Mietminderung oder Pachtminderung während der COVID-19-Pandemie

Zahlreiche Gewerbetreibende sind in den letzten Monaten aufgrund der Corona Pandemie in Schwierigkeiten geraten. Der Staat unterstützt mit diversen Maßnahmen die Betroffenen. Ein wichtiger Kostenpunkt für viele Unternehmer sind die Kosten für ihre laufenden Miet- oder Pachtverträge. Auch an dieser Stelle wurden jetzt gesetzliche Regelungen zur Entlastung der Unternehmer verabschiedet.

Gem. Artikel 240 § 7 EGBGB wird bei Gewerbemiet- und Pachtverhältnissen, die von staatlichen COVID-19 Maßnahmen betroffen sind vermutet, dass die Einschränkungen ein Umstand im Sinne von § 313 BGB sind, der zu einer Anpassung des Mietvertrages unter dem Gesichtspunkt einer Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. Diese Regelung kann in vielen Fällen den Betroffenen helfen den Zeitraum der Corona Pandemie wirtschaftlich zu überleben.

Die neue gesetzliche Regelung im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) lautet:

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Diese Regelung soll sämtliche betroffene Unternehmer unterstützen - Gastronomiebetriebe, Bars, Verkaufsgeschäfte u.a.

Wie sich die neue Regelung im Einzelfall auswirkt sollte stets individuell überprüft werden, da sie zwar die Rechte der gewerblichen Mieter und Pächter stärkt, jedoch nicht automatisch zu einer Minderung führt.

Die Vermutung bezieht sich konkret darauf, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Absatz 1 BGB 

Entscheidend kommt es  auf die Voraussetzungen und Rechtsfolgen des § 313 Absatz 1 BGB an, der wie folgt formuliert ist:

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. 

Dies bedeutet, dass der gewerbliche Mieter oder Pächter darlegen und beweisen müsste, dass die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten und ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Es dürfte in vielen Fällen davon auszugehen sein, dass die Betreiber eines wegen COVID 19 geschlossenen Gastronomiebetriebs, Einzelhandelsgeschäfts oder sonstigen Gewerbebetriebes mit ihrem Vermieter bzw. Verpächter nicht vereinbart hätten den vollen Mietzins auch dann zu bezahlen, wenn der Betrieb monatelang schließen muss. Die meisten Mieter bzw. Pächter haben vor Vertragsschluss nicht daran gedacht, dass derartige Umstände eintreten könnten, die ihren Betrieb praktisch lahmlegen würden. Daher sehen die meisten Miet- bzw. Pachtverträge keine derartigen Regelungen vor.

Somit ist aufgrund der neuen gesetzlichen Regelung eine nachträgliche Anpassung des Vertragsinhalts in vielen Fällen sinnvoll und angemessen.

Betreiber von  Einzelhandelsgeschäften, Restaurants, Clubs, Diskotheken, Kneipen und Bars können einen Anwalt kontaktieren und die Voraussetzungen für eine Minderung der zu zahlenden Pacht oder Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage überprüfen lassen.