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Mietrecht: Störender Zigarettenrauch ist ein Mangel

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Das Landgericht Berlin (Urteil vom 10.08.2017 – 65 S 362/16) hat hierzu wie folgt entschieden:

  1. Das Rauchen in der selbstgenutzten Wohnung gehört – ohne entgegenstehende anderslautende Vereinbarung – zum Mietgebrauch.
  2. Aus dem mietvertraglichen Gebot der Rücksichtnahme ergibt sich jedoch, dass ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, gehalten ist, einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Mitmieter zu ergreifen.
  3. Können die Mieter nachts nicht mit geöffnetem Fenster schlafen, weil sonst aus der darunter liegenden Wohnung Zigarettenrauch in das Schlafzimmer dringen würde, liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung i. H. v. 3 % berechtigt.

Rauchen gehört grds. zum vertragsgemäßen Gebrauch. Daher können Mieter in Mehrfamilienhäusern nicht davon ausgehen, dass dort ausschließlich Nichtraucher wohnen und eine Belästigung durch Nikotingerüche vollständig unterbleibt. Insofern gelten dieselben Grundsätze wie für Wohngeräusche. Auch insofern müssen Mieter in Mehrfamilienhäusern die üblichen von den Mitbewohnern verursachten Geräusche entschädigungslos hinnehmen.

Diese Grenzen sind allerdings überschritten, wenn der Mieter auch nachts in seinem Schlafzimmer Geruchsbelästigungen durch rauchende Mitbewohner ausgesetzt ist.

Problem/Sachverhalt

Die Mieter fühlten sich als Mietpartei einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung durch den nachts in ihr Schlafzimmer eindringenden Zigarettenrauch aus der darunter im Erdgeschoss liegenden Wohnung stark beeinträchtigt. Die beklagte Nachbarin rauchte nachts aus ihrem weit geöffneten Schlafzimmerfenster. Die Mieter, die nachts bei geöffnetem Fensterschlafen, fühlten sich in ihrer Nachtruhe durch den eindringenden Nikotingeruch stark beeinträchtigt. Das Schlafzimmerfenster der Raucherin ist unterhalb des Schlafzimmerfensters der Mieter gelegen.

Entscheidung

Das Landgericht gab den Mietern Recht und entschied, dass zunächst der rauchende Mieter gehalten ist, einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Mitmieter zu ergreifen. Die Minderungsquote für den eindringenden Zigarettenrauch wurde auf 3 % ausgeurteilt. Im konkreten Fall sei es der Raucherin zumutbar, dass sie abends und nachts nicht in ihrem Schlafzimmer raucht, sondern z. B. auf dem auf der anderen Seite des Hauses liegenden Balkon, sodass eine Belästigung der Nachbarn unterbleibt. Den beeinträchtigten Mietern könne es nicht auferlegt werden, nachts die Fenster zu schließen, da es vom mietvertraglich vorausgesetzten Gebrauch gedeckt und auch allgemein üblich ist, nachts bei geöffnetem Fenster zu schlafen. Die Störung der Nachtruhe durch Nikotingeruch stellt dabei für sich betrachtet deshalb eine besonders intensive Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, weil Mieter ihr machtlos, nicht vorhersehbar und auch während der Ruhezeiten ausgesetzt sind, die – ausweislich zahlreicher gesetzlicher Regelungen – einen besonderen Schutz genießen.

Praxishinweis

Die Mietminderung kann der Vermieter vom rauchenden Mieter im Wege des Regresses einfordern. 

Ferner kann der Ausspruch einer Kündigung des Mietverhältnisses unter dem Gesichtspunkt der Störung des Hausfriedens gerechtfertigt sein, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen der Mitmieter durch das Rauchen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß annimmt. Zu berücksichtigen ist, dass es sich diesbezüglich um jeweilige Einzelfallentscheidungen handelt.

Esther Maria Czasch

Rechtsanwältin

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht


Rechtstipp vom 06.08.2018

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