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Mietminderung trotz Modernisierung?

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Der Fall:

Während zustimmungsgemäß durchgeführter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen war für die Mieter die Nutzung der Mietsache erheblich eingeschränkt; zudem hatte die Vermieterin widerrechtlich die Gasversorgung der Wohnung für die Dauer dieser Arbeiten abgestellt. Im Zuge einer Abwicklungsvereinbarung hat die Vermieterin den Mietern eine – zunächst abgelehnte – Ersatzwohnung angeboten; die dort fehlende Heizung ersetzte die Vermieterin durch Ölradiatoren; die Stromkosten sollten die Mieter selbst tragen. Die Mieter haben die Miete gemindert und die Rückzahlung überzahlter Mieten eingefordert. Die Vermieterin hat diese Ansprüche abgelehnt. Auf Klage der Mieter wurde die Vermieterin erstinstanzlich zur Rückzahlung verurteilt. Hiergegen hat die Vermieterin Berufung eingelegt.

Die Entscheidung:

Das Landgericht Berlin hat die Berufung zurückgewiesen und unter Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils geurteilt, dass ein Mieter sein Minderungsrecht gemäß § 536 Abs. 1 BGB auch im Falle der Duldung von Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten nicht verliert; der gesetzliche Eintritt der Minderung knüpfe nämlich nicht an eine mögliche Duldungspflicht an. Dagegen ergibt sich aus der Gesetzeslage unzweideutig, dass bei Instandsetzungen überhaupt nicht und bei Modernisierungen nur in einem äußerst engen Rahmen Einschränkungen des Mietgebrauchs zuzulassen sind. Hierbei komme es auf eine etwaige Pflichtwidrigkeit oder Widerrechtlichkeit der Einschränkung nicht an; denn eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB werde unabhängig von einem etwaigen Verschulden wirksam. Demzufolge bestand für die Mieter keinerlei Pflicht zum Bezug einer Ersatzwohnung; eine solche Verpflichtung zur Annahme eines entsprechenden Angebotes sei nicht aus der Duldungspflicht der Mieter hinsichtlich der Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten abzuleiten; vorrangig ist hier das geschützte Besitzrecht des Mieters. Folgerichtig hatte das Gericht erkannt, dass den Mietern, die während der Durchführung der geduldeten Arbeiten in eine Ersatzwohnung umgezogen waren, ein Anspruch auf Erstattung sämtlicher modernisierungsbedingter Aufwendungen zustand.

(LG Berlin, Urteil vom 29. Januar 2018 – Az.: 65 S 194/17)


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