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Mietrecht in Hannover: Eigenbedarfskündigung, Münchener Modell

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Der Sachverhalt

Die neue Vermieterin einer Frankfurter Altbauwohnung ist eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Januar 2015 in den Mietvertrag aus dem Jahr 1981 eingetreten ist. Mit Schreiben vom Mai 2015 kündigte die Vermieterin und begründete dies mit dem Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Dieser habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige als Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros. Die in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen beschriebenen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen dieser als Gesellschafter beteiligt sei, kämen insoweit allesamt nicht in Betracht. 

Der Mieter widersprach der Kündigung und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Er machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend und zog den geltend gemachten Eigenbedarf in Zweifel. 

Die Räumungsklage blieb in allen Instanzen schon deshalb ohne Erfolg, weil die Klägerin die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB nicht eingehalten hatte. 

Das Urteil

Es folgte die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH), mit der die Vermieterin ihr Ziel weiter verfolgte. Mit Urteil vom 21. März 2018, Az. VIII ZR 104/17 hat der BGH entschieden, dass die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 und 1a BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen (Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter) hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.

Der BGH hat gar nicht erst darüber entschieden, ob überhaupt ein Eigenbedarfsgrund vorlag. Die Kündigung war bereits unwirksam, da sie zu früh erfolgte. Denn trotz der Überschrift des § 577a BGB („Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“) gilt der darin vorgesehene Schutz des Mieters nach dem Willen des Gesetzgebers beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften unabhängig davon, ob Wohnungseigentum begründet wird oder erst noch werden soll. 

Begründet wird dies mit dem Zweck des Gesetzes. Die Sperrfrist greift bei jeder Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber ein, da sich bereits dadurch das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser insoweit eines Schutzes bedarf. 

Hinweis für die Praxis

Die hier relevante Gesetzesänderung (§ 577a Absatz 1 a BGB) wurde 2013 eingefügt, um Kündigungen nach dem sog. Münchener Modell“ vorzubeugen. Dabei kauft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft ein mit Mietwohnraum bebautes Grundstück und verzichtet zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten. Stattdessen kündigt sie den betreffenden Mietwohnraum wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgeht so die schon bestehende Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 BGB. 

Der BGH hat nunmehr festgestellt, dass sich ein Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen kann. Dies gilt auch, wenn anfangs kein Wohnungseigentum begründet wird und die Wohnungen nicht veräußert werden. 

Der BGH hat schlicht das geltende Gesetz angewendet, die Vermieterin hätte es besser wissen können, da der Mißerfolg in dieser Sache absehbar war.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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