Mietrecht aktuell – Juni 2010

Im Folgenden finden Sie einen Überblick über die neuere Rechtsprechung im Mietrecht.

1. Wie unlängst bekannt wurde, hat der BGH erneut zu den Schönheitsreparaturen entschieden. Dabei ging es darum, dass der Mietvertrag dem Mieter auferlegte, die Schönheitsreparaturen fachmännisch durchführen zu lassen.

Der BGH entschied, dass diese Klausel unwirksam sei, Urteil vom 9. Juni 2010 (VIII ZR 294/09). Es ist nicht zulässig, dem Mieter aufzuerlegen, die Arbeiten durch einen Fachbetrieb durchführen zu lassen. Dem Mieter müsse Gelegenheit gegeben werden, diese Arbeiten selbst durchzuführen.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB ist ein Vermieter während der Mietzeit zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Dazu gehören auch die aufgrund der üblichen Abnutzung der Mietsache anfallenden Schönheitsreparaturen, also Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen.

Allerdings ist es zulässig und üblich, diese Renovierungspflichten durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Eine solche Klausel setzt aber voraus, dass dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung zu erbringen.

Der Bundesgerichtshof hat darüber hinaus schon mehrfach entschieden (BGH vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03; 22.09.2004, VIII ZR 360/03; 20.10.2004, VIII ZR 378/03), dass diese vertraglichen Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des § 535 I 2 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind und als Folge der Mieter keinerlei Durchführung von Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, Reinigen eines Teppichbodens) schuldet.

Nach der gesetzlichen Regelung ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Mit Einschränkungen sind vertragliche Abweichungen hiervon möglich.

2. Das Landgericht Mainz (6 S 28/01) hat entschieden, dass der Mieter nach exzessiver Tierhaltung die Wohnung renovieren muss.

Im entschiedenen Fall hielt der Mieter in einer Zwei-Zimmer-Wohnung gleich zehn Tiere.

Durch das Halten der Tiere sei die Wohnung abgenutzt und müsse entsprechend renoviert werden.

3. Das OLG Frankfurt am Main (24 U 242/08) hat zum Besichtigungsrecht des Vermieters entschieden.

Danach darf der Vermieter auch samstags die Wohnung besichtigen, wenn im Mietvertrag entsprechend vereinbart worden ist, dass der Vermieter die Wohnung zu den gewöhnlichen Zeiten werktags besichtigen kann.

Da der Samstag auch zu den Werktagen zählt, hat der Vermieter dann auch das Recht, die Wohnung am Samstag zu besichtigen.

4. Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass Hühnerhaltung auf dem Balkon durch den Vermieter untersagt werden kann.

Da sich mehrere Nachbarn über die Balkon-Hühnerhaltung beschwert hatten, verbot der Vermieter die Haltung. Als der Mieter nicht reagieren wollte, wurde der vom Vermieter verklagt.

Die Sache ist aber noch nicht rechtskräftig entschieden, da der Mieter durch die Instanzen für seine Hühner kämpfen will.

5. Der BGH (VIII ZR 99/09) hat entschieden, dass der Vermieter bei Mieterhöhungen auch einen Mietspiegel ohne Untermauerung durch ein Sachverständigengutachten zur Begründung heranziehen kann.

Damit sind Mieterhöhungen erleichtert, da es ausreichend ist, dass der Vermieter einen einfachen Mietspiegel zur Begründung heranzieht.