Mietrecht in Hannover: Wohnfläche der Mietwohnung

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Der Sachverhalt

Geschlossen wurde ein Mietvertrag, der zur Wohnfläche keine Angabe machte. Die Wohnung befand sich im Dachgeschoss und verfügte über eine Loggia und mehrere Dachschrägen. In einem späteren Mieterhöhungsverlangen gab der Vermieter eine Fläche von 92,54 m² an. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu und bestritt die Wohnfläche, woraufhin der Vermieter eine Klage auf Zustimmung einreichte. In den beiden ersten Instanzen unterlag der Vermieter mit der Begründung der Gerichte, dass das einfache bestreiten des beklagten Mieters gegen die konkrete Angabe der Wohnfläche ausreichend gewesen sei.

Das Urteil

Bei der Mieterhöhung ist nach der Rechtsprechung des BGH vom 18.11.2015, Az.: VIII ZR 266/14 die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend. In dem Schreiben über das Zustimmungsverlangen zu einer Mieterhöhung muss der Vermieter daher eine Angabe zu der tatsächlichen Wohnungsgröße machen, welcher die Mieterhöhung zugrunde liegt.

In seinem Urteil vom 31.05.2017, Az.: VIII ZR 181/16 entschied der BGH jedoch zugunsten des Vermieters und hob damit die Urteile der Vorinstanzen auf. Grundsätzlich ist der Vermieter für die Wohnfläche darlegungs- und beweisbelastet. Gibt der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen eine bestimmte Wohnfläche an – die nicht vollkommen unrealistisch erscheint – ist er seiner Verpflichtung zur substantiierten Darlegung der Wohnfläche nachgekommen.

Ist der Mieter mit dem Mieterhöhungsschreiben aufgrund der angegebenen Wohnfläche nicht einverstanden und wird auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt, genügt das einfache Bestreiten der substantiiert vorgetragenen Wohnfläche in dem anschließenden Gerichtsverfahren nicht.

Der Mieter muss die Wohnfläche anhand seiner Angaben mit Substanz bestreiten. Ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche unter Angabe eines Sachverständigenbeweises ersetzen den Vortrag des Mieters nicht. Vielmehr handele es sich um ein Beweisangebot einer nicht beweisbelasteten Partei ohne einen eigenen Sachvortrag.

Damit sich der Mieter gegen das Vorbringen des Klägers verteidigen kann, bedürfe es einer positiven, konkreten Angabe zur Größe der Wohnung.

Nach Auffassung des BGH ist es dem Mieter zumutbar, auch bei einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen und einer Loggia die Wohnfläche selbst auszumessen und zumindest laienhaft vorzutragen. Dies sei aufgrund eines substantiierten Vortrages des Vermieters zur Wohnungsgröße auch erforderlich.

Hinweis für die Praxis

Ob der Vermieter Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag macht, bleibt ihm überlassen. Gibt der Vermieter die Wohnfläche jedoch im Mietvertrag an, beurteilt die Rechtsprechung dies als Beschaffenheitsvereinbarung, die bei Abweichungen zu Ansprüchen des Mieters führt.

Dies ist der Grund, weshalb im Mietvertrag oftmals keine Angaben zur Wohnfläche gemacht werden. Spätestens bei der Umlage von Betriebskosten nach m²-Wohnfläche oder bei einem Mieterhöhungsverlangen muss die Wohnfläche angegeben werden. Hier reicht aber dann eine konkrete Angabe der Fläche aus. Der Vermieter braucht nicht etwa ein Gutachten vorlegen, aus dem sich die Fläche ergibt. Dazu kommt es erst, wenn der Mieter die behauptete Wohnfläche mit Substanz angreift.



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