Mietrecht in Ronnenberg: Anlage der Mietkaution, Treuhandkonto

Sachverhalt

Der Mieter verlangte von seinem Vermieter noch nach Kündigung des Mietvertrags den Nachweis, dass er die Mietsicherheit auf einem als „Mietkautionskonto“ gekennzeichneten Sonderkonto angelegt hat.

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof gab der Klage in letzter Instanz Recht (BGH, Beschluss vom 09.06.2015, Az. VIII ZR 324/14). Hintergrund ist die gesetzliche Regel, dass die Mietsicherheit getrennt vom Vermögen des Vermieters und damit „insolvenzfest“ angelegt werden muss, damit der Mieter die Sicherheit bei Vertragsende zurückbekommt, wenn der Vermieter keine berechtigte Forderung gegen den Mieter mehr hat. Nach dem BGH muss sich der Treuhandcharakter des Kautionskontos für jeden Gläubiger des Vermieters offen und eindeutig erkennen lassen.

Ist das Konto nicht ausdrücklich als Mietkautionskonto bezeichnet, unterfällt es dem banküblichen Pfandrecht des Kreditinstituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber. Dieses Pfandrecht der Banken erstreckt sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher. Das Pfandrecht der Bank ist nur dann ausgeschlossen, wenn das Konto oder Sparbuch von Anfang an offen als Treuhandkonto geführt wird.

Der Mieter kann also auch noch nach Ende des Mietvertrags bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution verlangen, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Anlage der Mietsicherheit erfüllt werden.

Praxishinweis

Aus unserer täglichen Beratungspraxis wissen wir, dass bei der Anlage der Kaution vieles im Argen liegt. Vielfach existiert kein Sonderkonto oder ein Sparbuch, die eingezahlte Mietsicherheit „versackt“ auf dem privaten Girokonto des Vermieters und ist damit alles andere als insolvenzfest angelegt.

Der Mieter darf aber die Zahlung der Kautionssumme davon abhängig machen, dass der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt. Kommt der Vermieter dem nicht nach, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu.

Zu beachten ist aber auch, dass der Vermieter seit Mai 2013 ein gesetzliches normiertes außerordentliches Kündigungsrecht hat, wenn der Mieter bei Vertragsbeginn die Mietsicherheit nicht leistet. Je nach Sachlage bewegen sich also beide Seiten auf „dünnem Eis“, sodass im Zweifel eine vorherige Beratung eingeholt werden sollte.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema oder anderen mietrechtlichen Themen haben, wenden Sie sich an uns. Egal ob als Mieter oder als Vermieter:

Gerold & Partner Rechtsanwälte, vor Ort in Ronnenberg/Empelde und natürlich auch online auf unserer Homepage.