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Mietpreisbremse: Vermieter muss Mieter überhöhte Miete zurückzahlen

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Der Fall: Die Parteien haben im Juli 2015 einen Mietvertrag über eine 76,35 qm große Wohnung in Berlin-Neukölln abgeschlossen. Die zu zahlende Miete beträgt 9,50 € netto kalt pro Quadratmeter. Die Vormieterin der Wohnung zahlte lediglich 5,49 €/qm kalt, wobei der Mittelwert für vergleichbare Wohnungen in Berlin bei 5,62 €/qm liegt. Der neue Mieter der Wohnung wendet sich schriftlich an die Vermietung und beanstandet, dass die monatliche Miete in Hinblick auf die geltende Mietbegrenzungsverordnung um 221,42 € zu hoch sei. Der Mieter fordert Rückzahlung der nach seiner Ansicht überhöhten Miete. Die Vermieterin zahlt nicht, woraufhin der Mieter Klage erhebt.

Das Gericht: Der Kläger bekommt in zwei Instanzen Recht. Die Mietbegrenzungsverordnung findet ihre gesetzliche Grundlage in § 556d BGB und ihr begegne keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Um rasch ansteigenden Mieten in angespannten Wohnungsmarktlagen zu begegnen, sei ein punktueller Eingriff des Gesetzgebers nötig. Das soziale Wohnraummietrecht habe die Aufgabe, einen angemessenen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern zu gewährleisten. Zwar könne der Vermieter so nicht die wirtschaftlich maximale Miete erzielen, allerdings sei die Sozialbindung des Eigentums zu beachten. Weiterhin lasse sich die Attraktivität bestimmter Wohnlagen meist durch Umstände begründen, die nicht auf den Vermieter zurückzuführen seien. Der Gesetzgeber habe somit die Befugnis, dem Vermieter zeitlich und räumlich begrenzt Kürzungen zuzumuten, wenn die Attraktivität des Standortes auf Leistungen der Allgemeinheit beruhe. Die Höhe des zurückzufordernden Mietteils richte sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich eines Zuschlags von 10 %.

Kopinski-Tipp: Die Entscheidung über die Einführung der gesetzlichen „Mietpreisbremse“ liegt in der Kompetenz der einzelnen Bundesländer. Ebenso finden sich in Sachsen bei Neuvermietungen teilweise Preisaufschläge über zehn Prozent bei der Nettokaltmiete, insbesondere in den Ballungsräumen Leipzig und Dresden. Seit 2015 gibt es die Verordnung in Sachsen, welche besagt, dass in der Gemeinde die Wohnungsmarktsituation im Sinne des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB besonders angespannt ist, die Kappungsgrenze 15 % beträgt, die jedoch bisher nur Dresden als eine Gemeinde mit der Kappungsgrenze von 15 % ausweist. Am 09.01.2018 beschloss die sächsische Landesregierung, dass angespannte Wohnungsmärkte in Sicht seien und auch Leipzig als eine solche Gemeinde auszuweisen. Es gilt daher in Leipzig seit dem 09.01.2018 die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 15 %.

S.a. LG Berlin, 29.3.2017 – 65 S 424/16


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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