a. AG Gronau, 01.12.2020, 2 C 107/20