Mietpreisbremse - ein Beispiel aus der Praxis oder: Warum verzichtet München eigentlich auf Millionen?

Eine alleinerziehende Mutter muss in München kurzfristig eine neue Wohnung für sich und ihre Tochter finden. Sie erhält nach langer Suche endlich eine Zusage - auf 6 Monate befristet, dann geht die Suche wieder von vorne los. 

71,9 % oder 420 € zu viel - jeden Monat 

In dem Vertrag verlangt die Vermieterin für die möblierte Wohnung mit einer Wohnfläche von 35 m² eine monatliche Kaltmiete von 1.000 € zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von 350 € . Dies ergibt eine Nettokaltmiete von 28,57 € pro Quadratmeter. Damit zahlt die Mieterin monatlich etwa 420 € zu viel. Geld, das ihr an anderer Stelle fehlt. 

Der Vergleich mit dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt München v. 2023 ergibt an der Adresse der Wohnung eine durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach oben von ca. 16,62 Euro/m²/Monat. Damit liegt die von der Vermieterin geforderte Miete mindestens 71,9 % über der ortsüblichen Miete. 

Dabei darf bei Neuvermietungen die Miete eigentlich nur maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 

Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen, Untermiete und befristete Verträge

Das gilt auch im Fall von möblierten Wohnungen wie hier. Eine möblierte Wohnung bildet keine Ausnahme im Bereich der Mietpreisbremse. Allenfalls kann auf Basis des aktuellen Zeitwerts der Möbel ein Möblierungszuschlag verlangt werden. Dann muss der Vermieter aber Auskunft über den Zeitwert, also den noch verbleibenden Restwert der Möbel geben. 

Auch die Befristung des Mietvertrages auf sechs Monate erlaubt der Vermieterin keine Überschreitung des Mietspiegels. Wohnraum nur zu vorübergehendem Gebrauch zu vermieten, setzt unter anderem eine nur kurzzeitige Überlassung und, als besondere Zwecksetzung, voraus, dass die Mieter dort nicht ihren Lebensmittelpunkt begründen möchten (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2021 - 65 S 36/21). Das Landgericht Berlin ging als Berufungsinstanz davon aus, dass Ausnahmen von der Mietpreisbremse nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Ferienwohnungen u. ä. gelten sollen. 

Dies ist hier nicht gegeben, da unsere Mandantin ihren Lebensmittelpunkt in die untervermietete Wohnung als ihre einzige Wohnung verlegt hat. Bei einer Mietdauer von sechs Monaten handelt es sich überdies nicht mehr um eine nur kurzfristige Überlassung.

Die Mietpreisbremse gilt dabei auch für Untervermietungen, wie hier. Das Gesetz macht schlicht keinen Unterschied zwischen Haupt- und Untervermietern. Alle müssen sich an die Mietpreisbremse halten.

Geldbuße bis 50.000 € möglich

Eine Überschreitung des Mietspiegels um mehr als 20 % stellt gem. § 5 WirtschaftsStG eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000,- € geahndet werden kann. Eigentlich eine lukrative Einnahmequelle für die wohl bald überschuldete Stadt. Denn die Bußgelder fließen direkt in die Stadtkasse Münchens und werden von der Bußgeldstelle des Kreisverwaltungsreferats (KVR) verwaltet. Doch München hat in den vergangenen 4 Jahren nur sage und schreibe 16 Bußgelder verhängt. 

Im Fall unserer Mandantin dürfte es sich auch um gegen § 138 Abs. 2 BGB verstoßenden Mietwucher handeln, da die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt. Die Zwangslage unserer Mandantschaft als alleinerziehende Mutter mit begrenztem Einkommen in München kurzfristig eine Unterkunft zu finden, liegt auf der Hand. Rechtsfolge dieses Wuchers ist die Nichtigkeit des Mietvertrages. Daneben handelt es sich dann möglicherweise auch um eine Straftat. Mietwucher kann mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft werden, in besonders schweren Fällen sogar Freiheitsstrafe bis zu 10 Jahren (§ 291 StGB).

Berlin vs. München - es steht 1,500 zu 16

Die Stadt Berlin ist da schon weiter. Sie hat im selben Zeitraum 1.500 Bußgeldverfahren abgeschlossen - erfolgreich. Ginge man von einem geschätzten Bußgeld in jedem Fall von 3.000 € aus, machte dies immerhin 4,5 Mio. € aus. 

Rechte von Mietern

Aber welche Rechte hat nun unsere Mieterin? Sie kann von der Vermieterin Auskunft zum Mietspiegel verlangen. Sie kann Rückzahlung der überzahlten Miete in der Vergangenheit fordern. Sie kann für die Zukunft die Miete herabsetzen lassen. 

Viele Mieter befürchten nun aber, dass der Vermieter zurückschlägt und die Kündigung erklärt. Darf er das? Nein! Die Mietpreisbremse ist Gesetz. Wenn Vermieter dagegen verstoßen, brechen sie dieses Gesetz. Wenn Mieter gemäß ihren gesetzlichen Rechten eine niedrigere Miete verlangen, dürfen Vermieter nicht deswegen kündigen. 

Mieter haben Rechte - sie sollten sich aktiv wehren

Wer vermutet, zu viel Miete zu zahlen, sollte sich in anwaltliche Beratung begeben. Die Kanzlei Klamert & Partner PartGmbB ist seit Jahrzehnten auf das Verbraucherrecht spezialisiert. Mehrere tausend geführte Verfahren gegen Autohersteller, Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen sprechen eine eindeutige Sprache. Rechtsanwalt Johannes Goetz steht für eine kostenfreie und unverbindliche Erstberatung zur Verfügung.